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Sentencia A.P. Las Palmas 285/2010 de 28 de mayo


 RESUMEN:

Contrato de arrendamiento de servicios para administración de fincas: Reclamación de daños y perjuicios por defectuoso cumplimiento.  Indemnización: La prueba de la negligencia no exime de la prueba del daño causado y su valor económico ni de la prueba del nexo causal entre dicha negligencia y el daño.

PRESIDENTE: Doña Emma Galcerán Solsona.

MAGISTRADOS: Doña Maria Elena Corral Losada (Ponente).

Doña Maria de la Paz Pérez Villalba.

SENTENCIA

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a veintiocho de mayo de dos mil diez.

VISTAS por la Sección 4.ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 13 de Las Palmas en los autos referenciados (Juicio Ordinario n.º 343/2008) seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios, del Edificio DIRECCION000, parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora Doña Margarita Martín Rodríguez y asistida por el Letrado D. José Antonio Viejo Romon, contra Dña. Delfina, parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador Dña. Magdalena Torrent Gil y defendida por el Letrado D. Diego Mesa Carrillo, siendo ponente la Sra. Magistrada Dña. Maria Elena Corral Losada, quien expresa el parecer de la Sala.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia No.13 de Las Palmas, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece:

"DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martín Rodríguez en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 frente a DÑA. Delfina ABSUELVO a la demanda de las pretensiones deducidas frente a ella con expresa condena en costas a la parte actora."

Segundo.-La referida sentencia, de fecha 15 de marzo de 2009, se recurrió en apelación por la parte actora, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló día y hora para discusión, votación y fallo.

Tercero.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar resolución, dada la acumulación de asuntos pendientes en esta Sección, a cargo de la Magistrada Ponente.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-Contra la sentencia que desestimó la demanda de una Comunidad de Propietarios contra su administradora de fincas en la que se reclamaba la indemnización de daños y perjuicios causados por defectuoso cumplimiento del contrato de arrendamiento de servicios de administración de fincas durante los años que dicha administradora los prestó a la Comunidad, se alza la parte actora alegando error en la valoración de la prueba e infracción del art. 1101 del C.C.

El recurso debe necesariamente ser desestimado. Con independencia de que la administradora de fincas demandada prestara defectuosamente o no sus servicios e incurriera o no en los errores y negligencias denunciados en la demanda y que se reiteran en el recurso de apelación y que esos errores o inactividades le fueran imputables a la administradora y no a otras personas -particularmente el Presidente de la comunidad- (incorrecta redacción de las actas extendidas de forma desordenada, ausencia de convocatorias de las Juntas ordinarias establecidas por la ley -olvidando que quien es competente para convocar las Juntas es el Presidente de la Comunidad, no el administrador de fincas-, permisión en el derecho al voto a un comunero cuando no estaba al corriente de pago -cuando quien preside las Juntas no es el Administrador de Fincas sino el Presidente-, la no ejecución de los acuerdos adoptados en las Juntas celebradas en junio y noviembre de 2005 en relación a obras aprobadas -cuando no constan las circunstancias por las que no se ejecutaron, si había fondos para ejecutarlas o no, si se aprobó derrama o no y se ingresó la misma o no, si el Presidente libró los fondos necesarios o no-, el desvarío y falta de concordancia de los extractos bancarios de la comunidad con el libro mayor que acreditan pagos realizados por comuneros que no fueron reflejados en el libro mayor, incorrecta anotación contable de las cuotas abonadas por los propietarios, falta de constancia, anotación contable, reclamación y puesta en conocimiento de la comunidad de propietarios de la deuda mantenida por un comunero que no abonó cuotas entre noviembre de 2003 y noviembre de 2005 y la no reclamación judicial a los comuneros morosos acordada en la junta celebrada el 15 de noviembre de 2005 autorizando a la administradora para llevar a cabo dicha reclamación -cuando no consta que entre los servicios que prestaba por la retribución fija mensual se incluyeran las reclamaciones judiciales de deudas-), lo cierto es que la parte actora no ha acreditado en modo alguno que esas conductas hayan producido efectivamente daños y perjuicios a la Comunidad de Propietarios, daños y perjuicios que ni siquiera se concretan, justifican y cuantifican en la demanda (salvo por referencia a la retribución percibida por sus servicios por la Administradora).

La sentencia de instancia lo expone con claridad: "ni se concretan en la demanda los daños (de la índole que sean) causados a la Comunidad por la demandada ni se aclara por qué se cuantifican en el importe de 4.447,04 euros correspondientes a los honorarios de la Administradora".

Frente a tan contundente conclusión (y adecuada y ponderada a la vista de la demanda, a juicio de la Sala) la recurrente en el recurso se limita a hacer supuesto de la cuestión, sin concretar los daños pretendidamente sufridos ni justificar que se concretaron en la instancia, cuando se pregunta "¿qué mas se necesita para acreditar una mala gestión por parte de la administradora de fincas y como consecuencia un daño causado a esta parte?".

Olvida así la recurrente que incluso si se hubiera estimado que la totalidad de los errores por ella alegados en la demanda se produjo, incluso si se hubiera apreciado que los mismos eran imputables a la administradora de fincas (que ni siquiera, por lo que ya se ha indicado someramente en las matizaciones que entre guiones se hacen al transcribir las "negligencias" alegadas por la actora), la prueba de la negligencia no exime de la prueba del daño causado y su valor económico ni de la prueba del nexo causal entre dicha negligencia y el daño, exigida unánimemente por la jurisprudencia que ha aplicado el art. 1101 del C.C.

Porque lo cierto es que el hecho de que se haya incumplido o cumplido defectuosamente un contrato no necesariamente ocasiona daños o perjuicios, sin que ninguna de las "negligencias" alegadas en la demanda traiga consigo -como daños in re ipsa- esos daños. En concreto, no se ha acreditado que una redacción confusa de las actas haya ocasionado algún daño, o que el hecho de permitir votar a un comunero que podía tener deudas con la comunidad hubiera supuesto la adopción de un acuerdo que sin su voto no se hubiera adoptado, o que se haya hecho algún pago a algún profesional específicamente destinado a corregir los errores que las cuentas pudieran presentar, o que por la no ejecución de determinadas obras se haya incrementado su coste o se hayan causado daños a terceros que la comunidad haya tenido que indemnizar, o que haya prescrito el derecho para reclamar créditos de la comunidad con origen directamente en actos imputables a la administradora de fincas o se hayan perjudicado de algún modo dichos créditos.... Estos son sólo ejemplos de los daños y perjuicios CONCRETOS que podrían haberse producido por una negligente actuación de la administradora de fincas y que podrían haber sido indemnizables. Pero lo cierto es que la comisión de errores en las cuentas o el simple retraso en la reclamación de deudas de la comunidad o en la ejecución de obras o el hecho de que un comunero sin derecho a voto vote en la Junta no suponen por sí solos daño o perjuicio alguno para la comunidad (sin perjuicio de que hubieran podido justificar una resolución por incumplimiento que no se solicita porque en el momento de presentarse la demanda al parecer el contrato se encuentra ya resuelto).

En suma, la recurrente se empeña en identificar el defectuoso cumplimiento de la obligación con un daño o perjuicio que no necesariamente se produce en el supuesto de cumplimiento defectuoso y que debe ser objeto de alegación y prueba separadamente de la negligencia que lo cause (probando además el nexo causal), pretensión que no puede ser estimada, compartiendo la Sala la apreciación del Juzgador a quo de que ni se han concretado los daños o perjuicios reclamados ni se ha probado que se hayan producido (ni mucho menos que su cuantía o valor ascienda al reclamado), ni puede aceptarse que las negligencias alegadas puedan producir perjuicios "in re ipsa", razones todas ellas por las que la sentencia recurrida debe ser confirmada. Ni se ha producido errónea valoración de la prueba ni se ha infringido el art. 1101 del C.C, por lo que debe desestimarse el recurso.

Segundo.-La desestimación del recurso comporta la imposición de las costas causadas en la alzada a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398 y 394 C.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;


FALLO


 
Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º13 de los de Las Palmas en autos de Juicio Ordinario 343/2008 con fecha 15 de marzo de 2009, debemos confirmarla, con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte recurrente.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dña. Maria Elena Corral Losada, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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