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Sentencia T.S.J. Cantabria 171/2010 de 19 de febrero


 RESUMEN:

ITP: Comprobación de valores. Transmisión de finca urbana compuesta de tres construcciones: Se requiere valorar de forma diferenciada los elementos construídos e incorporar el valor del suelo no edificado. Análisis de la prueba pericial practicada: Procede la valoración efectuada por la Administración respecto al suelo, porque el perito judicial considera erróneamente que se trata de suelo rústico. Valor de la construcción: Se debe calcular aplicando el factor de localización establecido por el perito de la Administración que resulta más beneficioso.

SANTANDER

SENTENCIA: 00171/2010

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CANTABRIA

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

SENTENCIA

Iltma. Sra. Presidenta:

Doña María Teresa Marijuan Arias

Iltmos. Sres. Magistrados

Doña Clara Penin Alegre

Don Rafael Losada Armada

En la Ciudad de Santander, a 19 de febrero de 2010.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria ha visto el recurso número 869/08 interpuesto por INVERSIONES BISTRUEY S.L. representado por el Procurador Don Alberto Ruiz Aguayo y defendido por el Letrado Don Juan Carlos Pérez López contra la ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO (TRIBUNAL ECONOMICO-ADMINISTRATIVO REGIONAL DE CANTABRIA) representado y defendido por los Servicios Jurídicos del Estado y. La cuantía del recurso es de 61.409'35 euros. Es Ponente la Iltma. Sra. Doña María Teresa Marijuan Arias, quien expresa el parecer de la Sala.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-El recurso se interpuso el día 15 de octubre de 2008 contra la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria de fecha 10 de julio de 2008 por el que se desestima la reclamación económico-administrativa interpuesta por el recurrente contra la liquidación practicada en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la compraventa de una finca con dos viviendas y almacén sita en Cerrazo (Reocín).

Segundo.-En su escrito de demanda, la parte actora interesa de la Sala dicte sentencia por la que se declare la nulidad de las resoluciones combatidas, por ser contrarias al ordenamiento jurídico.

Tercero.-En su escrito de contestación a la demanda la Administración del Estado demandada solicitan de la Sala la desestimación del recurso, por ser conformes a Derecho los actos administrativos que se impugnan.

Cuarto.-Recibido el proceso a prueba y evacuados los correspondientes escritos de conclusiones, se señaló fecha para la deliberación, votación y fallo, que tuvo lugar el día 18 de febrero de 2010, en que efectivamente se deliberó, votó y falló.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-Es objeto del presente recurso la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cantabria de fecha 10 de julio de 2008 por el que se desestima la reclamación económico-administrativa interpuesta por el recurrente contra la liquidación practicada en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la compraventa de una finca con dos viviendas y almacén sita en Cerrazo (Reocín).

Segundo.-Como ya ha señalado esta Sala en múltiples Sentencias referidas a supuestos análogos al que nos ocupa:

"A diferencia de lo sucedido en otros actos de comprobación de valores dictados por la Administración autonómica, que merecieron el reproche de esta Sala, en una multiplicidad de sentencias, precisamente porque adolecían de falta de motivación, las circunstancias que han rodeado el caso presente son sustancialmente diferentes a las enjuiciadas en otros supuestos, ya que el acto de comprobación se ha basado en la aplicación de unas tablas de uso interno de la Administración, cuya aplicación conjunta, fundamentada en la observancia de determinados elementos que influyen en la valoración, tales como un índice en función del factor del mercado, el valor de repercusión del suelo, el coste de construcción actual, el factor de actualización, que atiende a la edad, calidad y conservación de los inmuebles, en función de la naturaleza y destino de los mismos, y un factor de localización, emplazamiento u otras especiales circunstancias, ha sido determinante del resultado final. Esta comprobación, que sustituye a otra anulada previamente por el TEAR, es la que constituye el objeto del recurso, basándose el recurso, sustancialmente, en la fala de motivación del acto, si bien la propia postura procesal de la actora, al promover prueba pericial y los razonamientos que a continuación se exponen, impiden hablar en todo caso de indefensión, pues para instar aquella prueba es preciso un conocimiento suficiente de los datos que se pretenden desvirtuar.

La parte recurrente ha podido conocer, de este modo, el valor asignado al inmueble transmitido, en función de la aplicación de los señalados factores, cada uno de los cuales ha sido objeto de especial consignación en el acto de comprobación, de manera que, individualizándose tales tablas, en consideración a las características peculiares del inmueble, el destinatario del acto de comprobación puede tomar conocimiento de los datos y criterios tenidos en cuenta por la Administración y, eventualmente, contradecirlos con otras pruebas, ya que cada uno de los factores, individualmente considerado, hace referencia a una de las características del inmueble, con lo que basta un mero examen de las tablas, acompañadas con el expediente administrativo, de las que se dio conocimiento a la parte actora para que se considere suficientemente motivado el acto administrativo de valoración. La motivación contenida en la resolución impugnada es suficiente, dado el grado de especificación observable en la comprobación técnica efectuada, para desvirtuar las alegaciones sobre falta de motivación.

Tercero.-Ahora bien, no es que la presunción de legitimidad de que gozan los actos administrativos, como el que ahora nos ocupa, impida como toda figura de este género ser desvirtuada en un proceso jurisdiccional, pero ello requiere demostrar a través de sólidas pruebas los errores de hecho o de apreciación que el órgano de valoración haya podido cometer.

Cuarto.-Tratándose de la compraventa de una finca urbana, pues como tal figura en el catastro, cuya superficie es de 12.834'30 m2, compuesta de tres construcciones: una vivienda de una planta de 130 m2 de superficie; una vivienda de dos plantas con una superficie construída de 161m2 y un almacén cuya superficie es de 158 m2, debe valorarse de forma diferenciada tales elementos construídos, a los que hay que añadir el valor del suelo no edificado, resultando de especial trascendencia la prueba pericial practicada en el seno del presente proceso, cuyos resultados pasamos a analizar.

Quinto.-Por lo que hace referencia al valor de repercusión del suelo el perito parte erróneamente de considerar que nos encontramos ante suelo rústico, aplicando el valor de repercusión de "zonas rurales", asignándole por tanto un valor de repercusión de 240 €/m2, siendo así que nos encontramos ante una finca urbana, pues como tal figura en el Catastro, que se encuentra situada en núcleo de población del interior de la región, a la sazón Cerrazo, dentro del municipio de Reocín, por lo que no resulta correcto,atendiendo a las tablas de valoración de obligada aplicación, la asignación de un valor de repercusión de 240 €/m2, debiendo mantenerse la valoración fijada por el perito de la Administración de 300€/m2, correspondiente al año 2005.

Cuarto.-En cuanto al "factor de localización" fijado por el perito en 0'5, el mismo no resulta motivado en el informe pericial, que no indica ninguna de las circunstancias que figuran en las tablas para la aplicación del mismo (alquiler antiguo, patios de manzana, paisaje privilegiado, garaje trastero vinculado, viviendas, oficinas y locales en centro urbano y zona de playa) de tal forma que no concurriendo especial circunstancia debe aplicarse el factor de localización 1, lo que confirma el valor asignado al suelo por el perito de la Administración, que no es otro que multiplicar el valor de repercusión por la edificabilidad de la parcela de 0'40, parámetro no controvertido, siendo, en consecuencia, el valor final del suelo el de 1.505.520 euros, frente al valor de 594. 494'40 euros que le atribuye el perito.

Quinto.-Por lo que hace referencia al valor de las construcciones, el perito judicial parte de un coste de construcción de la vivienda de 600€/2 y del almacén de 300€/2, diferenciación ésta que resulta mas acorde con el valor de mercado que el fijado por el perito de la Administración, que ha atribuído el mismo valor a ambos inmuebles, fijando el mismo en 450€/2, resultante de hallar la media entre el coste de construcción para locales, garajes y trasteros, fijado en las tablas en 300 €/m2 y el valor de vivienda unifamiliar (600€/m2) pues se trata de dos tipos de construcciones diferenciadas y por ende de diferente valor, que debe fijarse individualmente y no mediante el cálculo de la media aritmética entre ambas, habiendo aplicado correctamente el perito el valor de 300€/m2, correspondiente a locales, garajes y trasteros, debiendo en consecuencia modificarse la valoración del perito de la Administración, fijándose el valor de la construcción en 300€/m2 para el almacén y 600€/m2 para la vivienda.

Sexto.-Por lo que hace referencia al factor de "localización" el perito de la Administración, sin motivación alguna, señala un coeficiente de 0'6, que sin embargo, no fija para determinar el valor unitario del suelo, al que, como hemos dicho le asigna un "factor de localización" 1, siendo así que el perito judicial le asigna un coeficiente de localización de 0'50 a la vivienda n.º1 y de 3 a la vivienda n.º2, parámetros éstos que no aparecen motivados en modo alguno, y siendo más perjudiciales para el recurrente que el fijado por el perito de la Administración, que ha señalado un coeficiente de localización de 0'6 debe mantenerse éste, no sin antes poner de manifiesto la incongruencia administrativa de aplicación de un coeficiente de localización para la vivienda y la ausencia del mismo para el suelo, aplicándole un factor 1, que es el que la Sala reputa como correcto, si bien, por el principio de la "reformatio in peius" no puede establecerse un valor superior para la construcción en función del coeficiente de actualización superior al que previamente le había otorgado la Administración en el expediente de comprobación de valores, que por otra parte, favorece igualmente al recurrente en relación con los valores apreciados pericialmente, ya que a la segunda vivienda le atribuye un coeficiente de localización 3.

Séptimo.-Por dicho motivo debe reputarse incorrecto el valor en venta de las construcciones, resultante de multiplicar la superficie edificada por el factor de localización 0'5 y 3, que debe fijarse en 0'6, conforme al dictamen del perito de la Administración, de tal forma que dicho valor deberá ser fijado por la Administración para las viviendas mediante la multiplicación la superficie construída por el valor de la construcción (600 €/m2) por el valor del suelo (300€/m2), frente a los 240€/m2 fijados por el perito judicial que resultan incorrectos por referirse a núcleo rural, por el factor de conservación, idéntico al fijado por el perito de la Administración (0'52) por el factor de localización 0'6.

El valor del almacén será la resultante de multiplicar la superficie del mismo por el valor de la construcción (300€/m2) por el factor de actualización(0'52)por el factor de localización (0'6)por el valor del suelo (600€/m2), resultando por tanto incorrecto el valor del suelo de 450€/m2 que le atribuye el perito de la Administración, que deberá fijarse, como hemos señalado en 300€/m2) para el almacén.

Séptimo.-:De conformidad con el artículo 139.1 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, no procede la condena de ninguna de las partes al pago de las costas pues no han actuado con temeridad o mala fe procesales en la defensa de sus respectivas pretensiones.


FALLAMOS


 
Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso contencioso-administrativo promovido por el Procurador Sr. Ruiz Aguayo, en nombre y representación de INVERSIONES BRISTRUEY S.L, contra la Resolución del Tribunal Económico- Administrativo Regional de Cantabria de fecha 10 de julio de 2008 por el que se desestima la reclamación económico- administrativa interpuesta por el recurrente contra la liquidación practicada en concepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la compraventa de una finca con dos viviendas y almacén sita en Cerrazo (Reocín).

Que debemos confirmar y confirmamos el valor asignado al suelo por la comprobación de valores realizada por la Administración, revocando el valor asignado a las construcciones, que deberá calcularse en la forma señalada en los fundamentos de Derecho séptimo y octavo de la presente Sentencia, siempre y cuando el valor final resultante no sea superior al fijado en la comprobación de valores administrativa; sin que proceda hacer mención expresa acerca de las costas procesales causadas, al no haber méritos para su imposición.

Así, por esta nuestra sentencia, que se notificará a las partes con expresión de los recursos que en su caso procedan frente a ella, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Intégrese esta Resolución en el Libro correspondiente. Una vez firme la sentencia, remítase testimonio de la misma, junto con el expediente administrativo, al lugar de origen de éste.

Publicación.-En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.


Diligencia.-Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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