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Sentencia A.P. Santa Cruz de Tenerife 167/2010 de 26 de mayo


 RESUMEN:

Defectos en la construcción: Condena a la realización de las obras de reparación de defectos constructivos a la empresa promotora y vendedora, como a la constructora, arquitecto superior y arquitecto técnico. Ordenación de la edificación: Responsabilidad solidaria. Ruina funcional: Estimación.

 

Rollo n.º 93/10.

Autos n.º 907/07.

Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz

Doña Pilar Aragón Ramírez.

===========================

En Santa Cruz de Tenerife, a 26 de mayo de dos mil diez.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1.ª INSTANCIA n.º, en los autos n.º seguidos por los trámites del Juicio --- y promovidos, como demandante, por DOÑA Ascension, DOÑA Celsa, DON Rogelio, DON Severino, DOÑA Estrella, DON Carlos Ramón, DOÑA Josefa, y DON Juan Ramón, que han comparecido ante este Tribunal representados en por el Procurador Don Alejandro Obón Rodríguez y dirigidos por el Letrado Don José Francisco Lorenzo Rodríguez, contra la entidad ARVELO Y MARTÍNEZ, S.L., que ha comparecido ante este Tribunal representada por la Procuradora Doña Renata martín Vedder y dirigida por el Letrado Don Montserrat Ribes Febles, contra la entidad PROMOCIONES RUALEXANA, S.L., que ha comparecido ante este Tribunal representada por la procuradora Doña M.ª Eugenia Beltrán Gutiérrez y dirigida por el Letrado Don Victor Martín Álvarez, contra la DON Inocencio, que ha comparecido ante este Tribunal representado por el Procurador Don Jaime Comas Díaz y dirigido por el Letrado Don Restituto Cuesta González y, contra DON Borja, que ha comparecido ante este Tribunal representado por la Procurador Doña Concepción Santana Padrón y representado por el Letrado Doña Candelaria Mora Quintero, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

Segundo.-En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrado-Juez Doña María Raquel Alejano Gómez dictó sentencia el nueve de septiembre de dos mil nueve cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. Alejandro Obón Rodríguez en nombre de D. Juan Ramón, Dña. Ascension, Dña. Celsa, D. Rogelio, D. Severino, Dña. Estrella, D. Carlos Ramón y Dña. Josefa debo absolver y absuelvo a los demandados entidad mercantil Arbelo y Martínez S.L., Promociones Rualexana S.L., D. Inocencio y D. Borja de las pretensiones formuladas en su contra y con condena a los actores al pago de las costas procesales.".

Tercero.-Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado mediante providencia en la que se acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la apelación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que las representaciones de la parte demandada, presentaron escritos de oposición al mencionado recurso.

Cuarto.-Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos y mediante providencia de cinco de marzo pasado, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la deliberación, votación y fallo del presente recurso el día veintiocho de abril del año en curso, fecha en la que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

Quinto.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-En el presente pleito se ejercita una acción de reclamación de cantidad, subsidiaria de la exigencia de una obligación de hacer, por parte de por los propietarios de tres viviendas que integran el conjunto de cinco pareados sito en Candelaria, Calle Llano de la Rosa, Barranco Hondo, por vicios y defectos constructivos de las mismas, dirigiendo su acción tanto contra la empresa promotora y vendedora, Rualexana S.L., como contra la constructora Arvelo y Martínez S.L., el arquitecto superior D. Inocencio (en su condición de redactor del Proyecto y Director de Obras) y el arquitecto técnico, D. Borja.

Los defectos denunciados con múltiples, algunos afectan a todas las viviendas (como el muro común de contención situado en el lindero este de la urbanización y que es el del fondo de todos los jardines) y otros a cada una de ellas, aunque en ocasiones del mismo tipo y alegada etiología (defectos en las rampas de los garajes, grietas, humedades, defectuosas colocación de baldosas o de la carpintería, etc.)

La juzgadora a quo, basándose muy especialmente en la prueba pericial practicada a instancia del arquitecto técnico demandado, concluye que, en relación con la mayoría de los desperfectos, no se ha acreditado que sean imputables a los demandados, por diversas razones, y en cuanto a los que sí considera responsabilidad de aquellos, en general por mala praxis constructiva, declara prescrita la acción, al calificarlos como daños "menores", de acuerdo con lo dispuesto en el art. 17.1.b) de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Segundo.-Conviene empezar por el examen de uno de los motivos del recurso que hace referencia precisamente a dicha prescripción, pues su improcedencia supondría la irrelevancia, a estos efectos, de la calificación de los daños apreciados en las viviendas.

La citada norma, la L.O.E., entró en vigor "a los seis meses de su publicación "(Disposición Final Cuarta), que tuvo lugar el día 6 de noviembre de 1.999, por lo que la vigencia de la citada norma comenzó el 6 de mayo de 2.000.

En la Disposición Transitoria Primera se establece que "Lo dispuesto en esta ley (...) será de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor".

La licencia de obras mayores para la construcción de los inmuebles litigiosos fue solicitada en fecha 24 de abril de 2.000 (concedida el siguiente 18 de agosto). Así pues, la L.O.E. no es aplicable al caso enjuiciado.

La acción que se ejercita es la prevista en el art. 1.591 C.C. y los daños denunciados se han producido dentro de los diez años posteriores a la finalización de la construcción (la Certificación Final de Obra es de 3 de octubre de 2.002). En consecuencia, no cabe hablar en ningún caso de prescripción de la acción.

Dicho esto, en relación con la carga de la prueba, hay que tener en cuenta que a la parte demandante le basta con acreditar la realidad de los vicios y defectos de construcción y/o dirección, correspondiendo a los intervinientes en el proceso constructivo probar, en cada caso, su falta de responsabilidad en la producción de aquellos.

Tercero.-Como se ha iniciado, en la sentencia apelada se estima que no se ha acreditado dicha responsabilidad en relación a la mayoría de los defectos y que, respecto de aquellos imputables a los agentes constructivos, se aprecia la prescripción.

Rechazada esta última, procede revisar la totalidad de las actuaciones, en el ejercicio de la facultad propia de la Sala al resolver el recurso de apelación, típicamente revisorio, puesto que el recurso se basa esencialmente en alegar error en la valoración de la prueba.

Antes de ello merece examinarse otra cuestión que se planteó por el demandado arquitecto superior Sr. Inocencio fue la excepción de falta de legitimación pasiva en su caso, por haber sido demandado como persona física, cuando el trabajo (proyecto y dirección de obra) le fue encargado por la promotora a la mercantil Estudio Cabrera S.L.U., de la que él es administrador; así consta efectivamente en el contrato de arrendamiento de servicios suscrito en fecha 8 de marzo de 2.000, contrato, como se dijo, a misión completa.

Sin embargo, como se pone de relieve en el recurso, tanto el proyecto como la certificación final de obra están suscritos por el Sr. Inocencio, como persona física, sin mención a la S.L.U. Y ello es lógico, dado que para poder actuar como proyectista y director de obra es preciso contra con la titulación profesional habilitante, titulación que se exige para colegiarse, siendo la colegiación a su vez un requisito imprescindible para desarrollar la actividad profesional propia del arquitecto. Esta actividad, según los estatutos del Colegio de Arquitectos de Canarias, puede ejercerse de forma libre e independiente o en asociación con otros arquitectos o profesionales lo que daría lugar a la constitución de una Sociedad Profesional, que se rige por su Ley propia, 2/2007, de 15 de marzo. Así que, en este caso, el Sr. Inocencio habría constituido una sociedad de carácter profesional (como consta en el Registro Mercantil) pero integrada por un solo socio, él mismo. Esto es factible y está permitido por el Estatuto del C.O.A.C., pero contraviene el espíritu que subyace en la Ley de Sociedades Profesionales, que parte de la idea de la unión de varios profesionales, incluso de distintas especialidades, que unen su trabajo y conocimientos para una mayor efectividad de la actividad a que van a dedicarse.

De manera que la constitución de la sociedad unipersonal obedece a otras razones, de tipo administrativo o fiscal y la necesidad de que el proyectista y el director de obra sea una persona física con titulación de arquitecto legitima pasivamente al Sr. Inocencio para responder en este pleito, pues su responsabilidad vendría de la defectuosa ejecución de sus funciones como tal. En ese sentido, el art. 11.º de la Ley de Sociedades Profesionales establece que "de las deudas que se deriven de los actos profesionales responderán solidariamente la sociedad y los profesionales", de acuerdo con las reglas generales de la responsabilidad contractual y extracontractual.

Cuarto.-Entrando ya en el examen del fondo del asunto, para un mejor entendimiento, va a seguirse el mismo orden que en la demanda y la sentencia en cuanto al examen de los distintos defectos denunciados.

Uno de los más importantes es el que afecta al muro de cerramiento existente en el lindero este del complejo, fondo de todos los jardines de las viviendas.

En relación con dicho muro al juzgadora de instancia desestima las pretensiones de los actores por entender, en primer lugar, que no esta acreditado quien lo construyó ni a quien pertenece; y ello porque no se contempla en el Proyecto inicial ni en el reformado posterior, ni en el Libro de Órdenes, ni en el Certificado Final de Obra, ni, consecuentemente, en la Cedula de Habitabilidad. Aunque no se afirme rotundamente, en el apartado segundo del fundamento segundo de la sentencia se expone la tesis de que el muro existía ya cuando se comenzaron las obras, en base al informe emitido por D. Augusto (el perito del arquitecto técnico) lo que se pondría de manifiesto mediante las fotografías 7 y 8 de tal informe. La misma falta de acreditación de que fueran construidos por los demandados se concluye en relación con los muros trasversales, que separan los jardines, perpendiculares al de cerramiento.

Entre las pruebas valorables en este tema, hay una a la que la Sala da especial importancia: en el Proyecto inicial, las fachadas de las viviendas traseras, opuestas a las que dan a la calle y que ahora dan sobre los jardines, eran ciegas, sin ventanas ni puertas ni huecos, lo que denota que quedaban en el mismo lindero (o a menos de dos metros) de la parcela sobre la que se iba a edificar, por razón de las servidumbres de vistas y luces. En los planos modificados, los que finalmente se ejecutaron, hay ventanas y puertas en esas fachadas y se abren accesos al jardín desde los garajes o las terrazas de las viviendas. Ello implica la disponibilidad del terreno sobre el que se construyeron dichos jardines y es difícil creer que fueron adquiridos por los compradores de las viviendas, al margen de la promotora pero poniéndolo en su conocimiento y logrando la modificación de las fachadas traseras a su gusto. Entre otras cosas, porque los tres demandantes compraron sus respectivos inmuebles con posterioridad a la emisión del Certificado Final de Obra.

En las tres escrituras de compraventa se describen las respectivas viviendas, con su superficie construida y con un anejo consistente en una zona ajardinada de superficie variable, por su lindero este.

Se recojan o no en el Proyecto, los jardines se hicieron durante las obras; que no se comunicara este cambio (con la correspondiente solicitud de licencia) al Ayuntamiento y que dicho organismo concediera una Licencia de Primera Ocupación que no cumplía con su finalidad (acreditar que lo construido coincide con lo autorizado mediante la Licencia de Obras) son hechos que no deben ser objeto de mayor examen en este pleito, pero que no pueden perjudicar a los demandantes.

Como hace notar la parte recurrente, en algunas de las Certificaciones se hace referencia a los "jardines", "extendido de patios traseros", "resto de muros" y empleo de bloques de 20 centímetros, que coinciden con los empleados en los muros.

Por su parte, el representante de Promociones Rualexana S.L. declaró que la empresa constructora llevó a cabo las obras de los jardines, realizando los muros divisorios, echando la tierra, dando el acceso necesario desde las viviendas, etc.

Si no cabe duda de que los jardines y sus muros trasversales fueron construidos en el curso de las obras litigiosas, queda por determinar si, eventualmente, el muro posterior de cerramiento ya estaba construido cuando comenzaron aquellas y fue aprovechado al efecto.

Lógicamente, en tal caso, el muro debería haber sido levantado por el dueño del solar colindante. La propia altura del mismo, más de cuatro metros, y la inclinación del terreno (desde la calle desciende hacía el este) hace que esta obra carezca de sentido para el dicho colindante; para separar su finca de otra no es necesaria tanta altura y para él el muro no cumpliría ninguna función de contención (lo que sí hace, o debería, en relación con los jardines de las viviendas de los demandantes)

Además el dueño de la referida finca inferior, Sr. Gabino, ha negado ser el constructor del muro en cuestión (antes de las obras había solo un muro de piedra seca), mostrando su preocupación por lo que a él pudiera afectarle.

Finalmente, el muro no existe en las fotografías aéreas de la empresa pública Grafcan tomadas en 1.997 y 1.998, (en las que sí se aprecia, en cambio un muro que delimita una finca situada en la esquina sureste de la litigiosa), y aparece por primera vez en la fotografía de diciembre de 2.000, en la que los acopios de tierras y materiales denotan el inicio de las obras. Por eso es normal que el muro se vea en las fotografías aportadas por D. Borja y D. Inocencio, que muestran las obras ya en fase de replanteo o edificación.

Dicho esto, es indudable que el muro de cerramiento presenta defectos importantes, ha perdido gran parte de su verticalidad, presentando una diferencia de más de 20 cms, con el consiguiente riesgo de colapso, así como numerosas e importantes grietas, especialmente verticales pero también horizontales.

Por su parte los muros divisorios se encuentran sin anclar al conjunto de las viviendas y al muro de contención, estando igualmente afectados por grietas importantes.

En ambos casos, de acuerdo con el informe del perito Sr. Evaristo, que lo emitió a petición de la actora, la causa de tales defectos es la ausencia de zuncho de atado en la coronación de los muros, así como de pilaretes de atado; en el caso del muro posterior, se ha elevado sobre un antiguo muro de piedra seca, sin cimentación, y en el de los muretes trasversales, la cimentación es insuficiente, si bien no han perdido su verticalidad por estar sujetos por el esfuerzo de las tierras que hay en sus dos lados.

Ya se adelantó que el rechazo de la sentencia a declarar la responsabilidad de los demandados en este tema se debía a dos cuestiones: a parte de la de su propiedad y construcción, se deja entrever la posibilidad de que los propios demandantes hayan contribuido a la causación de los defectos, por haber realizado obras en los jardines. Pero tales obras, de acuerdo con las periciales que se refieren a ellas, no habrían consistido en otra cosa que en las propias de ajardinamiento: poner tierra, césped o plantas. Obviamente la función del muro de cerramiento y contención era la de soportar el empuje y peso de los jardines, y si no lo ha podido hacer debe concluirse que ha fracasado en su cometido.

El hecho de que los muros no estuvieron incluidos en el Proyecto, por el motivo que sea, es un defecto imputable al arquitecto proyectista, que llevó a una construcción carente del necesario presupuesto técnico de la obra, de otro lado, totalmente imprescindible para la finalidad perseguida de construcción de los jardines. A la ausencia de proyecto se sumó evidentemente una ausencia o escasa vigilancia por parte de los técnicos encargados de ello, y desde luego una mala praxis constructiva, siendo en este caso imposible deslindar las responsabilidades de los varios intervinientes en el proceso de construcción, por lo que debe declararse solidaria.

Quinto.-El siguiente defecto que es objeto de reclamación y de examen en la sentencia es el consistente en la falta o insuficiencia de sistema de saneamiento de la calle para la adecuada evacuación de las aguas pluviales, que, de acuerdo con la demanda, ha provocado daños por humedad en garajes y viviendas.

La juzgadora de instancia rechazó esta pretensión por entender, básicamente, que el referido sistema no está contemplado en el Proyecto y su ejecución era obligación del Ayuntamiento de Candelaria, de acuerdo con el Convenio Urbanístico firmado con la promotora en fecha 15 de noviembre de 2.000; por tanto el defectuoso mantenimiento que presentan los imbornales situados en medio de la calle no es imputable a ninguno de los demandados y además los imbornales colocados por los propietarios de las viviendas 1 y 3 adolecen igualmente de un adecuado mantenimiento.

Y, estando a la prueba practicada, esto es efectivamente así. Puede llamar la atención que el Proyecto, anterior el referido Convenio, no haga mención al mismo, pero la licencia de obras se concedió en esa situación, tres meses antes de suscribirse el Convenio. Y el Proyecto obtuvo el visto bueno por parte del Colegio de arquitectos. De otra parte, en el mismo el Ayuntamiento también se compromete a ejecutar las aceras, lo que no obsta a que el arquitecto, en el Libro de Órdenes, en fecha 14 de marzo de 2.002, haga referencia a la pendiente que deberán tener las aceras, de todo lo cual cabe deducir que se trabajaba coordinadamente con el Ayuntamiento.

Aunque alega la recurrente que se desconoce el contenido del Convenio y si se ejecutó o no, lo cierto es que se construyeron los aludidos imbornales en medio de la calle, que, de haber estado bien planteados y mantenidos, siendo la inclinación de las aceras la correcta, hubieran debido bastar para solucionar el problema de la recogida de las aguas pluviales; que la responsabilidad en este tema es de la corporación local lo admitieron inicialmente los propios demandantes, al dirigirse a dicho organismo en reclamación de soluciones ante unas inundaciones de garajes acaecidas en marzo de 2.005.

En conclusión, éste defecto, que es más de urbanización que propiamente de construcción de la promoción de viviendas, no puede imputarse a ninguno de los demandados, debiendo decaer este motivo de recurso.

Sexto.-Comenzamos ahora con el examen de los defectos denunciados en cada una de las viviendas propiedad de los actores.

Concretamente en relación con la vivienda 4 se alegan defectos en la proyección y ejecución del garaje, defectuosa impermeabilización de la vivienda, aparición de grietas y otras pequeños defectos que se irán analizando.

A) En relación con el garaje, la juzgadora de instancia parte de que tanto la altura del mismo como la puerta que iba a colocarse adolecen de indefinición en el proyecto, pero que en ambos casos esta indefinición fue subsanada por el arquitecto superior, con las correspondientes instrucciones que figuran en el Libro de Órdenes y con la modificación de los planos que se acompañaron como anexos al Certificado Final de Obra.

No se niega que la altura de la rampa del garaje de la vivienda 4 es de solo 1,71 m. siendo así que el Decreto 47/1.991 de 25 de marzo que regula, en el ámbito de la Comunidad Autónoma las condiciones de habitabilidad de las viviendas y el procedimiento para la concesión de la Cédula de Habitabilidad señala una altura de 2,20 m. para los garajes. Hay que coincidir con la recurrente en que el hecho de que el garaje no pueda ser usado por vehículos grandes reduce de forma importante su funcionalidad, con el resultado de no poder utilizarse enteramente el garaje para la función que le es propia. El reproche que se hace en la sentencia y en el que inciden los apelados, de que la citada altura (o más bien insuficiencia de ella) era apreciable cuando se compró casa y solo se ha denunciado cinco años después, no hace desparecer el defecto, siendo así que, en todo caso, la acción se ha ejercitado dentro del plazo legalmente previsto para ello.

Y no estamos ante un caso de "vicios ocultos", sino de ruina funcional, siendo ya reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que engloba en tal concepto los defectos constructivos graves que supongan que el inmueble resulta inútil para la finalidad que le es propia.

De este defectos deben responder también solidariamente todos los demandados: la responsabilidad del arquitecto superior es obvia, pues cometió un error de replanteo, pero el arquitecto técnico y la empresa constructora no pueden quedar al margen pues, por razón de sus respectivas profesiones y conocimientos de la edificación, debieron advertir dicho error; por su parte la promotora, vendedora, incumplió las obligaciones que para ella resultan del contrato de compraventa, al entregar un objeto no válido para su finalidad.

B) En cuanto a la puerta del garaje el debate estriba en sí resultó o no acertada la decisión del arquitecto superior de colocar una puerta abatible en vez de una seccional, decisión directamente vinculada a la escasa altura de la rampa, pues se explica porque una puerta seccional habría restado aún más altura al garaje. La parte actora alega que la puerta colocada ofrece defectos en los acabados de albañilería, se adapta mal a las irregularidades del suelo y su uso es molesto porque es de lenta apertura y es difícilmente practicable los días de viento, dado el peso de la puerta y la escasa potencia del motor. Los defectos materiales son apreciables en las fotografías unidas al informe pericial aportado por la actora, y su redactor fue el único que comprobó los defectos que presenta en su mecanismo de apertura.

Este tipo de puerta no era la prevista en el Proyecto, y es claro que su cambio obedeció (como se dijo) al incorrecto replanteo de la rampa, vista la escasa altura resultante. Por tanto, al apreciarse esa escasa altura como un defecto que debe ser reparado, deberá también colocarse la puerta inicialmente proyectada, en las condiciones indicadas por el perito D. Evaristo.

C) También se reclama por defectos en el pavimento de este garaje, concretamente por haberse colocado hormigón fratasado y pulido mecánicamente en vez de las losetas de hormigón previstas en el Proyecto.

La juzgadora de instancia estimó que este cambio no suponía una desventaja o inconveniente, sino que más bien representaba una mejora.

La apelante se limita a criticar lo que entiende que es una falta de motivación de la sentencia que le impide atacar ese pronunciamiento.

Como se indicó más arriba, en este tipo de reclamaciones corresponde a quien las hace acreditar la realidad de los defectos o daños. Y lo cierto es que, ni siquiera en el informe aportado con la demanda se dice cual pueda ser el perjuicio irrogado por el cambio del pavimento proyectado. Y, contra lo que se dice en el recurso, es fácil conocer las razones por las que la juez a quo resuelve como lo hace en este tema, ya que se ha basado de forma importante en el informe pericial aportado por el arquitecto técnico, elaborado por D. Augusto, de igual capacitación profesional, que detalla las ventajas del pavimento colocado (folio 761)

Por tanto este concreto motivo de impugnación no puede prosperar.

Séptimo.-Siguiendo con la vivienda n.º 4, se analizan los siguientes defectos o daños:

A) En la sentencia se declara que la impermeabilización colocada, pese a no ser la proyectada, no es de peor calidad e incluso representa una mejora. De nuevo la juzgadora se basa en el informe del arquitecto técnico Sr. Augusto.

La recurrente, basándose en el informe aportado por ella, alega que ello no es así: que se incumplía la norma básica de la construcción NBE-QB-90, que indica que la altura mínima a la que hay que colocar las láminas impermeabilizantes por encima del pavimento terminado es de 15 cm., siendo así que en la citada vivienda 4 no llega a los 10 cm., que se ha incumplido también lo previsto en el proyecto (lámina de PVC) poniéndose asfalto, material de peor calidad y que demás está mal colocado.

La existencia de las humedades indicadas, así como la práctica de catas por el perito, son apreciables en las fotografías unidas a su informe, afectando las mismas a los muros que están en contacto con el terreno. Son admitidas como ciertas también por el perito Sr. Augusto, aunque este mantiene la corrección de la solución dada y apunta a otras posibles causas que no sean defectos constructivos, como las mencionadas inundaciones del garaje o el asentamiento de las aceras. Sin embargo, también este perito alude a "fallos de impermeabilización", en relación con la escalera exterior de acceso a la vivienda. Y, al margen de otras consideraciones, esa es precisamente la partida que el perito de los actores detalla y valora a efectos de indemnización, por lo que debe accederse a lo solicitado en este punto.

De estos defectos responderán solidariamente todos los demandados, pues confluyen en su causación el cambio del proyecto, que se ha revelado erróneo y la mala ejecución, con la consiguiente falta de supervisión y corrección por quienes debían vigilar el desarrollo de la obra.

B) En relación con las grietas, también han sido objetivadas, pero la juzgadora de instancia consideró que "no se ha podido acreditar que las que se detecten no sean meras fisuras de asentamiento y que aparecen en todas las obras transcurrido un tiempo desde su finalización", añadiendo que también puede influir en la aparición de este defecto cualquier vibración externa, en clara referencia a otras obras constructivas cercanas y posteriores a las litigiosas.

Indica el perito Sr. Augusto que los cálculos de estructura que forman parte del proyecto, así como la supervisión en el curso de la obra por parte de la dirección facultaba fueron correctos, lo que excluye la responsabilidad de los arquitectos y de la constructora, pero no la de la promotora, que, como vendedora, debe entregar el objeto de la compraventa en estado óptimo para garantizar su debido uso, en condiciones de seguridad y salubridad.

C) En cuanto a la falta de pintura de paredes y techo del garaje y a la incorrecta colocación de la puerta de aluminio de la entrada, la propia sentencia admite estos defectos o carencias. El rechazo a la indemnización correspondiente obedeció a la apreciación de la prescripción de la acción que, como ya se ha dicho, no se ha producido.

También en este caso deben responder todos los intervinientes en las obras.

D) Los restantes defectos que no se detallan en la sentencia y que la juzgadora estima que no han quedaron acreditados o que han visto "minimizadas las consecuencias con explicaciones técnicas que se estiman suficientes", consisten en defectuosa colocación de los tapajuntas de la puerta de la cocina y mala colocación del alicatado de la cocina y de las baldosas cerámicas de la escalera interior.

Sobre estos extremos son contradictorias las periciales, pues, pese a que el Sr. Augusto aprecia que algunas de las piezas cerámicas suenan huecas, también afirma que no presentan ni desprendimientos ni roturas ni defectos en el reajuntado, por lo que concluye que están correctamente ejecutados. Hay que tener en cuenta, como dice este perito, que las viviendas llevan ya varios años ocupadas, que han soportado mudanzas y el uso normal sin que la referidas piezas se hayan roto, por lo que debe rechazarse esta reclamación, basada en un eventual e incierto futuro desprendimiento.

Octavo.-Respecto a la vivienda n.º 1, se estudian los siguientes defectos o carencias:

A) La propia sentencia aprecia la falta de remate de la instalación de los cables de conexión del portero eléctrico de la cancela.

Nuevamente deben responder todos los demandados.

B) Hay otras anomalías que coinciden con las que presenta la vivienda n.º 4: puerta del garaje, falta de pintura del mismo y colocación de distinto pavimento al proyectado, humedades exteriores por falta o defectuosa impermeabilización -muretes-, grietas y fisuras en diversos paramentos y tapajuntas y baldosas mal colocados.

Respecto a todos ellos la Sala mantiene los mismos criterios que ha aplicado a los defectos de la vivienda n.º 4, y por tanto susceptibles de indemnización los referentes a la puerta del garaje y pintura, impermeabilización exterior y reparaciones de grietas.

C) Esta vivienda presenta además otros defectos, siendo uno de los denunciados por los actores el consistente en la mala colocación de pavimento (parquet flotante) en la planta alta. El perito Sr. Augusto, admitiendo el aumento de las juntas de dilatación de alguna de las piezas de madera, considera que ello no es debido a una mala ejecución, sino al efecto de la humedad que en su día entró a causa de la defectuosa impermeabilización de la claraboya del baño. Como este es otro capítulo, debe resolverse primero a quien son imputables dichas humedades.

D) Esas humedades, que afectan especialmente a los techos y paredes del pasillo y baños de la planta alta, no se niegan, como tampoco, como se acaba de decir, que provengan de una mala impermeabilización de la claraboya del baño.

La juzgadora acepta la tesis del perito Sr. Augusto, según la cual han sido los propietarios del inmueble los que ha modificado la impermeabilización de la cubierta cercana a la claraboya.

Sin perder de vista que la prueba de la ausencia de responsabilidad en los defectos constructivos corresponde a la parte demandada, lo cierto es que la anterior afirmación solo se sustenta en lo que los referidos propietarios "le dijeron" al perito, pero que no confirmaron en el juicio. En cambio el representante de la empresa constructora admitió que, en la inspección llevada a cabo antes de extender el certificado final de obra, advirtió que se habían causado daños en la impermeabilización de las claraboyas (al parecer por los carpinteros) lo que notificó a la promotora y a la dirección facultativa, sin que le constara que se hubiera reparado dicho defecto.

Por tanto se estima que la defectuosa impermeabilización es imputable a todos los demandados, y en consecuencia, también el deterioro del parquet.

E) Quedan por examinar otras humedades que afectan a esta vivienda, las de la zona colindante con otra construida posteriormente, defecto que, al igual que los que presenta la escalera construida en esa misma zona colindante, se imputan por la juez a quo al constructor de la otra vivienda, por defectuoso sellado de las juntas de ambos inmuebles y por las propias obras llevadas a cabo. La misma responsabilidad se extiende a la aparición de grietas en la fachada de la vivienda n.º 1.

Estas consideraciones se basan en el informe del Sr. Augusto y por más que se han revisado las fotografías acompañadas al informe del perito de los demandantes, en las que, según se dice en el recurso, se aprecia que tales defectos existían antes de la construcción de la vivienda colindantes, lo cierto es que no hay ninguna que permita afirmar este hecho; incluso en una de las que obran el folio 376 se ve parte de una pared que no es de la vivienda n.º 1 y que bien pudiera ser la repetida colindante.

Noveno.-Finalmente, en lo relativo a la vivienda n.º 3, se denuncian los siguientes defectos:

A) La sentencia considera probados, y causados por una mala praxis en la ejecución el cambio de azulejos en el baño de la planta alta por encontrarse rotos y la necesidad de abrir un hueco de 15 cm x 15 cm. coincidiendo con el conducto de ventilación de la pared, lo más alto próximo al techo para colocar la rejilla de ventilación prevista en el proyecto o en su caso cambiar la ventana existente por otra practicable para que, además de luz, entre ventilación.

Responderán de la indemnización correspondiente a estos defectos los cuatro demandados solidariamente.

B) También en este caso se denuncia la incorrecta realización de la rampa del garaje, basándose la desestimación de esta reclamación en el hecho de que los propietarios hayan llevado a cabo unas obras que han modificado la pendiente original. Entiende la Sala, por pura lógica, que esas obras acreditan precisamente la incorrecta realización de la rampa, que, según el perito Sr. Evaristo tenía tan fuerte pendiente y estaba ejecutada de tal modo que impedía el acceso de los vehículos, que rozaban en su parte inferior.

En consecuencia, por las mismas razones expuestas al tratar el tema del garaje de la vivienda n.º 4, se estima que deben responder todos los intervinientes en el proceso de construcción.

C) Lo mismo cabe decir en relación con los defectos de los muretes exteriores y humedades por capilaridad que afectan al sótano, así como a la defectuosa colocación de la puerta exterior de aluminio, asuntos ya tratados y que se consideran defectos imputables a los demandados.

Y lo mismo cabe decir respecto a las grietas en la unión de los tabiques y el forjado, de las que debe responder la promotora.

D) No así en cambio, como en los casos anteriores, respecto de los defectos denunciados en relación con la colocación de los tapajuntas y piezas cerámicas, cuya incorrección no se ha objetivado.

E) Por último, las humedades aparecidas en el vestidor puede obedecer a un defectuoso mantenimiento del sellado de silicona de la ventana (imputable a los propietarios), como informa el perito Sr. Augusto y los defectos del parquet deben ser nimios, pues efectivamente, como indica aquel, no se han incluido en la valoración que hace el perito Sr. Evaristo.

Por tanto estos últimos defectos no se consideran responsabilidad de los demandados.

Décimo.-- Por tanto, para fijar las indemnizaciones correspondientes, estando a las valoraciones del perito Sr. Evaristo (con las que se muestra conforme el Sr. Augusto en los casos en que también él aprecia las irregularidades) proceden los siguientes cálculos

VIVIENDA N.º 4

- Deben excluirse las partidas 1.4, 1.8 y 1.9.

- Las partidas 1.7, 1.10 y 1.11 (las dos últimas consecuencia de la primera) son de exclusivo cargo de la empresa promotora y vendedora Rualexana S.L. Suman 3.650 euros, a lo que hay que añadir el 16% de gastos generales (584 euros), el 6% de beneficio industrial (219 euros) lo que supone un total de 4.453 euros, que con el 5% de IGIC (222,65 euros) hacen 4.675,65 euros.

- Las restantes partidas, a cuyo pago deberán hacer frente solidariamente todos los demandados ascienden a un total de 14.000 euros, mas 2.240 de gastos generales, más 840 de beneficio industrial, es decir, a 17.080 euros, que con el 5% de IGIC (854) son 17.934 euros.

- VIVIENDA N.º 1

- Se excluyen las partidas 1.4, 1.8 y 1.11

- Corresponde a la promotora el pago de las partidas 1.7, 1.10 y 1.13, de igual valor que las de la vivienda n.º 4, por lo que esta indemnización asciende a un total de 4.675,65 euros.

- Las demás partidas, que se indemnizarán solidariamente por todos los demandados, ascienden a un total de 5.600 euros que, con los porcentajes ya indicados correspondientes a gastos generales (896 euros) y beneficio industrial (336), hacen un total de 6.832 euros, y aplicando el 5% de IGIC (341,5) suponen 7.173,6 euros.

- VIVIENDA N.º 3

- Se excluyen las partidas 1.4, 1.8, 1.9 y 1.12.

- De la partida 1.7 (reparación de grietas) deben excluirse las de la fachada limítrofe con la vivienda que no es de la misma urbanización, dado que en todo caso, la mayoría de las grietas que afectan a esta vivienda son interiores, se estima oportuno reducir un 20% la suma que resulte.

De las partidas 1.7 (que queda en 750 euros, por razón de lo dicho), la 1.10 y la 1.14 es responsable exclusivamente Rualexana S.L. Suman 3.375 euros, más el 16% de gastos generales (540), más el 6% de beneficio industrial 202,5), lo que hace un total de 4.117,5 euros, que, con el 5% de IGIC (205,88) da un resultado de 4.323,38 euros.

- - Las restantes partidas, de las que responden solidariamente todos los demandados suman 6.750 euros, más el 16% (1.080), más el 6% (405), lo que da un total de 8.235 euros, y sumado el 5% de IGIC (411,75), 8.646,75 euros.

MUROS TRASVERSALES Y MURO DE CERRAMIENTO.

Corresponde el abono de la indemnización procedente para su reparación a los cuatro demandaos, solidariamente.

En la Audiencia previa ya se aclaró que el valor de la reposición de los muros transversales era de un total de 15.000 euros, a lo que hay que sumar la cantidad correspondiente para la reparación del muro de contención, dando la cantidad de 45.000 euros. Con los añadidos del 16% (7.200) y del 6% (2.700), resulta la suma de 54.900, a la que debe añadirse el 5% de IGIC 2.745), con el resultado definitivo de 57.645 euros.

Lo dicho supone que, salvo error involuntario de cálculo, los cuatros demandados deberán indemnizar solidariamente a los actores en la suma de 91.399,35 euros y la promotora Rualexana S.L., además en la cantidad de 13.674,68 euros.

Lo que supone un total de 105.074,03 euros, conclusión que se valora, a efectos de costas, como una estimación parcial de la demanda, ya que en ella se solicitaba una indemnización de 165.339,51 euros, superior en más de un cincuenta por ciento.

Undécimo.-La estimación parcial del recurso supone que no deba hacerse pronunciamiento alguno respecto a las costas de esta alzada (arts. 398 y 394 L.E.C.)

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,


FALLO


 
Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Juan Ramón y otros, contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia n.º 1 de los de esta capital, en el juicio ordinario seguido al n.º 907/07, revocamos dicha resolución, haciendo las siguientes declaraciones:

Con estimación parcial de la demanda interpuesta por los aquí apelantes, se condena a los demandados, las entidades mercantiles Arbelo y Martínez S.L. y Promociones Rualexana S.L. y a D. Inocencio y D. Borja a realizar las obras de reparación de los defectos constructivos enumerados en el informe pericial elaborado por D. Evaristo, aportado junto con la demanda, con las exclusiones detalladas en el Fundamento de derecho Décimo de esta resolución y la de la partida correspondiente a la "urbanización" y a que, si no las ejecutasen en el plazo de dos meses desde que se notifique esta sentencia, o se proceda a una ejecución de nuevo defectuosa, indemnicen todos ellos solidariamente a los demandantes en la cantidad de 91.399,35 euros y además la mercantil Promociones Rualexana S.L. en la cantidad de 13.674,68 euros, con los correspondientes intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

Cada una de las partes litigantes hará frente a sus propias costas, en relación con las causadas en la primera instancia, sin que proceda declaración alguna sobre las generadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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