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Sentencia A.P. Pontevedra 595/2010, de 17 de septiembre


 RESUMEN:

Contrato de arrendamiento: Incumplimiento contractua. Continuidad de los arrendatarios en la ocupación de la finca no por una mera tolerancia, por lo que deben de pagar las rentas hasta el momento del desalojo o cantidad equivalente como indemnización. Valoración de la finca: Se considera la valoración de mercado por el perito judicialmente designado y dado que el contrato especifica que hay que deducir los gastos de las transacciones, intereses y demás, se incluye el precio de compra abonado al propietario y todos los gastos satisfechos.

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00595/2010

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2008 0601066

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003450 /2008

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000438 /2007

APELANTE: Julián, Santiago, Estibaliz, Pedro Miguel, Cornelio, Sacramento, MARLAGO DE VIGO SL

Procurador/a: ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO

MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES

GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA

Letrado/a: ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN

MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR

APELADO/A: Leopoldo, ELEKO GALICIA SA ELEKO GALICIA SA

Procurador/a: JOSE A. FANDIÑO CARNERO, JOSE A. FANDIÑO CARNERO

Letrado/a: ANGEL PIÑEIRO NOGUEIRA, ANGEL PIÑEIRO NOGUEIRA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados D. Jaime Carrera Ibarzábal, Presidente; D.ª Magdalena Fernández Soto y D. Miguel Melero Tejerina, han

pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 595/10

En Vigo, a diecisiete de septiembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000438 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003450 /2008, es parte apelante-: D./.ª Julián, Santiago, Estibaliz, Pedro Miguel, Cornelio, Sacramento, MARLAGO DE VIGO SL, representado por el procurador D./.ª ANDRES GALLEGO MARTIN- ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA, ANDRES GALLEGO MARTIN-ESPERANZA y asistido del letrado D./.ª ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR, ALBERTO MARTIN MENOR; y, apelado---: D./.ª Leopoldo, ELEKO GALICIA SA ELEKO GALICIA SA representado por el procurador D./.ª JOSE A. FANDIÑO CARNERO, JOSE A. FANDIÑO CARNERO y asistido del letrado D./.ª ANGEL PIÑEIRO NOGUEIRA, ANGEL PIÑEIRO NOGUEIRA.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D./D.ª Miguel Melero Tejerina, quien expresa el parecer de la Sala.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-Por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. uno de Vigo, con fecha 16 de julio de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Estimando totalmente la demanda promovida por la representación de Eleko Galicia S.A. y desestimando la promovida por Leopoldo contra Julián, Sacramento, Santiago, Cornelio, Estibaliz, Pedro Miguel, Marlavi S.A. y Marlago S.A., CUERDO:

a) Declarar que la propiedad de Eleko Galicia sobre los terrenos y naves referidos en el contrado de fecha 7 de diciembre de 1995, aportado como documento n.º 4 de la demanda, va según plano adjuntado a dicho contrato "desde la frontal que da al camino de Caramuxo hasta la línea marcada a lápiz y que linda con la cámara frigorífica que linda con la superficie de 125 metros cuadrados, siendo como punto de referencia el limite de 68'27 metros cuadrados que figura en el plano y de ahí una línea recta hasta el otro extremo de la propiedad", señalada como finca A en el plano obrante en el informe de la perito Sra. Vicenta.

b) Declarar que resta por abonar por Eleko Galicia S.A. a los demandados Julián, Sacramento, Santiago, Cornelio, Estibaliz y Pedro Miguel la cantidad de 898.197'55 euros, en concepto de resultado final de la rendición de cuentas pactada en la cláusula sexta del contrato de 7 de diciembre de 1995.

c) Declarar haber lugar a la creación de dos fincas independientes, con número registral diferente:

-la primera, con el contenido referido en el punto a) de este fallo, de la titularidad de Eleko Galicia S.A.;

-la segunda, comprendida "desde la línea marcada a lápiz y que linda con la cámara frigorífica que linda con la superficie de 125 metros cuadrados, siendo como punto de referencia el límite de 68'27 metros cuadrados que figura en el plano y de ahí la línea recta hasta el otro extremo de la propiedad, en el extremo izquierdo del plano adjuntado al contrato de fecha 7 de diciembre de 1995, aportado como documento n.º 4 de la demanda", y señalada como finca NUM000 en el plano obrante en el informe de la perito Doña. Vicenta, cuya titularidad corresponderá a los demandados Julián, Sacramento, Santiago, Cornelio, Estibaliz y Pedro Miguel o persona que estos designen.

d) Declarar sin efecto y resueltos los contratos de arrendamiento de fecha 1 de julio y 21 de diciembre de 1987 a favor de las entidades Marlavi S.A. y Margado S.L., en aplicación del contenido del contrato de fecha 7 de diciembre de 1995; con condena a dichas entidades o a los demandados que los estén ocupando a dejar libre y a disposición de Eleke Galicia S.A. la finca descrita en el punto a) de este suplico con apercibimiento de lanzamiento a su costa si no lo verificara.

e) Condenar a Narlavi S.A. a pagar a Eleko Galicia la cantidad de 203.395'03 euros en concepto de 4/5 partes de las rentas vencidas impagadas entre los meses de junio de 1997 a marzo de 2007 inclusive, más la cantidad mensual de 2.643'94 euros desde abril de 2007 hasta la fecha en que abandone los terrenos que ocupa en condición de arrendataria.

f) Condene a Marlago S.L. a pagar a Eleko Galicia la cantidad de 19.519'08 euros en concepto de 4/5 partes de las rentas vencidas impagadas desde junio de 1997 a marzo de 2007 inclusive, más la cantidad mensual de 264'45 euros desde abril de 2007 hasta la fecha en que abandone los terrenos que ocupa en su condición de arrendataria.

g) Condenar a los demandados al pago de las costas procesales derivadas de la acción principal.

Desestimando íntegramente la reconvención instada por la representación e Julián, Sacramento, Santiago, Cornelio, Estibaliz y Pedro Miguel contra Eleko Galicia S.A., debo absolver y absuelvo a la actora reconvenida de las pretensiones contra ella deducidas, con imposición a la los demandados reconvincentes de las costas derivadas de la acción reconvencional."

Segundo.-Contra dicha Sentencia, por el Procurador D. Andrés Gallego Martín Esperanza, en nombre y representación de D. Julián, D. Santiago, Doña Estibaliz, D. Pedro Miguel, D. Cornelio, Doña Sacramento y Marlago de Vigo S.L. se prepararon y formalizaron recursos de apelación que fueron admitidos a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 9 de septiembre de 2010.

Tercero.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-En la respectiva demanda y reconvención, ambas partes instan el cumplimiento del contrato de fecha 7 de diciembre de 1995 aportado como documento n.º 4 de la demanda con la consiguiente atribución de propiedad y pago de las cantidades estipuladas. Reproducen en esta alzada la interpretación divergente de lo pactado y suma monetaria pendiente de liquidación así como la recíproca atribución de su incumplimiento con las consecuencias que del mismo se derivan.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda formulada por D. Leopoldo por carecer de legitimación activa ya que solo fue contratante en una relación jurídica que no estaba vinculada con la surgida entre los demás litigantes. Este segundo contrato (documento n.º 3 de la demanda) fue concertado por una parte por D. Julián, en nombre y representación de la Sra. Sacramento, D. Santiago, D.ª Estibaliz, D. Pedro Miguel y D. Cornelio; y por la otra por D. Leopoldo en su propio nombre.

Las partes exponen lo siguiente

1) Que por motivos económicos, el Sr. Julián, su mujer y sus hijos, que eran propietarios de dos pisos en la C/ DIRECCION000, NUM001, NUM002 y NUM003, con dos plazas de garaje en el sótano del mismo edificio y dos locales comerciales de negocio n° 7 y 58 en el Centro Comercial de Alimentación n° 3 (Traviesa) de la C/ Coruña de Vigo, fueron subastados en su día por el Banco Pastor, habiendo recuperado dichos bienes el Sr. Leopoldo pagando 42.440.000 pesetas y figurando los pisos de nombre de él.

2) Que el Sr. Leopoldo está dispuesto a ceder estos bienes a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz de acuerdo con las condiciones que se estipulan en este contrato.

3) Que en el día de hoy se ha celebrado un contrato entre la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz y la sociedad ELEKO GALICIA, S.A. en la que participa y es apoderado el Sr. Leopoldo, por el que entrega unas cantidades de dinero a fin de recuperar una finca y unas naves propiedad de dicha familia.

En base a estas circunstancias las partes pactas las siguientes cláusulas:

Primera.- Que el Sr. Leopoldo está dispuesto a ceder los bienes mentados a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz o a quien ellos indiquen, una vez se le devuelva las cantidades por él desembolsadas de principal, gastos e intereses, que en su día hayan ocasionado.

Segunda. Que cuando la Familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz esté en disposición de recompra de los bienes antes señalados, y que figuran a nombre del Sr. Leopoldo, se pondrán en contacto con éste a Fin de proceder a la devolución del dinero entregado en el Juzgado, más intereses y gastos, inclusive fiscales, que al Sr. Leopoldo le haya ocasionado esta operación, procediéndose entonces a la recompra de los mencionados bienes por la Familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz o quien éstos decidan.

Este pronunciamiento desestimatorio es consentido por D. Leopoldo pero los demandados lo traen a colación para sostener que esta la incidencia de esta circunstancia no fue tenida en cuenta por la juez de instancia.

La sentencia de primera instancia realiza una calificación del contrato concertado por Eleko Galicia SL (documento n.º 4 de la demanda) y un examen del desarrollo de la relación obligatoria nacida del mismo que parten de esta independencia y es coherente con la misma.

La relación jurídica surgida entre Eleko Galicia SL y la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz tuvo su origen en unas fincas distintas que fueron subastadas, junto a otras, en el proceso hipotecario n.º 171/95 seguido ante el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 7 de Vigo a instancia del Banco pastor. Estas fincas se describen como las 4/5 partes indivisas de la finca registral n.º NUM004 a nombre de D.ª Sacramento y sus hijos D. Santiago, D. Cornelio y D.ª Estibaliz y la finca registral n.º NUM005. Fueron adjudicadas a José Pereira e Hijos, SA

En el contrato de fecha 7/12/1995 aportado como documento n.º 4 de la demanda comparecen D. Julián en nombre y representación de la Sra. Sacramento, D. Santiago, D.ª Estibaliz, D. Pedro Miguel y D. Cornelio y D. Leopoldo, en nombre y representación de ELEKO GALICIA, SA

Exponen cual es la causa del contrato que conciertan:

"Que por motivos económicos, el Sr. Julián, su mujer y sus hijos, que eran propietarios de una finca de 7.959.-m2 con naves industriales, instalaciones frigoríficas y de oficinas, sita ésta última en San Andrés de Comesaña, Camino del Caramuxo de este Término Municipal de Vigo, han sido subastados por el Banco Pastor, adjudicándose concretamente esta última finca a un tercero.

Que ELEKO GALICIA, S.A. están dispuestos a financiar la recompra de la finca y naves al Sr. Julián y familia, que fueron en su día subastados.

Que se pretende recuperar ahora la finca mencionada, bien comprándosela al actual tenedor, JOSE PEREIRA E HIJOS, SA o ejerciendo un retracto, y para todo ello también sería financiado por ELEKO GALICIA, S.A. tanto la compra como si hubiera que ir a un contencioso el depósito del dinero así como la financiación del pleito.

Que las partes, llevan a cabo un contrato, por el que se regirán las relaciones de financiación, el coste de éstas y la posterior venta a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz en las circunstancias que se determinarán también".

Partiendo de lo anterior, las partes pactan las siguientes estipulaciones:

"Primera.- Que el Sr. Leopoldo en la actualidad está pendiente de, o bien llegar a un acuerdo con JOSE PEREIRA E HIJOS, S.A. o ejercitar el retracto, acción que es la primera que se va a emprender.

Segunda.- Que, ELEKO GALICIA, S.A. entrega, para llevar a cabo los pleitos, una serie de cheques el primero de 55.120.000.- pts a favor del Juzgado de Primera Instancia n° 7 de Vigo, otro de 3.480.000.-pts a favor de BUFETE NUÑEZ ARIAS para gastos de pleito; otro de 250.000.-pts a favor de la Procuradora D.ª Carina Zubeldia Blein, para el segundo pleito, también de retracto; un cheque de 11.925.000.-pts a favor del mismo Juzgado, 1.160.000.-pts a favor del BUFETE NUÑEZ ARIAS y 200.000.-pts a favor de la Procuradora Carina Zubeldia Blein, más 3.000.000.-pts en metálico que serán aplicados también a estos conceptos.

Tercera.- En el supuesto de que los pleitos de retracto se perdieran el dinero depositado en los Juzgados será reintegrado íntegramente a ELEKO GALICIA, S.A. asimismo deberá satisfacérsele las otras cantidades entregadas a Procuradores y Abogados, en el supuesto de que se ganasen y la propiedad volviese a los demandantes, habrá que satisfacer a JOSE PEREIRA E HIJOS, S.A. los importes que él en su día hizo ante el Juzgado cuando se adjudicó el terreno y las naves.

Cuarta.- Siendo favorable el pleito, ELEKO GALICIA, S.A. se quedará en propiedad con terreno y naves que van, según plano que se adjunta y firmado por las partes, desde el frontal que da al Camino del Caramuxo hasta la línea marcada a lápiz y que linda con la cámara frigorífica que linda con la superficie de 125,3 m2, siendo como punto de referencia el límite de 68,27 m2 que figura en el plano y de ahí una línea recta hasta el otro extremo de la propiedad; sobre la entrada principal del Camino del Caramuxo se constituirá una servidumbre de paso de camiones a favor del Sr. Julián o empresa que ostente la propiedad del terreno restante.

Quinta.- La nave donde figura cámara frigorífica de 352,1 m2, será usada por el Sr. Julián o empresa que le represente tanto en cuanto no la necesite ELEKO GALICIA, SA, y en precario, tan pronto tenga necesidad de su uso, bastará que con tres meses de antelación se lo comunique mediante carta o fax al Sr. Julián o la empresa que ostente la titularidad.

Se autoriza al Sr. Julián o empresa que represente para que pueda retirar, si ello fuera factible para su aprovechamiento, las instalaciones frigoríficas de esta nave que va a ocupar en precario".

Por medio de este contrato, las partes pactas que ELEKO GALICIA, SA se comprometía a financiar la recuperación de una finca adjudicada en subasta judicial a un tercero, José Pereira e Hijos, y a cambio, la entidad demandante adquiría la propiedad de la finca reseñada en la cláusula cuarta debiendo ELEKO GALICIA, SA pagar como contraprestación, además, una suma. Según la clausula sexta del contrato aportado con la demanda, "Conseguida también la plena titularidad de los terrenos y naves bien sea judicial o extrajudicial, las partes fijarán el precio de compra por parte de ELEKO GALICIA, S.A. de la porción de terrenos y nave que ya figura delimitado en el plano adjunto, si no hubiera acuerdo entre las partes ambas estarán a lo que dictamine el Abogado D. Cayetano, siendo este Dictamen, en cuanto al precio, de obligado cumplimiento para ambos, haciéndose entonces todas las cuentas pendientes entre ambas partes, cual sería la cantidad percibida por JOSE PEREIRA E HIJOS, S.A. como todos los gastos que haya habido en todas estas transacciones, intereses y demás".

La parte recurrente insiste en que este contrato tiene una naturaleza de préstamo en garantía de opción de compra sin ofrecer otro argumento para desvirtuar los razonamientos de la sentencia dictada en primera instancia que la falta de vinculación señalada. Del propio tenor literal del contrato se desprende que con el mismo Eleko Galicia, SA pretendía hacerse con el dominio de determinadas fincas y esta era su contraprestación, contra el pago de un precio, lo que le asimila a la compraventa, y otras prestaciones. De acuerdo con lo pactado, desde el momento en el que ELEKO GALICIA, SA adquiriese la propiedad, el precio de la compra quedaría fijado hallando la diferencia entre el valor de la finca en ese momento por el Sr. Cayetano y las cantidades pagadas anteriormente por ELEKO GALICIA, S.A para obtener la recuperación de la finca subastada en el proceso hipotecario.

Los demandados alegan en su recurso que de acuerdo con lo pactado en el contrato que aportan como documento n.º 5 de la reconvención, esta forma de valoración de la finca quedó sin efecto por una clausula adicional en la que se literalmente se dice que "queda sin efecto el que D. Cayetano sea quien dictamine sobre el precio de compra a ELEKO GALICIA, S.A., se hará siempre de acuerdo con el titular según la conveniencia de ambos."

Observamos que en la demanda, la parte actora no pretende que el valor de la finca sea establecido por el Sr. Cayetano sino que se remite la valoración que haga un perito judicial. La valoración de la finca de acuerdo con los precios de mercado es la también sostenida en la reconvención y la discrepancia sobre este particular se limita a la fecha de referencia.

De lo anterior se desprende que en el contrato ELEKO GALICIA, S.A. se obligo a financiar la acción de retracto para la recuperación de la finca adjudicada a José Pereira e Hijos, SA o bien a adquirir la misma, en ambos casos para obtener a cambio la propiedad de una parte de la finca pagando por ello un precio que se liquidaría en la forma señalada. De esta forma, las partes asumen una obligación de entrega de una finca que no queda condicionada al ejercicio de una opción y en modo alguno puede deducirse que la financiación del retracto o el pago del precio de la venta se hiciese como un préstamo pues no se pactó la obligación de restituir el capital que caracteriza al contrato de préstamo (artículo 1740 del Código Civil) sino que las entregas se consideraban como una parte del precio que finalmente se liquidaría en función de la tasación de la cosa. La restitución de las cantidades empleadas para el pleito de retracto solo se contemplan para el caso de que no se alcanzase la finalidad pretendida por Eleko Galicia, SA, esto es la propiedad de una finca, lo que no es una restitución del capital del préstamo sino la devolución de la prestación entregada para obtener la propiedad.

Segundo.-El recurrente denuncia error en la valoración de la prueba relativa al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

De acuerdo con el tan mencionado contrato de fecha 7/12/95 las partes acordaron fijar el precio de compra por parte de ELEKO GALICIA, S.A. de la porción de terrenos y nave "Conseguida también la plena titularidad de los terrenos y naves bien sea judicial o extrajudicial" esto es, en el momento en el que se alcanzase tal objetivo, lo que sucedió el día 17/2/97.

El día 22 de diciembre de 1995, Pedro Miguel presentó una acción de retracto contra José Pereira e hijos SA para obtener la propiedad de las 4/5 partes de la finca registral n.º NUM004 que esta sociedad adquirió en subasta, siendo ELEKO GALICIA, S.A. quien depositó 55120000 pesetas para su ejercicio.

El pleito finalizó por desistimiento fundado en una transacción extrajudicial, según consta en el auto de fecha 10/10/1996 dictado como consecuencia del escrito presentado por los procuradores de ambas partes. El convenio transaccional fechado el día 19/9/1996 se aporta con la demanda como documento n.º 5 y con la reconvención. En el mismo comparece por una parte el Sr. Cayetano en nombre y representación de Eleko Galicia, SA, D. Leopoldo, D. Santiago, D.ª Sacramento, D. Cornelio, D.ª Estibaliz, D.ª Margarita y D. Julián y por la otra José Pereira e Hijos, SA acuerdan que José Pereira e Hijos, SA vendería a Eleko Galicia, SA la finca objeto de retracto y la registral NUM005 lo que se llevó a efecto en virtud de escritura pública de fecha 17/2/1997 aportada como documento n.º 7 de la demanda.

La parte recurrente denuncia aquí un incumplimiento contractual puesto que la propiedad de las fincas adjudicadas en subasta se transmite íntegramente a Eleko Galicia, SA, sin reservar la parte correspondiente a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz y por un precio superior al acordado. En prueba aporta como documento n.º 14 de la reconvención un denominado "borrador de acuerdo sujeto a modificaciones" que como tal no acredita ningún pacto y del que solo puede deducirse la existencia de tratos previos tendentes a alcanzar un acuerdo que contemplaba la posibilidad de que Pedro Miguel designase la persona a cuyo nombre se otorgase la escritura, lo que concuerda con la posterior venta a favor de Eleko Galicia, SA. La parte recurrente dice que el convenio del documento n.º 15 de la reconvención fue firmado por el SR. Cayetano sin poder para ello pero los demandados tenían conocimiento de la venta operada en febrero de 1997 al menos desde el día 18 de febrero de ese mes (documento n.º 7 de la demanda), fecha en la que se comunica la venta a las arrendatarias MARLAVI, S.A. y MARLAGO, S.A. pertenecientes a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz, como veremos. Conociendo esta venta, los demandados no revocaron los poderes hasta el día 17 de abril de 1997 y no efectuaron requerimiento o acción judicial alguna para denunciar el incumplimiento. Por el contrario se procede a ejercitar la acción de retracto arrendaticio que sí que es contraria a lo pactado. En cualquier caso, la compraventa concertada entre José Pereira e Hijos, SA y Eleko Galicia, SA no se opone frontalmente a lo acordado en el contrato de fecha 7/12/95 pues estaba prevista no solo la adquisición de la finca por la familia legal mediante la acción de retracto para su posterior transmisión a Eleko Galicia, SA sino también la posibilidad de una compra extrajudicial y una vez verificada esta a favor de Eleko Galicia, SA, quedaba pendiente la liquidación final donde se podría concretar el reparto de terrenos y el pago del precio. El caso es que Eleko Galicia, SA adquirió la propiedad de la finca y a partir de ese momento las partes podían cumplir íntegramente las prestaciones pactadas y si esto no se hizo entonces, no fue por causas imputables a Eleko Galicia, SA. La familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz, a través de las sociedades Marlavi SA y Marlago Vigo, SL, amagó con el ejercicio de una acción de retracto arrendaticio mediante un requerimiento notarial efectuado el 8/4/1997(documento n.º 9 de la demanda) que de prosperar frustraría el fin del contrato. El Sr. Leopoldo contesta al requerimiento invocando el contrato de fecha 7/12/95. No manifiesta aquí una voluntad apropiatoria de la totalidad de la finca como dice el recurrente sino que frente a una pretensión que le va a privar de cualquier propiedad sostiene que le corresponden "las naves sitas en el camino de Caramuxo" sin que la prueba haya concretado que esto comprendiese toda la finca.

La familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz no puede ampararse en la personalidad jurídica independiente de estas empresas pues son de su propiedad y el representante legal era Cornelio. Tal posición les permitió comprometerse en la cláusula séptima del contrato a los siguiente: "Que en la actualidad en los terrenos y las naves existen dos contratos de arrendamiento a favor de MARLAVI, S.A. y MARLAGO, S.A. pertenecientes a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz, estos contratos quedarán automáticamente extinguidos, una vez se haga cargo ELEKO GALICIA, S.A. por compra, de la parte correspondiente y que ya figura en este documento y plano que se adjunta arriba indicados". Estas sociedades y por ende, la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz, continúan ocupando la finca y todas sus acciones no han tenido otro objeto que impedir el cumplimiento del contrato de fecha 7/12/95.

La acción de retracto arrendaticio no llegó a ejercitarse, presumiblemente debido a la necesidad de hacer frente a los pagos correspondientes y a continuación, la conducta de la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz fue tratar de entorpecer el cumplimiento del contrato, Así, Pedro Miguel instó la nulidad de actuaciones del proceso de retracto para dejar sin efecto el desistimiento so pretexto de una falta de representación y seguidamente empezó una serie de pleitos penales que finalizaron sin condena.

Finalmente, las acciones judiciales emprendidas por Eleko Galicia, SA contra los arrendatarios no constituyen un incumplimiento del contrato, lo que se trata en el fundamento jurídico siguiente.

Por lo expuesto, consideramos, la igual que la sentencia dictada en primera instancia, que no ha quedado acreditado el incumplimiento de Eleko Galicia, SA, por lo que no operaran las consecuencias que la parte demandada y reconveniente deducía del mismo.

Tercero.-La sentencia dicta en primera instancia resuelve el contrato de arrendamiento concertado por MARLAVI, SA y MARLAGO, SA con la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz sobre la finca litigiosa y condena a MARLAVI SA y MARLAGO, SA a pagar a ELEKO GALICIA, S.A. la 4/5 parte de las rentas devengadas desde que esta entidad es propietaria de los inmuebles anteriormente arrendados, más las rentas que se devenguen hasta la fecha del desalojo.

El recurrente considera que la parte actora no está legitimada para reclamar las rentas puesto que no es propietaria de las fincas insistiendo en que la suya es una titularidad fiduciaria y hasta que no pague el precio pendiente, no obtendrá la propiedad.

Eleko Galicia SA adquirió la propiedad mediante la escritura pública de fecha 17/2/1997 aportada como documento n.º 7 de la demanda, subrogándose desde entonces en la posición del anterior arrendador. Los arrendatarios, desde entonces, están obligados a pagar la renta al nuevo arrendador y si estos no pueden ampararse en el incumplimiento del contrato aportado como documento n.º 4 de la demanda salvo reconociendo que bajo su personalidad jurídica está en realidad la de la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz en cuyo caso hay que recordar que si el contrato no se llevó a efecto antes fue, otras causas, por la acción de retracto que las arrendatarias anunciaron.

Los demandados invocan a su favor la cláusula quinta del contrato de fecha 1/12/95 aportado como documento n.º 4 de la demanda según la cual "La nave donde figura cámara frigorífica de 352,1 m2, será usada por el Sr. Julián o empresa que le represente tanto en cuanto no la necesite ELEKO GALICIA, S.A., y en precario, tan pronto tenga necesidad de su uso, bastará que con tres meses de antelación se lo comunique mediante carta o fax al Sr. Julián o la empresa que ostente la titularidad". De acuerdo con lo establecido en este contrato, el derecho de uso cesaba a requerimiento del nuevo propietario que ha intentado recuperar la posesión mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario (vd. Sentencia al folio 224) que fue desestimada por considerarse que se trataba de una cuestión compleja que debía de solventarse en el proceso declarativo correspondiente. Y en esta sede, ha quedado acreditado que los arrendatarios continuaron ocupando la finca no por una mera tolerancia sino por el incumplimiento contractual, por lo que deben de pagar las rentas o en cualquier caso, la cantidad equivalente como indemnización por su incumplimiento contractual hasta el momento del desalojo.

Cuarto.-La compensación que la parte actora debe de abonar a la familia Cornelio Santiago Pedro Miguel Julián Sacramento Estibaliz por haber accedido a la propiedad debe de hacerse "conseguida también la plena titularidad de los terrenos y naves bien sea judicial o extrajudicial", según se establece con claridad en el contrato aportado como documento n.º 4 de la demanda, y la propiedad se adquirió el día 17/2/1997 por lo que es entonces cuando se ha de determinar el precio de mercado sin que la demora en la liquidación final pueda imputarse a un incumplimiento de la parte actora.

Frente a las periciales aportadas por la parte demandada, la sentencia dictada en primera instancia se inclina por la valoración realiza por el perito judicialmente designado. Esta sala, considera infundadas las críticas del recurrente puesto que la perito, D.ª Vicenta, realiza una valoración de mercado teniendo en cuenta las todas las circunstancias relevantes de la finca, según se deprende de su declaración. Así toma en consideración no solo los 2600 m2 de superficie construida sino también el valor del suelo por otra y en cuanto a los elementos cuando es preguntada sobre la inclusión de las cámaras frigoríficas explica que no se han tenido en cuenta puesto que haya que considerar un uso polivalente no circunscrito al que se pretenda dar por un concreto adquirente. Para el cálculo del valor de mercado toma en consideración todas las circunstancias concurrentes, en particular las urbanísticas que determinan el aprovechamiento.

Finalmente, el recurrente no está conforme con las sumas que hay que deducir del valor de la finca para el cálculo final del precio.

En primer lugar trae a colación el incumplimiento contractual denunciado del que deduce que la cantidad pagada por la venta fue superior a la acordada (72500000 pesetas), pero según se señala en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, no se ha probado tal incumplimiento por lo que no es necesario examinar las consecuencias que del mismo se derivarían, daño moral incluido.

La cláusula sexta del contrato señalaba que habría que deducir tanto "la cantidad percibida por JOSE PEREIRA E HIJOS, S.A. como todos los gastos que haya habido en todas estas transacciones, intereses y demás". Ello comprende tanto el precio de compra abonado al propietario, José Pereira e Hijos, SA como todos los gastos satisfechos en las transacciones, tal como hace la sentencia apelada por lo que procede desestimar el recurso.

Quinto.-La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda formulada por D. Leopoldo y razona su fundamento jurídico séptimo que D. Leopoldo acciona conjuntamente con Eleko Galicia, SA y como su demanda sí que es estimada, procede la condena en costas de los demandados. Tal razonamiento es válido respecto a la demanda interpuesta por Eleko Galicia, SA cuya estimación es íntegra pero no resuelve las costas ocasionadas a instancia de su litisconsorte que carecía de legitimación activa material para actuar el cumplimiento de un contrato en el que no fue parte.

El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que "en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares"

El principio del vencimiento objetivo que consagra el anterior artículo tiene su excepción en la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho de forma similar al régimen del antiguo art. 523 LEC 1.881, introducido por Ley 34/1984, de 6 de agosto, de Reforma Urgente de la LEC, cuando aludía a circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de las costas.

Tales circunstancias o dudas de hecho no son expresadas para la exención de la condena en costas y la parte recurrida se limita a mostrar su conformidad con el fundamento expresado en la sentencia. Esta sala no encuentra otras sobre este particular otras dudas distintas de las propias de una contienda judicial y a tenor de lo expresado en el párrafo segundo del fundamento jurídico segundo de la sentencia apelada, esta no considera que exista alguna duda al respecto de la pretendida vinculación entre los contratos aportados como documentos n.º 3 y 4 de la demanda.

En consecuencia, procede estimar parcialmente el recurso únicamente en este punto y condenar a D. Leopoldo al pago de las costas procesales.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de esta instancia.


FALLAMOS


 
Estimamos en parte el recurso de apelación presentado por el procurador D. Andrés Gallego Martín Esperanza en la representación invocada contra la sentencia de fecha 16 de julio de 2009, dictada en primera instancia en el curso del presente proceso y la revocamos en el único sentido de añadir la condena de D. Leopoldo al pago de las costas ocasionadas a su instancia.

Todo ello sin que proceda hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de la apelación.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

Publicación.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.


Diligencia.-Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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