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Sentencia A.P. Valencia 264/2010 de 19 de mayo


 RESUMEN:

Compraventa: Obligaciones. Aval: La prestación del aval en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en un contrato de compraventa es una obligación esencial del contrato de compraventa, pues es consecuencia de una norma imperativa cuya finalidad es proteger a los consumidores y usuarios. La ausencia de aval es un incumplimiento grave que permite la resolución del contrato de compraventa. No es un mero incumplimiento de una obligación administrativa.

Sección Séptima

SENTENCIA N.º 2 6 4

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Magistrados/as

D.ª PILAR CERDAN VILLALBA

D.ª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia. a diecinueve de mayo de dos mil diez.

Vistos. ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación. los autos de Juicio Ordinario - 001877/2008. seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA. entre partes; de una como demandado/s - apelante/s FBEX PROMO INMOBILIARIA S.L.. dirigido por el/la letrado/a D/D.ª FRANCESC DE SOLA FABREGAS y representado por el/la Procurador/a D/D.ª PAULA GARCIA VIVES. y de otra como demandante/s - apelado/s Jose Antonio. dirigido por el/la letrado/a D/D.ª YOLANDA ALBERO AMOROS y representado por el/la Procurador/a D/D.ª CAROLINA LLAGARIA MONER.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/D.ª PILAR CERDAN VILLALBA.


ANTECEDENTES DE HECHO:


 
Primero.-En dichos autos. por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 12 DE VALENCIA. con fecha veinte de enero de dos mil diez. se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Jose Antonio. contra FBEX PROMO INMOBILIARIA. S.L.- 1.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de 22 de marzo de 2.007. celebrado entre las partes.- 2.- Debo condenar y condeno a la demandada a la devolución al actor de la cantidad entregada a cuenta de 27.070 euros. más intereses legales desde la interpelación judicial. 3.- No ha lugar a condenar a la demandada al pago de la indemnización solicitada por daños y perjuicios.- 4.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

Segundo.-Contra dicha sentencia. por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación. y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia. en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso. acordándose el día diecisiete de mayo de dos mil diez para Votación y Fallo. en que ha tenido lugar.

Tercero.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.


FUNDAMENTOS DE DERECHO:


 
Primero.-EL presente recurso se formula por la parte demandada en base a que. la sentencia que estimó en parte la demanda de juicio ordinario en sus peticiones de resolución del contrato de compraventa y devolución de las sumas dadas a cuenta de su precio. vulnera el art. 3 de la Ley 57/68 y el art.218 de la LEC en cuanto que no habiendo mora en la entrega de la vivienda que es su objeto. la falta de prestación del aval que tal norma regula. no da derecho a dicha resolución y, al así declararlo sin suficiente motivación incurre en incongruencia.

La parte actora se opuso al recurso por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

Segundo.-Esta Sala acepta la Fundamentación Jurídica se la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación. previa revisión de las pruebas para valorarlas a la luz de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos del recurso. según todo lo cual cabe llegar a las siguientes consideraciones:

1) Como antecedentes probatorios no debatidos cabe reseñar:

-Que el contrato litigioso es de 22-3-07.y en él se pactó: que las sumas dadas a cuenta del mismo estaban debidamente garantizadas según la Ley 57/1968. garantía que no se prestó; que el plazo de entrega de la vivienda que es su objeto. como de fin de las obras y obtención de la cédula de habitabilidad finalizaba el 30-7-08; que si existiera un retraso de más de seis meses desde este plazo. el comprador podría instar la resolución del contrato con obligación de devolverle las sumas dadas a cuenta; que igual plazo era prorrogable seis meses. hasta el 31-1-09. por razones técnicas del proyecto. causas naturales. fuerza mayor o caso fortuito. no imputable a la promotora. que impidan la continuación normal de las obras.

-Que el certificado final de obra fue 18-11-08.

-Que la cédula de habitabilidad es de 27-11-09.

-Que el 21 de agosto y el 18 de septiembre la actora requirió a la demandada para el cumplimiento de los citados pactos sin que la misma compareciera al acto de conciliación.

-Que en fecha 5-12-08 se presentó la actual demanda.

2) Señalados estos antecedentes con el fin de centrar el debate. sin embargo el mismo queda limitado por el hecho de que la actora acata la inexistencia de mora en la entrega que señala la sentencia de instancia al tiempo de interponer la demanda al no haber pasado los seis meses desde el 30-7-08 que se pactaron para poder instar la resolución del contrato por ello acatamiento y fijación con tal demanda de la litispendencia (arts. 410 a 412 de la LEC) que estando a los hechos existentes cuando se formuló. nos impide entrar en tal mora que el curso de la litis se ha adverado finalmente.

Así la cuestión queda centrada en que dada la ausencia de retraso. no prestada la garantía prevista en la Ley 57/1968. ello. invocado también como causa junto a aquel en la interpelación. es por sí solo motivo de resolución del contrato instado también en la interpelación.

3) La regulación del repetido aval y la doctrina sobre su naturaleza y eficacia resolutoria de no prestarse nos lleva a la misma conclusión que al juez de instancia de que. ese deber de garantía. tiene carácter de obligación esencial del contrato. pues es consecuencia de una norma imperativa que reconoce un derecho irrenunciable. y por ello de máximo rango. cuya finalidad es la protección de los consumidores y usuarios.

Ello. se infiere de las siguientes norma y doctrina:

-Este tipo de Aval. viene regulado en la Ley 57/1968 de 27 de julio y su vigencia ha sido reiterada por la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999. en su Disposición Adicional Primera. relativa a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. y por el artículo 15 de la Ley 8/2004 de la Generalitat. de la Vivienda de la Comunidad Valenciana. Artículo 1 de la citada Ley 57/1968 dispone: "Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial. destinadas a domicilio o residencia familiar. con carácter permanente o bien a residencia de temporada. accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma. deberán cumplir las condiciones siguientes:Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual. mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros. o Caja de Ahorros. para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. ";Artículo 3: "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar. el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. incrementadas con el seis por ciento de interés anual. o conceder al cedente prórroga. que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado. especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil. para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho. de acuerdo con lo establecido en esta Ley. Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente."; Artículo 7: Los derechos que la presente Ley otorga a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables.";

-En aplicación de dichos preceptos encontramos. entre otras. la Sentencia del Tribunal Supremo del 8 de Marzo del 2001 (ROJ: STS 1843/2001). en la que se establece."Pues no se puede olvidar que en el presente caso. como en general cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1.968. se han de contemplar dos negocios jurídicos. el originario -compraventa de la vivienda- y el derivado -formalización de un seguro de caución-. cuya concatenación tiene como única finalidad la defensa del comprador en el aspecto de ser reintegrado de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar. Y dicha finalidad. se vuelve a repetir. no puede se obviada por mor de una determinación de cuenta corriente que es una cuestión. en definitiva. a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora. Y se dice todo lo anterior aunque el comprador haya firmado la póliza de seguros. que sin duda lo ha hecho. como participante en un contrato de adhesión puro. Además esta tesis está también recogida en la sentencia de esta Sala de 30 de diciembre de 1.998.";

-La Sentencia del Tribunal Supremo. Civil. de 9 de Abril de 2003 (ROJ: STS 2494/2003) Recurso: 2631/1997 Ponente: ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL. en la que nos indica: "El artículo primero de la Ley 57/1968. de 27 de julio lo que trata es de garantizar al comprador de vivienda futura la devolución de las cantidades que anticipó. tanto si la construcción no se hubiera iniciado. como cuando no llega a buen fin por cualquier causa. que es el supuesto de autos. La garantía cabe prestarla por medio de contrato de seguro o por medio de aval. que se establece como solidario. a cargo de entidad bancaria y para que resulte operativa es preciso que se den los supuestos fácticos que se dejan reseñados. en cuyo caso el comprador está facultado. por la opción que la ley le concede. para rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta. incrementadas con el 6 por ciento de interés anual (Sentencia de 15-11-1999).";

-La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Julio de 2004 (ROJ: STS 5296/2004) Recurso: 2455/1998 Ponente: ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL. nos indica: "El motivo no prospera. pues. a mayores razones. como sienta la sentencia de 30 de diciembre de 1998 en pleito similar contra la misma Compañía de Seguros. "en definitiva. la aseguradora recurrente trata de hacer recaer sobre los actores las consecuencias de la falta de armonía o desajuste con la Ley 57/68 del seguro concertado con la sociedad promotora de la construcción en tiempo muy posterior al contrato de venta y esta pretensión es inadmisible. dado que aquellos se limitaron a cumplir con las obligaciones contractuales y no intervinieron en la concertación del seguro"";

-La Sentencia de la AP de Madrid. Civil. sección 11. del 27 de Diciembre de 2007 (ROJ: AAP M 16001/2007) Recurso: 542/2007 Ponente: JOSE ZARZUELO DESCALZO. en la que se establece: "Cumplidos por tanto los presupuestos para la ejecutividad del aval. constituido en fecha distinta y posterior a la del contrato de compraventa. no puede atenderse a requisitos formales no contemplados en la Ley y establecidos entre avalada y avalista sin intervención de las beneficiarias. pues supone de hecho una renuncia por parte de éstas a los derechos que. sin duda como consumidoras de un bien de primera necesidad. les reconoce la Ley 57/68. cuando lo cierto es que el artículo 7.º de la misma ley establece que "los derechos que la presente ley otorga los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables". especialmente en lo referido al establecimiento de un plazo de validez del aval -hasta el 31 de agosto de 2.006- cuando la Ley es clara en que el efecto de la expedición de la cédula de habitabilidad es la cancelación del aval y por tanto en clara contravención de lo dispuesto en esa Ley de carácter tuitivo e irrenunciable. no pudiendo verse perjudicadas las consumidoras por un pacto entre avalista y promotora estableciendo un plazo de validez del aval restringido y superando los límites del plazo de entrega convenido en el contrato. vinculándolo a unos requerimientos no contemplados en la norma y excediendo las fechas pactadas. todo lo cual lleva a considerar que se vulnera la normativa contenida en la Ley 26/1.984. de 19 de julio. LGDCU. y lleva a reputar ex oficio tales estipulaciones como nulas y que han de tenerse por no puestas. visto lo dispuesto en el artículo 6.3 del Código Civil. considerando el aval cuya ejecución se pretende plenamente válido. puesto que la limitación temporal de validez resulta ineficaz como óbice para la realización de un aval constituido conforme a lo dispuesto en la Ley. dentro de la finalidad de garantía de devolución de las cantidades adelantadas a cuenta caso de rescisión del contrato. y sin perjuicio";.

-La sentencia de la Ap de Alicante de 5-10-09(EDJ2009/283538). a cuyo criterio nos remitimos. según la cual:"Las garantías para el consumidor en estos casos vendrán. en consecuencia. determinadas por la obligación legal del promotor de tener garantizadas las cantidades entregadas a cuenta por el comprador. tal como le impone el precitado art. 1 de la Ley 57/1968 y disposición adicional de la ley de ordenación de la construcción. mediante el correspondiente contrato de seguro o aval-ya que la citada ley de ordenación de la construcción no deroga esta posibilidad reconocida en la precedente 57/1968 - que garantice tal devolución. Debiendo entregarse al comprador en el momento del otorgamiento del contrato el documento que acredite la garantía. referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio. En definitiva. insistimos. la ley 57/1968. aplicable al supuesto de autos con la modificación derivada de la DA. 1.ª de la LO de la Edificación. obliga imperativamente a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirientes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto. Todo ello. como dice la STS de 7 de febrero de 2006 "atendiendo al riesgo que suponía el anticipo de cantidades que podía quedar sin justificación alguna si en definitiva no se lograba la adquisición de la vivienda que constituía su objeto.". Finalidad esencial de protección del consumidor ya puesta de relieve por la precedente STS de 8 de marzo de 2001 al sentar que "la Ley 27 de julio de 1968. sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. impone en su artículo primero. a las personas físicas o jurídicas que promuevan edificaciones que no sean de protección oficial. la obligación -que es irrenunciable a tenor de su artículo 7 -. cuando se trata de obtener cantidades de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma. de garantizar la devolución de los adelantos cobrados. debiendo suscribir el correspondiente contrato de seguro con aseguradora inscrita y oficialmente autorizada. De ello se infiere. que la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-. que esta en fase de planificación o construcción....Pues no se puede olvidar que en el presente caso. como en general cuando se aplica la Ley de 27 de julio de 1968. se han de contemplar dos negocios jurídicos. el originario -compraventa de la vivienda- y el derivado -formalización de un seguro de caución-. cuya concatenación tiene como única finalidad la defensa del comprador en el aspecto de ser reintegrado de sus anticipos del pago del precio para el caso de que la vivienda no se construya o no se pueda ocupar.". Habiendo quedado resaltado el carácter obligatorio e irrenunciable de dicho deber. con reiteración por el Tribunal Supremo que en la Sentencia de 15 de noviembre de 1999. lo califica como legal- administrativo. Por tanto. tanto la propia ley. como el Tribunal Supremo. consideran que la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas antes de la construcción o durante ella. más el interés legal. que corresponde al promotor mediante aval o seguro. es una garantía para los compradores de viviendas en construcción con el fin de evitar los abusos y fraudes cometidos en este sector.Ahora bien. la cuestión a determinar es si nos encontramos ante una obligación esencial para el buen fin del contrato. o meramente accesoria. ya que las consecuencias jurídicas son muy diferentes. Como recuerda la STS de 23 enero de 1996 "no ha existido un propio y verdadero incumplimiento. referente a la esencia de lo pactado - compraventa de un piso o vivienda-. es decir. no se ha frustrado el fin del contrato. ni se han defraudado las legítimas expectativas de la contraparte. pues el hecho incumplido -mera prestación accesoria o complementaria- no reviste la entidad suficiente como para generar un resultado tan grave como la resolución contractual. de modo y manera que. al no haberse visto afecto el fin económico-social del contrato para el perjudicado. en aplicación de los principios de la buena fé -pues que los actos o conducta del vendedor no denotan voluntad de incumplimiento- y de conservación del negocio. obligan a rechazar un resultado netamente desproporcionado con el hecho accesorio incumplido por el demandado. cual la resolución contractual pretendida por el hoy apelante. por inexistencia de incumplimiento de forma grave de las obligaciones que al demandado incumbían. Conocida es. en efecto. la doctrina jurisprudencial que establece que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad en el infractor. obstativa del cumplimiento o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato. sino que la vulneración de lo pactado resulte grave y esencial. sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que por su entidad no decisiva no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar (SSTS 24 octubre 1983 y 31 diciembre 1992 entre otras).". Y la STS de 1 de marzo de 2007 "no es admisible el empleo de dicho instrumento de defensa cuando provoque una falta de proporción entre el medio y el fin. cual acontece en el caso en que la parte de prestación recibida sea la correspondiente a la parte de la contraprestación reclamada -sentencia de 27 de marzo de 1991 -. o cuando no resulte necesario para restablecer el equilibrio de prestaciones. al poder operar otro remedio distinto que. sin generar la crisis en el cumplimiento de lo pactado. lo permita - sentencias de 30 de enero y 8 de junio de 1992 -.". Es decir. como simplifica la STS de 2 marzo 2007 "Para que proceda la resolución en base al art. 1124 C.c.. se requiere un incumplimiento grave. recayendo sobre las condiciones principales del contrato.". Siendo generalmente en la compraventa obligaciones principales el pago y la entrega de la cosa objeto de la misma. Aunque también podemos traer a colación la STS de 30 de octubre de 2008 al entender que "En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos. según el cual "el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato. salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte." El criterio recogido en una disposición internacional de carácter convencional que forma parte de nuestro ordenamiento jurídico y reflejado también en un documento en que se formulan jurídicamente los principios que integran la llamada lex mercatoria (ley comercial) comunes a los distintos ordenamientos. en cuanto reflejan y pretende ordenar. con el propósito de elaborar normas uniformes. la práctica seguida en relaciones comerciales que superan el ámbito estatal. debe servirnos para integrar el artículo 1124 CC siguiendo el mandato de interpretarlo con arreglo a la realidad social del momento en que se aplica. En suma. la jurisprudencia más reciente tiene declarado que el incumplimiento contractual que da lugar al ejercicio de la facultad resolutoria contemplada en el artículo 1124 CC debe ser esencial. intencional y que haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo. privando sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato (STS 19 de mayo de 2008. rec. 1008/2001).... En consecuencia. la excepción de contrato incumplido para oponerse a la facultad resolutoria ejercida por la contraparte en las obligaciones recíprocas. debe fundarse en un incumplimiento de relevancia suficiente para llevar consigo la frustración del interés de la contraparte en la celebración del contrato.". TERCERO.- Ciertamente. algunas resoluciones consideran que se trata de una garantía accesoria. cuyo incumplimiento no permite la resolución del contrato. incluso que para solicitar la resolución del contrato y la recuperación de las cantidades es preciso que se haya producido el incumplimiento específicamente previsto en la ley especial 57/1968. "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar.". Sin embargo. respecto de la primera objeción. consideramos que ese deber de garantía. tiene carácter de obligación esencial del contrato. pues es consecuencia de una norma imperativa que reconoce un derecho irrenunciable. y por ello de máximo rango. cuya finalidad es la protección de los consumidores y usuarios -que como es sabido es un colectivo cada vez objeto de mayor y profunda protección tanto a nivel comunitario. como nacional- norma que si bien no establece la nulidad del contrato para el caso de su contravención. artículo 6.3 del código civil. sino la imposición de una multa o sanción administrativa. su propia finalidad protectora no impide que tenga eficacia a efectos de la posterior resolución del contrato para el supuesto de incumplimiento rebelde de dicha garantía fundamental para asegurar el superior derecho de los consumidores. parte débil de la contratación. a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. minimizando los perjuicios derivados del riesgo de fraudes e incumplimientos generadores de alarma social respecto de bienes de primera necesidad como es la vivienda y que actualmente tanto prosperan debido a la coyuntural crisis económica. momentos en que son especialmente exigibles estas garantías. Aquí el consumidor comprador tiene derecho. tanto a esperar la entrega de la vivienda adquirida. como a no perder lo que es el objeto principal de su obligación: las cantidades entregadas a cuenta para el caso de incumplimiento de la contraparte. Por tanto. la frustración de esa expectativa legítima. incluso legalmente amparada de modo específico e irrenunciable. consideramos que supone causa suficiente para legitimar la resolución contractual subsidiariamente interesada. teniendo en cuenta además la realidad social del tiempo que propugna la mayor defensa de los intereses de los consumidores y usuarios. artículo 3 del código civil. en relación con la normativa protectora de dicho colectivo. Entender lo contrario. supondría de hecho vaciar de contenido uno de los principios inspiradores de la Ley 57/68 y de la LOE. Máxime. cuando como aquí sucede. la promotora demandada ha sido requerida extrajudicialmente para el cumplimiento de esa obligación. dando la callada por respuesta. y no solo esto. sino que requerida judicialmente en los mismos términos como pretensión principal. persiste en su pasividad dada su situación procesal de rebeldía. Sin olvidar que ha sido condenada en la instancia al cumplimiento de establecer las garantías legales. habiendo consentido la sentencia y sin que conste que todavía lo haya hecho. todo ello asienta el fundado temor del demandante de un final incumplimiento de las obligaciones pactadas. inseguridad e incertidumbre añadidos que también justifica su derecho a resolver el contrato. Así lo entendió la SAP de Valencia de 4 de febrero de 2005 al decir que "el incumplimiento por parte de la demandada de la obligación que le impone el artículo 1 de la ley 57/68. es causa de reconocimiento para la parte actora de su facultad de resolver el contrato y de recuperar. como consecuencia. la cantidad entregada a cuenta del precio.". También la SAP de Valencia de 25 septiembre 2008 "Alegado como obstáculo para acudir a la suscripción del contrato privado de compraventa la ausencia de garantía de la cantidades de dinero en efectivo entregadas al promotor. también en este extremo han de ser estimadas las pretensiones actoras pues ciertamente la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar las percepciones de cantidades de forma anticipada. en igual sentido el art. 15 de la Ley 8/2004. de la vivienda de la Comunidad Valenciana. según el cual "La percepción por promotores o gestores de cantidades anticipadas a cuenta del precio. en las compraventas de viviendas efectuadas antes de iniciar la construcción o durante la misma. se garantizarán mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato. en los términos establecidos por la Ley 57/1968. de 27 de julio. y la Ley 38/1999. de 5 de noviembre. sobre Ordenación de la Edificación. que será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas. incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. La garantía constituida se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario. y su cobro se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.Las administraciones públicas y sus empresas y entidades Autónomas no tendrán la obligación de constituir la garantía prevista en el presente artículo. En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución. para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o. si procede. la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva. en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual. sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos....También deberán ser garantizadas las cantidades entregadas en concepto de reserva de una vivienda. en los términos que reglamentariamente se establezca.".En cuanto al extremo que es objeto de análisis sostiene el Legal Representante de la mercantil demandada que existía propuesta de aval expedido por el BBVA. documento que acompañaba con la contestación a la demanda con el número nueve (folio 313). sin embargo resulta significativo que los documentos privados de compraventa remitidos a los actores estuvieran todos datados en septiembre de 2005 y la propuesta del BBVA se halle fechada en octubre de 2005. es decir. a la fecha en que la parte demandada pretendía que se suscribieran los contratos privados. las cantidades a cuyo pago anticipado se comprometían los suscriptores del documento no se hallaban garantizadas. se contravenía así la normativa ya citada. pero es más. tampoco con posterioridad. al momento de remitir el segundo contrato privado a los actores se había subsanado el incumplimiento legal pues el documento nueve constituye únicamente una propuesta. no constando en modo alguno que el Legal representante de la demandada pasase orla oficina bancaria a fin de concretar las condiciones económicas como se pedía en el documento. y desde luego no consta tampoco que se garantizasen en modo alguno las cantidades de dinero efectivo entregadas con la reserva. a lo que también venía obligada la demandada en virtud de la Ley 8/2004. de la vivienda de la Comunidad Valenciana.... Ciertamente la absoluta trasgresión de la demandada de la normativa vigente en relación con la compraventa de viviendas en los extremos hasta ahora analizados justifica sobradamente la negativa del recurrente a la suscripción del contrato en los términos propuestos por ella. resultando ocioso el análisis de los restantes incumplimientos de la demandada.". Respecto de la segunda objeción. destacar que aquí no nos encontramos ante el supuesto específico contenido en la norma: prestación efectiva y temporánea de la garantía legalmente exigible a la promotora y posterior incumplimiento de ésta de su obligación de entrega de la vivienda que permite la rescisión del contrato en los términos previstos en el artículo 3 de la ley 57/1968 en relación con el artículo 1291.5 del código civil. sino ante un incumplimiento de entrada de dicha obligación de garantía legal e imperativa. que nosotros también consideramos esencial de la promotora. que en aras de la superior protección del consumidor debe permitir la resolución del contrato por éste conforme autoriza el artículo 1124 del código civil. Por todo lo expuesto. procede la estimación del primer motivo de recurso y la revocación parcial de la sentencia de instancia en cuanto rechaza la pretensión subsidiaria de resolución contractual para el caso de incumplimiento por la mercantil demandada de su obligación de entregar las garantías legalmente establecidas. Recordemos que la imposibilidad de cumplimiento que permite optar por la resolución después de interesado en cumplimiento. jurisprudencialmente también se relaciona con la reticente obstrucción al cumplimiento de sus obligaciones esenciales por la otra parte contratante. Como dice la STS de 30 de octubre de 2008 antes citada "en el caso examinado el incumplimiento se mantiene a lo largo del tiempo y no permite por ello esperar razonablemente un cumplimiento futuro.". Por tanto. es suficiente y ajustado al artículo 1124 párrafo tercero del código civil. el plazo de 20 días para el establecimiento de las garantías legalmente exigibles a la demandada promotora. procediendo la resolución contractual en caso contrario...".

4) Por último rechazado el anterior motivo del recurso también cabe rechazar el último y. con ello todo él. ya que. además de analizar la sentencia recurrida las dos causas de la resolución instada en la demanda y en ella invocadas. retraso y falta de prestación de tal garantía optando por la solución de que concurre sólo ésta. con tal motivo en realidad no se denuncia la infracción del art.218 que lo enuncia si no que reitera lo que era objeto del primero y fondo de la litis sin que. en definitiva se vulnere esta norma ni exista una falta de motivación.

Tercero.-Dados los anteriores pronunciamientos. en relación con las costas causadas cabe imponer las de esta instancia a la apelante. según los arts.394 y.398 de la l LEC.

En su virtud.

Vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.


FALLAMOS


 
Que con desestimación del recurso de apelación. interpuesto por la representación de FLEX PROMO INMOBILIARIA S.L. contra la sentencia de fecha 20 de enero del 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia N.º 12 de Valencia. debemos confirmarla en un todo.Todo ello. con hacer expresa imposición de las costas de esta alzada la apelante.

Y a su tiempo. con testimonio literal de la presente resolución. devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia. para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos. llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así. por esta nuestra sentencia. lo pronunciamos. mandamos y firmamos.

Publicación.-Doy fé: la anterior resolución. ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente. estando celebrando audiencia pública. la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia. a diecinueve de mayo de dos mil diez.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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