Thomson Reuters
 
 
Asesoría & Empresa, tu portal de actualidad
Buscar
 
 
 
 
 
Jurisprudencia
 
 
Compartir por email
Imprimir
 
 

Sentencia T.S. 741/2010 (Sala 1) de 22 de noviembre


 RESUMEN:

Arrendamiento de vivienda: Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado bajo la vigencia del Real Decreto Legislativo 2/1985 de 30 de abril, sobre medidas de política económica. Acción de desahucio por expiración del plazo. Tácita reconducción contra prórroga forzosa.

En la Villa de Madrid, a veintidós de Noviembre de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 393/2006 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D.ª Aida aquí representada por la procuradora D.ª María Rodríguez Puyol contra la sentencia de 29 de noviembre de 2005 dictada en grado de apelación, rollo n.º 549/2005 por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca Sección 3.ª, dimanante de procedimiento de juicio verbal n.º 243/2005, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Roberto Granizo Palomeque en nombre y representación de D.ª Celia.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-El Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca dictó sentencia de fecha 9 de mayo de 2005 en el juicio verbal n.º 243/05, cuyo fallo dice:

"Fallo.

"Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta el Procurador Sr. Cabrer Acosta, en nombre y representación de Dña. Celia, contra Dña. Aida, declarando resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha de 1 de agosto de 1987, respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 n.º, NUM000, de esta ciudad, condenando a la parte demandada a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora en el plazo legalmente prevenido bajo apercibimiento de lanzamiento, imponiendo a la parte demandada el pago de las costas procesales causadas."

Segundo.-La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

"PRIMERO.- La parte actora ejercita en su demanda una acción dirigida a obtener un pronunciamiento por el que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; se fundamenta la acción en haber suscrito las partes en fecha de 1 de agosto de 1987 contrato de arrendamiento respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, n05, NUM000, de esta ciudad; en el contrato celebrado, posterior a la entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, no se pactó la sujeción ala prórroga forzosa prevista en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; se acordó una renta mensual de 40.000 pesetas, hoy actualizada a 533,86 euros; en fecha de 10 de enero del presente, la actora remitió a la arrendataria carta por la que le comunicaba su intención de dar por extinguido el contrato a fecha de 1 de marzo siguiente; transcurridos los tres años de prórroga prevista en la Disposición Transitoria Primera de la Ley arrendaticia de 1994, el contrato se ha venido prorrogando por meses.

A lo anterior se opone la parte demandada alegando que en el contrato firmado se pactó una duración indefinida lo que determinaría la aplicación de la prórroga forzosa, siendo esta la voluntad de las partes al tiempo de su celebración tal como se infiere de su contenido.

"SEGUNDO.- Se muestran conformes las partes en haber procedido a la firma del contrato que se acompaña a la demanda. El contrato de arrendamiento de vivienda se celebró en fecha de 1 de agosto de 1987, por lo que habrá que acudir a la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, conforme a la que "Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del nueve de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda. La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda".

Conforme al artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/85, aplicable al caso que nos ocupa, los contratos de arrendamiento que se celebren a partir de su entrada en vigor tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la LAU de 1964 y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Cc. Dos interpretaciones ha merecido el precepto:

A) No se excluye sin más y directamente la prórroga forzosa, sino que faculta a las partes para pactar su inaplicación; lo que se excluye es su aplicación forzosa, perdiendo la LAU 1964 en este punto su carácter imperativo convirtiéndose en dispositiva (siempre que las partes lo excluyan expresamente). Con ello, la prórroga sigue siendo la regla general, sólo que se excluye su carácter forzoso para el arrendador e irrenunciable a priori por el arrendatario; el derecho del inquilino a la prórroga legal, irrenunciable en el momento de suscribir el contrato, según el artículo 6 LAU 1964, es susceptible de exclusión, siempre que ésta sea expresa, clara e inequívoca y no presunta (llega a afirmarse que el artículo 9 del RDL. tiene como único efecto el de derogar el artículo 6.3.º LAU, de forma que la prórroga deviene en elemento natural del contrato, que se presumirá, salvo pacto en contrario).

B)La entrada en vigor del RDL. ha supuesto la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa, para los contratos celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y vencido el plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1556 CC. Esta es la postura que adopta el Tribunal Supremo en SS. 22 enero 1988, 12 mayo 1989, 16 julio 1991, 10 octubre 1991, 4 febrero 91, señalando que la prórroga forzosa solo se les puede aplicar si voluntariamente lo convienen las partes; así, entre otras, las SSTS. 18 marzo 1994, ó marzo 1995, 23 mayo 1995, 15 octubre 199ó, ó marzo 1997.

"TERCERO. - En el supuesto de autos, la parte demandada sostiene que fue intención de las partes someter el contrato al régimen de prórroga forzosa invocando en fundamento de esa alegación la duración estipulada en el contrato y los pactos contenidos en sus cláusulas relativos a la revisión de la renta y autorización para llevar a cabo obras en la vivienda.

En el contrato firmado se hizo constar en el apartado destinado a la duración del contrato que el arrendamiento se hacía por tiempo indefinido. Sobre el significado que debe atribuirse a pactos como el presente se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Baleares señalando en Sentencia de 20 abril 2.004, seguidamente referidas: 20 abril 2.004 que "como ya interpretaron las sentencias de esta Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Baleares; sentencia num. 51/1998; sentencia de fecha 2-5-2000; la entrada en vigor del referido RDL 2/1985 ha supuesto la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten la prórroga, el contrato tendrá la duración que libremente fijen, y, vencido el plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción si se dan las condiciones del artículo 1.556 del Código Civil, y, ni implícita ni explícitamente se deriva la sujeción a la prórroga forzosa por el hecho de que se haya pactado una duración indefinida del contrato, sin que "indefinido" (o "indeterminado") pueda equivaler a forzosamente prorrogado, sino a "no definido", a integrar, por ello con el Código Civil en sus artículos 1.581, 1.566 Y 1577, en tanto que susceptible de determinación" En consecuencia, habrá de estarse con carácter general a lo convenido por los contratantes, de modo que la prórroga forzosa sólo será admisible cuando haya sido pactada de forma inequívoca por las partes, sentencia de fecha 13-2-2001, num. 103/2001; Sentencias del Tribunal Supremo de fechas: 23 mayo 1995 (14 junio 1994); que cita la de 10 junio 1993, y 18 marzo 1994, que concreta que si bien el artículo 9 no prohíbe que las partes, en uso de la libertad de pactos, convengan la prórroga forzosa del arrendamiento, ello exige que tal voluntad se manifieste con la debida claridad. En el mismo sentido se pronuncian también las en análogo sentido la de 16 junio 1993, sentencias de las Audiencias Provinciales de Segovia de 28 de junio de 1996, Huelva de 21 de diciembre de 1998, Tarragona de 14 de julio de 1998, Santa Cruz de Tenerife de 13 de febrero de 1998 tiene señalado en Madrid de 11 de septiembre de 1993." El propio Tribunal Supremo, que "tal institución nunca puede aplicarse por plazo indefinido, habida cuenta que la inteligencia contractual en tal sentido violaría la idea de plazo concreto y definido que es consustancial al arrendamiento, como exige el artículo 1.543 del Código Civil, cuyo correctivo para el caso de omisión o expresión de plazo indefinido es el precitado artículo 1.581 del referido cuerpo legal sustantivo".

Los elementos que se refieren por la parte demandada para sustentar la sujeción a la prórroga forzosa no pueden ser atendidos. La circunstancia de preverse en el contrato, condición 7.ª, la revisión anual de la renta no responde más que al objeto de ir acomodando la contraprestación del inquilino al transcurso del paso del tiempo y prórrogas consentidas por las partes. La autorización para la ejecución de obras tendría como finalidad acomodar el inmueble al destino pactado de vivienda y dado el mal estado en que se encontraba al tiempo de ser ocupado por la demandada, tal como la misma parte argumentó y se señaló por el testigo D. Abelardo.

"CUARTO. - Partiendo de lo expuesto en los fundamentos jurídicos anteriores y acudiendo a la Disposición Transitoria Primera de la Ley especial arrendaticia de 1994, una vez transcurrido el plazo de tácita reconducción de tres años, como tiene señalado la S. 27 de junio de 1.989, Audiencia Provincial de Baleares en SS. 25 noviembre 2.002, 3 abril y 27, el contrato queda sujeto a lo establecido en el artículo 10 de aquel texto legal, de forma que, si después de los tres años de prórroga previstos en la Disposición Transitoria, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, ninguna de las partes hubiere notificado a la otra con al menos un mes de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, a menos que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación al vencimiento de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovarlo.

En el supuesto de autos, en fecha de 1 de agosto de 1995, el contrato quedó prorrogado hasta el 1 de agosto de 1998 en aplicación de la Disposición Transitoria Primera. No manifestada por ninguna de las partes voluntad en contra, el arrendamiento se prorrogó hasta el 1 de agosto del año 2.001. A partir de esta última fecha es de aplicación la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, siendo prorrogando por meses en aplicación de lo prevenido en el artículo 1581 del Código Civil, al haberse pactado en el contrato una renta mensual, por lo que, habiendo manifestado la arrendadora su voluntad de no proceder a nueva prórroga, el contrato habrá de considerarse extinguido conforme a su artículo 1566.

"QUINTO.- En materia de costas procesales, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la estimación de la demanda obliga a imponer su pago a la parte demandada."

Tercero.-La 30 mayo 2.003 cuyo fallo dice:

"Fallamos.

"Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los tribunales don Miguel Socías Roselló, en nombre y representación de doña Aida contra la sentencia dictada el día 9 de mayo del año en curso por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 17 de esta ciudad en el juicio verbal del que el presente rollo dimana

"En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada".

Cuarto.-La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

"Se aceptan los de la resolución que puso término al primer grado jurisdiccional en cuanto no se opongan a los que siguen.

"PRIMERO.- Lo que se discute en el presente proceso es si el contrato de arrendamiento concertado por las partes el 1 de agosto de 1987, que tiene por objeto la vivienda sita en la calle DIRECCION000 n.º NUM001, principal, de esta Ciudad, cuya duración se pactó que sería indefinida, está sometido o no a la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente cuando se celebró el contrato, aunque modificada en este concreto extremo de la duración de los contratos de arrendamiento, por el Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, en el que se suprimía la prórroga legal de los contratos locativos. La juzgadora de primera instancia entiende que el contrato no estaba sometido a prórroga, por lo que da lugar a la acción de desahucio por expiración del término.

La parte apelante sostiene, por el contrario, que las partes se sometieron tácitamente a prórroga, y basa esta tesis en los siguientes argumentos:

a) Las partes pactaron que la duración del contrato sería indefinida.

b) Entre la celebración del contrato y la interposición de la demanda han transcurrido 18 años por lo que la actual pretensión de la propietaria de desahuciar a la inquilina es contraria a la doctrina de los actos propios y las normas básicas de la buena fe.

c) La demandada Sr. Aida realizó en la vivienda obras que en la pericial aportada por la misma parte se valoran en 96.384 €.

d) Los actos de la hoy actora autorizando obras en la vivienda o la elevación de la renta y la repercusión de gastos instadas al amparo de la Disposición Transitoria 2.ª de la LAU de 1994, que ampara sólo a los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, son actos propios que demostrarían que nos hallamos ante un contrato sujeto a prórroga.

e) El testigo don Abelardo manifestó que fue él quien se enteró del arrendamiento de la vivienda, que se la ofrecían "para siempre" y que no le interesó por la importancia de las obras que el estado del piso requería.

f) La jurisprudencia ha admitido que la sujeción a prórroga forzosa puede ser tanto explícita como implícita. La voluntad de las partes fue establecer una duración ilimitada para el contrato y ese era el sentido que tenía la utilización de la palabra "indefinido" aplicada al tiempo de duración del contrato. En el caso de autos, las condiciones en que se pactó el contrato revelan que la intención de las partes era que no quedase sometido únicamente a tácita reconducción.

"SEGUNDO.- El artículo 9.1 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril modificó sustancialmente la legislación arrendaticia en materia de prórroga al establecer con toda claridad que los contratos de arrendamiento de vivienda o locales de negocio que se celebrasen a partir de su entrada en vigor tendrían la duración que libremente estipulasen las partes, sin que les sea aplicable el régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, por ello, señala la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca Sección 3.ª, dictó sentencia de fecha 29 de noviembre de 2005 en el rollo de apelación número 549/2005, habrá de estarse a lo convenido por las partes de manera que sólo puede admitirse la prórroga forzosa cuando se hubiese pactado expresamente. Así lo ha establecido esta sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 1994 y misma Sección en sus sentencias de 20 de febrero de 1996.

Cuando las partes se limitan a establecer que la duración del contrato es por tiempo indefinido es claro que no señalan plazo alguno, pero sin que sea lícito atribuir a la palabra una significación que no tiene, como la de "a perpetuidad", que es, por demás, incompatible con la esencia misma del arrendamiento que es necesariamente temporal (11 de febrero de 1999 y sentencias del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 1984). Consiguientemente, la expresión "indefinido" que se utiliza en el contrato litigioso, referida a la duración del arrendamiento, significa que el contrato no está sometido a duración determinada, pero sí determinable según las normas de los artículos 1543 y 1581 del Código Civil, que tienen carácter de derecho supletorio de la legislación especial, preceptos que establecen que cuando las partes no han fijado plazo de duración, éste se entiende hecho por años cuando se ha fijado el alquiler anualmente, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario, cesando el arriendo en todo caso cumplido el término, sin necesidad de requerimiento especial.

Habiéndose celebrado el contrato bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril resulta de plena aplicación la disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 en la que se establece, para estos casos, una tácita reconducción especial o transitoria por un período de tres años. Transcurrido éste, y según ha establecido esta 11 de diciembre de 1986 y misma Sección en sus sentencias de 27, será de aplicación el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, es decir, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Habiendo transcurrido tanto la prórroga de la Disposición Transitoria 1.ª como la del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, procederá dar lugar a la acción de desahucio por expiración del término ejercitada en el presente proceso.

"TERCERO.- La doctrina de los actos propios tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce, y exige que tales actos sean vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor y que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, y no han de ser ambiguos, sino revestidos de solemnidad (30 de mayo de 2003 y sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1997, entre otras muchas). Es doctrina jurisprudencial reiterada que para que los actos propios vinculen a su autor han de ser inequívocos en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una determinada situación jurídica afectante a su actor (25 de octubre de 2000 entre otras muchas).

No puede atribuirse carácter de actos propios de las partes determinantes de la sujeción del arrendamiento a prórroga forzosa ni la larga duración del contrato (18 años) ni la realización en la vivienda arrendada de importantes obras de reforma, ya que la manera que la ley y la propia jurisprudencia consideran como adecuada para someter la relación locativa a prórroga legal, para los contratos celebrados con posterioridad al " decreto Boyer " es la estipulación expresa, lo que los contratantes, hallándose en plena posibilidad de hacer, no hicieron.

En cuanto a la elevación de rentas o requerimientos para repercusión de gastos efectuados con base en la Disposición Transitoria 2.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no en base a la Disposición Transitoria 1.ª, que es la que correspondía, tampoco constituyen actos propios que vinculen a la arrendadora. En primer lugar porque se trata de una cuestión relativa al encuadre de un supuesto en una norma u otra y, por tanto, no resulta de aplicación la doctrina de los "facta concludentia" en la que lo relevante son los hechos, con independencia de su calificación jurídica. Pero es que, además, La Disposición Transitoria 1.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se refiere a los "contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985" y la Disposición Transitoria 2.ª a los celebrados antes de dicha fecha y, en el caso de autos, ninguna duda existe de que el contrato era posterior al decreto de 9 de mayo de 1985. Lo que se discute es si estaba sometido o no a prórroga por voluntad de las partes, y ni una ni otra disposición se refiere a dicha circunstancia.

"CUARTO.- El testigo don Abelardo, al responder a las generales de la ley manifestó tener amistad con la demandada, lo que inevitablemente le priva de imparcialidad y, por tanto, sus declaraciones no pueden ser tomadas como base de la revocación de la sentencia de primera instancia. En cualquier caso, lo que puede inferirse de sus manifestaciones es que a él también se le ofreció la posibilidad de alquilar el piso de autos por tiempo indefinido, lo que nos remite a lo anteriormente expuesto sobre la forma de determinar, en estos casos, la duración del contrato de arrendamiento con independencia de su subjetiva creencia de que el contrato sería "para siempre".

"QUINTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada al ser la presente resolución íntegramente confirmatoria de la dictada en primera instancia. "

Quinto.-En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal D.ª Aida se formulan los siguientes motivos:

"PRIMERO: Al amparo de lo previsto en el artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la Sentencia se opone a la Doctrina del Tribunal Supremo"

Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

1.- El sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1993 hay dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos, en cuanto a su duración al régimen de prórroga forzosa, y los posteriores, a los que se aplica la tácita reconducción del artículo 1566 CC, a no ser que las partes hubieran convenido explícita o implícitamente el sometimiento la régimen de prórroga forzosa en uso del principio de libertad de pacto.

2.- La utilización de la expresión "tiempo indefinido", debe ser analizada con las diferentes cláusulas del contrato litigioso, lo que unido a hechos que sucedieron durante la vigencia del contrato, permiten concluir, en el presente caso, que la voluntad de las partes fue, desde un inicio que la duración del contrato fuera la prevista para el régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964.

3.- El interés casacional se sustenta en la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que a partir de la entrada en vigor del RDL 2/1985, Tribunal Supremo contenida en las Sentencias de 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992, 20 de abril de 1993 y 14 de junio de 1994.

"SEGUNDO.- Al amparo de lo previsto en el artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la sentencia de la Audiencia resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales."

Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

1.- La sentencia recurrida, entiende que la expresión "indefinido" referida a la duración del contrato significa que éste no está sometido a duración determinada sino determinable, según las normas de los artículos 1543 y 1583 CC, y por ello, sin analizar otras circunstancias, desestima el recurso de apelación presentado.

2.- Existe numerosa jurisprudencia contradictoria que está ocasionando una indudable inseguridad jurídica a los justiciables. La misma 15 de octubre de 1996 en la que tras analizar un contrato en el que se incluye una cláusula de duración indefinida de un contrato de arrendamiento, considera que el contrato se acomoda a la antigua tradición legislativa prevista en el artículo 57 LAU 1964. La sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Baleares, en fecha 23 de noviembre de 2005, ha dictado sentencia, matiza que el concepto indefinido, se liga, no a la perpetuidad, sino a la temporalidad lo que unida en el caso examinado a que se concertó una posibilidad de traspaso, debe enlazarse con el sometimiento a prórroga legal. La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 28 de abril de 1999 considera que al pactar la duración de un arrendamiento por tiempo indefinido, la voluntad de las partes era la de dar al contrato una duración continua y permanente. La sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 30 de diciembre de 1999 entendió que un contrato de arrendamiento pactado por tiempo indefinido, existiendo pacto de revisión de renta anual y autorización para hacer obras, estaba sujeto al régimen de prórroga legal. La sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de 27 de junio de 2003 menciona un gran número de sentencias que se decantan por entender la semejanza entre la utilización del término indefinido y el deseo de someter el arrendamiento a prórroga forzosa.

En sentido contrario existen otras sentencias que consideran que la cláusula señalando la duración indefinida como nula e ineficaz, como es el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 7 de noviembre de 2003, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 5.ª, de 15 de junio de 2004 o la sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de 19 de noviembre de 2003.

"TERCERO.- Infracción legal cometida"

Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

1.- La infracción legal está contemplada en las sentencias señaladas en los motivos anteriores. La Audiencia ha actuado de forma automática aplicando, para determinar la duración del contrato los artículos 1543 y 1581 CC. Ello va contra lo previsto en el artículo 9 RDL 2/85 y el artículo 1255 CC. Las partes no pretendieron que la duración del contrato fuera la prevista en el artículo 1566 en relación con el artículo 1581 CC. También se han infringido los artículos 1257, 1258, 1281, 1282, 1288 CC.

Sexto.-Por sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de julio de 2004 se acordó admitir el recurso de casación.

Séptimo.-En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D.ª Celia se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1.-La sentencia recurrida analiza todas las cláusulas del contrato litigioso y, además, analiza todos los actos coetáneos y posteriores efectuados por las partes y llega a la conclusión que, ni explícitamente ni implícitamente, las partes convinieron la prórroga forzosa.

2.- La parte recurrente pretende una nueva valoración de todo el elemento probatorio e imponer su valoración probatoria sobre la efectuada por la sentencia recurrida.

3.- La sentencia recurrida no vulnera la doctrina del Tribunal Supremo. La interpretación que la Audiencia hace del contrato no es errónea ni ilógica.

4.- Respecto de la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, debe prevalecer el criterio expuesto por la sentencia recurrida respecto de que la utilización del término "tiempo indefinido", no puede suponer que un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985 se someta al antiguo régimen de prórroga forzosa regulado por la LAU 1964.

4.- No indica la parte recurrente qué concreta infracción se ha cometido en relación con la larga lista de artículos del Código Civil que se enumeran. No se comprende qué infracción ha podido cometer la Audiencia en relación a los artículos 1257 y 1258 CC.

Octavo.-Es de interés para la resolución del recurso el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora, cuyo tenor es el siguiente.

"IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA OBJETO DEL CONTRATO

"Finca, local o piso: Vivienda.cto. Pral.Calle DIRECCION000 núm. NUM001.Ciudad Palma de Mallorca. Provincia Baleares.

"En Palma de Mallorca, a primero de agosto de mil novecientos ochenta y siete reunidos doña Aida, natural de Palma, provincia de Baleares, de 38 años, de estado (...) y profesión (...) vecino al presente de Palma de Mallorca, con documento nacional de identidad NUM002, expedido en Palma con fecha 16-09-86, en concepto de arrendatario por sí o en nombre de (...) como (...) del mismo, y Don Eugenio, Admor. de D.ª Celia de 81 años, casado, vecino de Palma, con docuemtno nacional de identidad 41.159.846, expedido en Palma con fecha 11-01-77, como Administrador, hemos contratado el arrendamiento del inmueble que ha sido identificado encabezando este contrato, por tiempo indefinido, y precio de cuarenta mil pesetas cada mes pagaderas por adelantadas con las demás condiciones que se estamparán al dorso.

"CONDICIONES DEL CONTRATO

"1.ª- El pago anticipado a que se refiere la condición del dorso se entenderá debe efectuarse del día uno a cinco, en el propio domicilio del propietario o en el de su Administrador, sin previo requerimiento.

"2.ª- Todos los arbitrios e impuestos municipales que graven el piso objeto de este contrato, así como el pago del agua, luz, etc. Serán de cuenta del inquilino.

"3.ª-El piso alquilado lo es como vivienda particular de la Sra. Aida con exclusión de cualquier negocio o industria, no pudiendo tras pasarlo ni subarrendarlo sin previo permiso del propietario.

"4.ª- Se autoriza el inquilino para que por su cuenta y riesgo acondicione la vivienda a su buen fin, en lo que a instalaciones de agua, eléctrica, desagües y demás, que deberá mantener en su buen estado de funcionamiento.

"5.ª- Aún cuando las anteriores reparaciones o sustituciones sean hechas y pagadas por el inquilino, es pacto y a ello se obliga la Sra. Aida, a dejarles en perfecto estado de funcionamiento al cesar en el arrendamiento del piso, sin derecho a reclamación o indemnización alguna.

" 6.ª- La Sra. Burguesa entrega en este acto la cantidad de 40.000 pesetas para constituir la fianza obligada.

"7.ª- Se conviene y acepta entre ambas partes, la revisión anual del alquiler, aumentándolo o disminuyéndolo de acuerdo al Indice del costo de la vida, determinado por el Instituto Nacional de Estadística.

"8.ª- El piso se alquila amueblado en parte, cuyo inventario se adjunta al contrato, respondiendo los inquilinos del buen uso y conservación de lo inventariado.

"9.ª- Aclarando la cláusula 3.ª, la inquilina podrá tener en el piso su desàcho y desarrollar su actividad profesional de decoración y arquitectura."

Noveno.-En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil

LAU 1964, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

LAU 1994, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

RDL 2/85, Real Decreto Ley de 6 de abril de 1985 sobre Medidas de Política Económica.

RC, recurso de casación.

STS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-..- Resumen de antecedentes.

1.- El juzgado estimó una demanda de desahucio por expiración del plazo de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

2.-Consideró que debido a que el contrato de arrendamiento de vivienda se celebró el 1 de agosto de 1987, no es aplicable el régimen de prórroga forzosa en los términos previstos en el artículo 57 LAU 1964, salvo que así lo pacten las partes. Tras interpretar el contrato el juez de primera instancia concluye que ninguno de los elementos a los que se refiere la parte demandada, permiten considerar que la intención de las partes fuera someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en la LAU 1964.

3.- La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó esta resolución.

4.- Consideró, en síntesis, que la expresión "indefinido" que se utiliza en el contrato litigioso, referida a la duración del arrendamiento celebrado el 1 de agosto de 1987, significa que el mismo no está sometido a duración determinada, pero sí determinable. Valora que de los hechos ocurridos durante la vigencia del contrato no se puede concluir que la voluntad de las partes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU 1964. En definitiva, transcurrido el plazo de tácita reconducción de tres años conforme a lo dispuesto en la DT Primera LAU 1994, y del artículo 10 LAU, resulta de aplicación los artículos 1543 y 1581 CC por lo que procede dar lugar al desahucio por expiración del plazo.

5.- Contra esta resolución la parte demandada interpuso recurso de casación, al amparo del ordinal 3.º del artículo 477.2 LEC. Si bien estructura su recurso en tres motivos, resulta que en el tercero de ellos, se limita a mencionar los preceptos legales que, a su juicio se han vulnerado en relación con el interés casacional que por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, sustentan, respectivamente, los dos motivos anteriores. Esta es la razón por la que se van a analizar los dos primeros motivos, al considerar que el tercero de ellos no es autónomo, sino supeditado al necesario interés casacional que debe quedar acreditado en asuntos que, como el presente, se ha tramitado en atención a la materia y acceden al recurso de casación.

Segundo.-- Enunciación del primer motivo del recurso de casación.

El primero de los motivos de casación se introduce con la siguiente fórmula:

"PRIMERO.-Al amparo de lo previsto en el artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la sentencia se opone a la Doctrina del Tribunal Supremo."

Considera el recurrente, en esencia, que la sentencia recurrida ha vulnerado la doctrina de auto de 8 de julio de 2008, esta Sala contenida en las Sentencias de 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992, 20 de abril de 1993 y 14 de junio de 1994, en la aplicación de los artículos 1255, 1566, 1581, 1257, 1258, 1281, 1282, 1288 CC y el artículo 9 RDL 2/85. Argumenta que pese a que el contrato de arrendamiento se celebró bajo la vigencia del RDL 2/85, no ha tenido en cuenta la Audiencia que la voluntad de los contratantes, tal y como se desprende de los actos coetáneos y posteriores al contrato, fue la de someter el mismo, respecto a su duración, al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU 1964.

Tercero.-Consideraciones generales sobre la interpretación del artículo 9 RDL 2/1985 .

La publicación del RDL 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del RDL 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 LAU 1964. Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. (15 de octubre de 1996 ], y SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC 1071/2005 ]).

Cuarto.--Inexistencia de interés casacional

A) La Audiencia Provincial no ha vulnerado la doctrina expuesta. Valora que pese a que las partes han establecido que la duración del contrato es por tiempo indefinido, es claro que no fijan tiempo alguno, pero ello no puede significar que la duración del mismo sea perpetua, lo que resultaría incompatible con la esencial temporalidad del contrato de arrendamiento. Tras exponer cuál es la doctrina de esta Sala en los términos expuestos en el Fundamento de Derecho anterior interpreta el contrato que une a los litigantes, así como los hechos posteriores y coetáneos, para al fin concluir que no se puede deducir que la voluntad de los contratantes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU.

B) Lo que en realidad pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde con sus pretensiones. Es también doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Tales defectos en modo alguno pueden predicarse de la Sentencia recurrida.

Quinto.--Enunciación del motivo segundo.

El segundo de los motivos se introduce con la siguiente fórmula:

"Al amparo de lo previsto en el artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la sentencia de la Audiencia resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.".

Se argumenta, en síntesis, que existe una discrepancia de criterio entre Audiencias Provinciales respecto al concepto que, en el ámbito de los contratos de arrendamiento de vivienda sometidos al RD 2/85, debe predicarse del término indefinido. Cita las de 7 de julio de 2010 [RC 151/2007, Sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, sección 4.ª, de 23 de noviembre de 2005, la Audiencia Provincial de Navarra de 28 de abril de 1999, Audiencia Provincial de Málaga de 30 de diciembre de 1999, Audiencia Provincial de La Coruña de 27 de junio de 2006, la Audiencia Provincial de Cantabria de 7 de noviembre de 2003, la Audiencia Provincial de Segovia de 26 de junio de 1991, la Audiencia Provincial de Ávila de 26 de abril de 1996, la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de marzo de 1997 y la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de octubre de 1999, para señalar que en todas estas resoluciones la expresión tiempo indefinido ha sido suficiente para considerar que un contrato de arrendamiento está sometido al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964. Como la Audiencia Provincial de Tenerife de 5 de abril de 1993, Sentencias que mantienen un criterio diferente, identifica las dictadas por la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 5.ª de 15 de junio de 2004 y Audiencia Provincial de Salamanca de 19 de noviembre de 2003.

El motivo ha de ser desestimado.

Sexto.--Preparación defectuosa por falta de acreditación del interés casacional.

A) No se acredita en fase de preparación el interés casacional alegado, que obliga a contraponer la tesis jurídica mantenida por una misma Audiencia o sección a la mantenida por otra audiencia o sección, según criterio mantenido por esta Sala en numerosos autos de inadmisión y desestimatorios de recursos de queja, en aplicación de lo establecido en el Acuerdo de fecha 12 de diciembre de 2000.

Se ha limitado el recurrente a citar diferentes sentencias emanadas de distintas Audiencias Provinciales, sin identificar la sección a la que pertenecen en la mayor parte de los casos, que ofrecen un concepto de "tiempo indefinido, que a juicio del recurrente, resulta ser diferente al expuesto por otras sentencias dictadas también por Audiencias Provinciales diferentes. En definitiva no ha identificado dos sentencias que dictadas por un mismo Tribunal mantengan un criterio coincidente y distinto a otras dos sentencias dictadas por otro Tribunal diferente. La causa de inadmisión se convierte en este momento procesal en causa legal de desestimación (artículo 483.2.1.º, inciso segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 479.4 de la misma Ley).

B) En todo caso, el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL2/85, ha sido objeto de análisis por esta Sala. Tal expresión no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato (la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de julio de 2004 ], SSTS 25 de noviembre de 2002[ RC 2211/02 ], entre otras)

Séptimo.-Costas.

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el art. 394. LEC, en relación con el 398 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español


FALLAMOS


 
1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D.ª Aida contra la 7 julio de 2007 [RC 151/07, cuyo fallo dice:

"Fallamos.

" Se desestima el recurso de apelación intepuesto por el procurador de los tribunales don Miguel Socías Roselló, en nombre y representación de doña Aida contra la sentencia dictada el día 9 de mayo del año en curso por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 17 de esta ciudad en el juicio verbal del que el presente rollo dimana

"En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada".

2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller. Rubricado.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.


Este documento reproduce el texto distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de las condiciones generales de reutilización establecidas por el artículo 3.6 del Reglamento 3/2010, sobre reutilización de sentencias y otras resoluciones judiciales.
Compartir por email
Imprimir
 
 
 
Oh happy Ley
Workshop Fiscalidad Madrid
Curso Incibe
III Congreso Compliance
 
Foros de formación