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Sentencia A.P. Barcelona 339/2010 de 27 de mayo


 RESUMEN:

Compraventa de cosa futura: Contrato sinalagmático. Cambio de cosa (solar y obra) por precio, con obligación de entrega una vez acabada la casa. No arrendamiento de obra. Responsabilidad de los administradores: El administrador obligado a asegurar el buen fin de la empresa. Responde del incumplimiento de sus obligaciones.

Barcelona, veintisiete de mayo de dos mil diez

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14.ª

Magistrados:

Fco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Carmen Vidal Martínez

Marta Font Marquina

Rollo n. 560/2009

Juicio Ordinario n.:121/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Berga

Objeto del juicio: pago por incumplimiento de contrato (obra inacabada en finca a nombre de los actores)

Motivo de recurso: errónea valoración de la naturaleza del contrato e inexistencia de responsabilidad de los administradores

Apelante: Obres i Serveis Kafer, S.L., Paulino y Rebeca

Abogado: D.A. López Vizcaíno

Procurador: A. M.ª Gómez-Lanzas Calvo

Persona contra la que se apela: Ángeles y Arsenio

Abogado: M. Torras Galí

Procurador: D. Font Berkhemer


ANTECEDENTES DE HECHO


 
1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 19 de febrero de 2008, la parte actora presentó demanda en la que solicita que se condene a los demandados, solidariamente, al pago de 14.998,41 euros, más intereses legales y costas. Los demandantes relatan que adquirieron a la sociedad promotora demandada una vivienda en construcción, obra que fue abandonada. Relacionan el coste asumido y reducen los pagos retenidos. También actúan contra los codemandados individuales como administradores de hecho (él) y de derecho (ella) de la sociedad demandada. Invocan artículos generales del C.c. sobre obligaciones y contratos, el art. 1591 C.c. y los arts. 133, 135 y 262.5 de la Ley de Sociedades Anónimas, en relación con 104 y 105 de la de las de Responsabilidad Limitada, por no reducción la sociedad de capital, por inactividad social y por omisión de diligencia y de sus obligaciones como administradores.

En la contestación se sostiene que el contrato era de arrendamiento de obra y no de compraventa y dicen los demandados que nunca fueron propietarios del solar. Añaden que los actores eran los promotores y la sociedad demandada la contratista y que los actores desistieron de la obra. Concluyen que las obras pendientes quedan cubiertas con la retención de 36.012,56 euros y que se presentan facturas por partidas no encargadas o excesivas y no son debidos intereses hipotecarios. Niegan la responsabilidad de los administradores.

La sentencia recurrida, de fecha 20 de mayo de 2009, destaca que consta el mismo precio en el contrato de 21 de febrero de 2005 y en el de 17 de marzo de 2006, su vinculación a una hipoteca y la disposición del capital por certificaciones de obra. La juez considera probado el abandono de la obra y los gastos sufridos por los actores para acabar la casa y califica el contrato como de compraventa de vivienda futura. A continuación, hace una exégesis y análisis pormenorizado de los documentos, cita doctrina jurisprudencial y analiza las partidas reclamadas para concluir que la sociedad demandada vendía e incumplió el contrato y está obligada a pagar parte de las reparaciones. Analiza las acciones sociales de responsabilidad y entiende que el entramado de contratos supone incumplimiento de las obligaciones de los codemandados como administradores. En suma, estima en parte la demanda y condena solidariamente a los demandados a pagar a los actores 7.244,43 euros, más intereses legales desde el 9 de octubre de 2006 y sin pronunciarse sobre las costas.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO

La parte recurrente sostiene que la calificación jurídica del contrato contenida en la sentencie es errónea y reitera sus argumentos. Niega haber cobrado de más o que deba indemnizar nada, dice que si ha cumplido la LOE no puede haber responsabilidad del administrador y que la Sra. Rebeca tuvo nula intervención en los hechos enjuiciados.

La parte apelada se opone y dice que la recurrente ha admitido ser la promotora por actos propios. Imputa incumplimiento a los administradores, por abandono de sus obligaciones y reducción del capital social, sin convocar junta de liquidación.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto presenta diligencia de reparto de fecha 25 de junio de 2009. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala ha tenido lugar el día 13 de mayo de 2010. Esta resolución no se ha dictado en el plazo previsto en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil (LEC), lo que se hace constar a los efectos del art. 211.2 LEC.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
1. LA CALIFICACIÓN DEL CONTRATO

El recurrente no hace expresa mención de los argumentos recogidos en la sentencia sobre la calificación del contrato como de compraventa de cosa futura y se limita a reproducir sus argumentos de contestación, de manera que la Sala desconoce en qué discrepa de la valoración probatoria de la juez.

Además, un nuevo estudio de las actuaciones nos lleva a negar que estemos ante un mero contrato de arrendamiento de obra, sino que hay que confirmar la calificación del contrato como de carácter sinalagmático, de cambio de cosa (el solar y la obra) por precio, con obligación de entrega una vez acabada (art. 1101 C.c.). Se trata, por tanto, de compraventa de cosa futura o de vivienda a construir.

En este sentido, las pruebas avalan la valoración probatoria contenida en la sentencia:

a) El Sr. Carlos (sobrino del demandado, según advera el testimonio del Sr. Florencio) "vende" el solar a los actores en escritura pública de 16 de marzo de 2005 (f.12) por 10.517 euros que se confiesan recibidos y con efectos de tradición, pero se trata de una venta formal o en garantía, o a título fiduciario, pues en el contrato privado de 21 de febrero de 2005 (f.22) el Sr. Paulino, aquí demandado, en nombre de Construccions Alt i Baix Llobregat, S.L., empresa promotora de la obra bajo cuyo nombre giraba inicialmente, reconoce haber pagado el precio al vendedor Sr. Carlos, con la aquiescencia de los propietarios de la obra y acepta la formalización de la escritura pública de venta del solar "a nom dels senyors compradors de la casa...sense que aquests senyors hagin pagat el solar, ja que el preu del mateix s'inclourà en la factura de la casa que suma 168.283 E més 8% IVA";

b) Es claro, por tanto, que a pesar de la literalidad de la escritura pública, no hubo ni pago de precio, ni traditio y que el solar continuó perteneciendo a la promotora Construcions Alt i Baix Llobregat, S.L.;

c) El repetido contrato de 21 de febrero de 2005 es novado el 17 de marzo de 2006 (f.35) por otro en el que la hija de la compañera del Sr. Paulino, Sra. Rebeca, actua como legal representante de Obres i Serveis Kafer, S.L. empresa que dice ser "continuadora" de Alt i Baix Llobregat, S.L. y la "real promotora";

d) En este contrato y con la intervención del "vendedor" del solar Sr. Carlos y el propio Sr. Paulino (que era administrador de Alt i Baix Llobregat, S.L.) las partes confirman que Kafer es la promotora de la obra, sobre solar inscrito en el Registro de la Propiedad (sin aclarar la titularidad formal) y ratifican el precio ya pactado y cerrado (168.283 euros, más un IVA que ahora se dice del 7% y se cuantifica) y claramente acuerdan un "preu de compravenda del solar i de la casa completament acabada", lo que no deja duda alguna sobre la titularidad del solar (del promotor) hasta la total conclusión de la obra, además de obligarse el promotor a pagar la licencia de obras, la declaración de obra nueva y el impuesto de valor de los terrenos de naturaleza urbana, indicios vehementes de ser el propietario;

e) En este documento, los otorgantes transcriben literalmente el contrato privado de 21 de febrero de 2005 y lo ratifican;

f) El hecho de que la licencia de obras de 27 de mayo de 2005 figure a nombre de los actores (f.28) responde a que éstos son formalmente titulares del solar (aunque de hecho, la licencia la recogió del ayuntamiento la parte demandada) y lo mismo sucede respecto a los honorarios del arquitecto Don. Florencio;

g) La escritura de obra nueva de 3 de agosto de 2005 (f.23) se formaliza cuando la obra no estaba todavía acabada, como obra en construcción, para asegurar la otra posibilidad de préstamo bancario;

h) Aunque hubiéramos calificado el contrato como de arrendamiento de obra, la solución hubiera sido la misma, en la medida en que la juez hace un análisis detallado de las partidas omitidas o defectuosas, propio también de reclamaciones por incumplimiento de contrato de obra, sin aquietarse solo a las cifras reclamadas por la actora y este análisis no ha sido contradicho.

En suma, el recurso no puede progresar en este punto, porque la calificación jurídica del contrato contenida en la sentencia de instancia es correcta.

2. LA RESPONSABILIDAD DE LOS ADMINISTRADORES

Tampoco aclara el recurrente en qué yerra la juez de instancia al considerar la responsabilidad de los administradores y se limita a decir que el Sr. Paulino ha cumplido la LOE y que la Sra. Rebeca no ha tenido intervención en la obra.

Lo cierto es que la Sra. Rebeca es la administradora legal de Kafer, por lo que ante terceros actúa como su legal representante y como tal está obligada a asegurar el buen fin de la empresa. De hecho, en su interrogatorio reconoce palmariamente que ignora todo lo referente a la sociedad, que no sabe si está activa y que el Sr. Paulino era el administrador efectivo, crasos incumplimientos de sus obligaciones como administradora, de los que debe responder.

Por su parte, el Sr. Paulino, aunque hubiera cumplido la LOE, estaba obligado como administrador de hecho a velar por que la sociedad no de descapitalizara. Reconoce en juicio que era el real administrador y que la sociedad "está parada". Dice que no tiene deudas pero admite que existen otras reclamaciones y que tendría que mirar con el otro socio la posible provisión de capital, si fuera necesario, lo que refleja claramente una situación de insolvencia y un incumplimiento de sus obligaciones como administrador.

3. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse al recurrente, de conformidad con los arts. 398.1 y 394 de la LEC.


FALLO


 
1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso a la parte recurrente.

Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al Juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

Publicación.-Una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y por las Leyes. Doy fé.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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