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Sentencia A.P. Zamora 119/2010 de 16 de junio


 RESUMEN:

Contratos: Cumplimiento. Reclamación de cantidad: Pago por una entidad mercantil de una cantidad de dinero por la existencia de retraso en la entrega de viviendas contrario a lo pactado contractualmente. Cláusulas contractuales: Interpretación. No se puede alegar por la promotora que el retraso se debió a la demora del Ayuntamiento en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación.

DE

Z A M O R A

Rollo n.º: RECURSO DE APELACIÓN 1/2010

N.º Procd. Civil: 551/2.008

Procedencia: Primera Instancia de ZAMORA, N.º 5

Tipo de asunto: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado

E N N O M B R E D E L R E Y

la siguiente

SENTENCIA N.º 119

Ilustrísimos/as Sres/as

Presidente/a

D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA.

Magistrados/as

D. PEDRO JESÚS GARCIA GARZON

DOÑA ESTHER GONZALEZ GONZALEZ

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En la ciudad de ZAMORA, a dieciséis de Junio de dos mil diez.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 551/2008, seguidos en el JDO. 1A. INST. N.º5 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) 1/2010; seguidos entre partes, de una como apelante la mercantil VERONA NORTE PROMOTORA S.L., representada por el Procurador D. DANIEL RODRIGUEZ ALFAGEME, y dirigida por el Letrado D. JOSE NAFRIA RAMOS, y de otra como apelados D.ª Adolfina y D. Almudena, representados por el Procurador D. LUIS ANGEL TURIÑO SANCHEZ y dirigidos por el Letrado D. LUIS FELIPE GOMEZ FERRERO.

Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. DOÑA ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.


A N T E C E D E N T E S D E H E C H O


 
Primero.-Por el JDO. 1A. INST. N.º5 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 14-09-2.009, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: S.S.ª ACUERDA: ESTIAMR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por Adolfina y Almudena contra Verona Norte Promotora S.L. condenando a esta última a pagar a los primeros la cantidad de 27670,46€, más los intereses que correspondan sobre esta cantidad hasta el momento del pago y desde el 31 de marzo de 2008, calculados al 6%. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada".

Segundo.-Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública, habiéndose solicitado práctica de prueba por la representación procesal de la mercantil Verona Norte Promotora S.L., se denegó la misma en esta segunda instancia por auto de fecha 27 de enero de 2010, con el resultado que obra en el presente rollo, quedando el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 11 de marzo de 2010.

Tercero.-En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.


F U N D A M E N T O S J U R Í D I C O S


 
Primero.-Aceptando la alegación efectuada en primer lugar por la recurrente en el sentido de que en ningún caso se ha aceptado por su parte la existencia de retraso en la entrega de las viviendas contrario a lo pactado contractualmente, lo cierto es que nos hallamos ante una controversia entre los demandantes (compradores de una vivienda cuya construcción es promovida por la demandada) y la demandada en relación a la interpretación de las cláusulas contractuales en las que se pactaron ciertas circunstancias en relación con los plazos de entrega de la vivienda; el cumplimiento o no, por parte de la demandada, de esos pactos y las consecuencias jurídicas que de ello debería derivarse.

En este sentido debe partirse del contenido de la estipulación quinta del contrato suscrito entre las partes el 1 de agosto de 2006, que es en la que se contienen los acuerdos sobre la entrega de la vivienda a los compradores, de los hechos objetivamente determinados en relación a las fechas de puesta a disposición de la vivienda a éstos y que están plenamente admitidos. Con base a estas premisas, podremos entrar a determinar si la consecuencia jurídica pretendida por los demandantes y que fue estimada como adecuada por el Magistrado Juez de instancia, debe ser ratificada o no.

Segundo.-La estipulación quinta del contrato de compraventa es clara y no precisa de acudir a las normas de interpretación de los contratos establecidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, en los que se establece como primer criterio atender al sentido literal de sus palabras. Debe tenerse en cuenta que en todo caso, la oscuridad no podría perjudicar a los compradores por aplicación de la normativa reguladora de los Derechos de los Consumidores y Usuarios. Por más que el testigo a cargo de la entidad que hizo de intermediaria en las ventas, diga que se advirtió como se indicó a los compradores que las fechas eran indicativas, lo cierto es que los términos del contrato son claros y que en los mismos se establece una fecha orientativa que es la prevista para la finalización de la obra y otra que no aparece como tal y que es el momento límite para la entrega. Este último es acorde con la normativa legal establecida para en la Ley 57/1968, cuya vigencia ratifica y amplía la disposición adicional primera de la LOE (Ley 38/1999, de cinco de noviembre) y que impone la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores y la posibilidad de rescisión en el caso de que las obras no se inicien o no se terminen dentro del plazo pactado. Esta normativa, al establecer una determinada consecuencia jurídica para el supuesto de no terminación de la obra en el plazo pactado, conlleva la necesidad de pacto de una fecha límite para la entrega de las viviendas que tiene que ver con las fechas límites de los avales legalmente exigidos en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. No debe olvidarse, por otra parte, que esta fecha es introducida en el contrato por la Promotora que es la que tiene en su poder los datos necesarios para fijar las previsiones de finalización y entrega.

Dejando a un lado la consideración de la fecha en que la demandada preveía la terminación de las obras, que se fija en el contrato en la de 1 de septiembre de 2007 pero que dada la forma de redacción no implica obligación alguna de finalización de la obra, se establece con claridad "La Promotora vendedora entregará la vivienda antes del 31 de marzo de 2008, siempre que se hayan cumplido las demás obligaciones que incumben a las partes".

Este pacto si que implica para la promotora vendedora la obligación de la entrega de la vivienda objeto de contrato en una fecha anterior al 31 de marzo de 2008, de la que sólo puede exonerarse en los supuestos previstos contractual o legalmente (pérdida de la cosa o imposibilidad de cumplimiento en los términos contractualmente pactados, por causas que imprevisibles o que no hubieran podido preverse en la forma recogida en el artículo 1105 del Código Civil).

En este caso varios datos objetivos no discutidos que son: 1) que la certificación final de obra se fechó el 17 de Julio de 2008 (casi 4 meses después de la fecha fijada como máxima para la entrega de la vivienda); 2) la licencia de ocupación se concedió por parte del Ayuntamiento de Zamora en fecha 25 de noviembre de 2008 (casi ocho meses posteriores a dicha fecha máxima); 3) Que la solicitud de la licencia de primera ocupación tuvo entrada en el Ayuntamiento el 5 de agosto, aportando documentación complementaria el 7 del mismo mes y siendo requerido el 13 de agosto para la aportación de determinada documentación, esta se aportó el 21 de agosto, aportándose documentación complementaria el 15 de octubre (todos estos datos se contienen en el informe del Ayuntamiento unido a los folios 190 y 191. Estos datos, inicialmente ponen de manifiesto que la certificación del final de obra se emitió con posterioridad a la fecha pactada como máxima en el contrato para la entrega de la vivienda y que, por el contrario de lo expuesto por la apelante el retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento se debió, no sólo a la demora administrativa, sino a que la solicitud de licencia se presentó sin aportar la documentación requerida y que la demandada finalizó la aportación de la documentación en fecha próxima a la resolución concediéndola (el 21 de octubre se aportó todavía documentación complementaria y la licencia se concedió el 25 de Noviembre).

De este modo, la alegación de que el retraso se debió a la demora del Ayuntamiento en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación no puede ser admitida excepto en el mes que se tardó por la administración competente en conceder la licencia una vez que se aportó toda la documentación y, por tanto, todas las que pretenden que por parte del Juez de instancia se ha incurrido en error a la hora de valorar la prueba y concluir en este sentido.

Tercero.-Partiendo de este hecho de retraso en la fecha de entrega de la vivienda objetivamente establecido y que debe cifrarse en casi 7 meses ya que descontamos el de resolución del Ayuntamiento una vez aportada toda la documentación, y de que hasta que se contara con la licencia de ocupación no se procedería a la entrega en la forma estipulada en el segundo párrafo de la estipulación quinta del contrato, debemos examinar si concurre causa de exoneración de responsabilidad de la demandada-apelante respecto a este incumplimiento.

Las causas de exoneración contractualmente pactadas se expresan en la misma estipulación: 1) Que se hayan cumplido el resto de las obligaciones asumidas por las partes: a) las asumidas por los compradores o pago de las cantidades pactadas; b) las asumidas por la demandada en cuanto a la entrega en las condiciones pactadas y que sólo implicarían esa exoneración en los supuestos en los que el incumplimiento se hubiera producido por causa que no le fuera imputable dado que en otro caso el cumplimiento del contrato quedaría en manos de uno de los contratantes y ello resulta contrario a lo dispuesto en el artículo del Código Civil y 2) que se produjeran circunstancias ajenas a la promotora que retrasaran las obras.

No se opone por la demandada que se haya producido incumplimiento de las obligaciones asumidas por los compradores y respecto de las asumidas por la demandada, es decir la entrega de la vivienda dentro del plazo pactado y con la correspondiente licencia de ocupación, que viene relacionada con la concurrencia de circunstancias ajenas a la promotora que provocaran el retraso en la terminación de las mismas y la concesión de la licencia, hemos de señalar que examinada la prueba practicada a su instancia no es posible concluir en el sentido pretendido por la promotora. De esta prueba no puede deducirse que el retraso en la entrega de la vivienda se justificara por un retraso debido a la aparición de restos arqueológicos, porque no se prueba que el retraso en la finalización viniera justificado por este motivo y como hemos señalado anteriormente tampoco resulta justificado que el retraso en la concesión de la licencia de primera ocupación se debiera a la demora de la Administración competente para la tramitación y concesión de la misma.

Cuarto.-Respecto de las consecuencias jurídicas del incumplimiento de la obligación de entrega dentro de un determinado plazo, como se señala en la demanda existen dos posiciones. Como el artículo 3 de la Ley 57/1968, prevé la posibilidad de que el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en el 6% de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda, y dados sus términos literales, se puede mantener que estamos ante un supuesto de rescisión que daría lugar a la resolución del contrato de forma automática o por una causa objetiva, como mantiene la Audiencia Provincial de Asturias Sección 7, 15 de febrero de 2010 "Pues hemos de partir que la acción ejercitada por la actora-recurrente es la prevista en la Ley 57/1.968 de 27 de julio, "Sobre el Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas", "que prevé la resolución del contrato por una causa objetiva" o las de la Audiencia Provincial de Madrid sección 18 del 01 de Febrero del 2010 (ROJ: SAP M 831/2010) o la de la misma Sección 18 de 18 de Diciembre del 2009 (ROJ: SAP M 15795/2009)

Otra parte de dicha Jurisprudencia menor viene manteniendo, que estamos ante un supuesto específico de resolución contractual previsto en el artículo 1124 del Código Civil pudiéndose citar como ejemplos: SAP de Murcia de fecha 10 de marzo del año 2.009 "En tal sentido el artículo 3 de la Ley 57/1968 citado no supone nada más que el reconocimiento específico para la compraventa de inmuebles de la facultad de resolución del comprador de un inmueble por expiración del plazo de entrega pactado, facultad que con carácter general está prevista en el artículo 1124 del Código Civil, sin que de dicho texto legal se pueda inferir en modo alguno que la resolución es automática por la expiración del plazo de entrega, pues dicha acción debe de ponerse en relación con la jurisprudencia sobre el particular que es la derivada de la interpretación del artículo 1124 citado. De hecho este artículo 3 de la Ley 57/1968 nunca ha sido utilizado por la jurisprudencia para justificar una automática resolución contractual".

La primera de las posiciones se ajusta a los términos de la Ley que son claros, no sólo en la utilización del término rescisión, sino también al determinar que ésta viene dada por el sólo hecho de incumplir el plazo de entrega, pero en este caso resulta indiferente puesto que, como hemos expuesto, no se ha acreditado ninguno de los supuestos de exoneración de la responsabilidad por el incumplimiento y ello daría lugar a la posibilidad de resolución prevista en el artículo 1124. Ni se acredita que la superación del plazo de entrega en el tiempo que se señaló anteriormente fuera responsabilidad de un tercero como la Administración pública que resolvió sobre la concesión de la licencia en un plazo prudencial y que en todo caso se estaría ante un retraso de más de seis meses y porque por más que se considere por la demandada que la demora en la entrega no justificaría la resolución del contrato lo cierto es que el plazo máximo de entrega se hizo constar de forma clara y expresa en el propio contrato, vinculando a la promotora que asumió voluntariamente esa obligación de cuyo incumplimiento resulta responsable y los más de seis meses de retraso que por ella se califican de un mero retraso sin trascendencia.

Estas apreciaciones no son compartidas por esta Sala que entiende, como ha entendido también la Audiencia Provincial de Salamanca en Sentencia de fecha siete de mayo de 2010 en procedimiento que trataba sobre la misma cuestión a instancia de otros compradores, que ese periodo de retraso es en sí misma causa suficiente para estimar la resolución del contrato de compra-venta, porque no se trata de un retraso breve o insignificante y porque se han incumplido las garantías establecidas para la devolución de los avales con las consecuencias previstas en la legislación reguladora de los mismos.

Quinto.-De este modo, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, con imposición de las costas del recurso a la recurrente por aplicación de lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,


FALLAMOS


 
Desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la mercantil VERONA NORTE PROMOTORA S.L. frente a la Sentencia dictada por el Magistrado Juez del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 5 de Zamora en fecha 14 de septiembre de 2.009 y en el Procedimiento de Juicio Ordinario n.º 551/2.008, debemos confirmar la Sentencia recurrida, con imposición de las costas a la recurrente.

Al notificar esta Sentencia a las partes, hágase saber a las partes que contra la misma no cabe recurso de casación al hallarnos ante sentencia resolutoria de recuso de apelación de sentencia dictada en Procedimiento Ordinario por razón de la cuantía y no llegar esta al mínimo legalmente exigido.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N

Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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