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Jurisprudencia
 
 
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Sentencia T.S. 729/2010, (Sala 1) de 10 de noviembre


 RESUMEN:

Arrendamiento de vivienda: Desahucio por falta de pago de la cantidad correspondiente a la actualización de la renta. Enervación previa de la acción de desahucio. Doctrina jurisprudencial sobre los efectos del pago de la renta con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio; negación de que ese pago excluya la posibilidad de resolución arrendaticia.

En la Villa de Madrid, a diez de Noviembre de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación y el recurso extraordinario por infracción procesal que con el n.º 2161/2006 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Blas y D.ª Benita, aquí representados por la procuradora D.ª Esperanza Azpeitia Calvin contra la sentencia de 21 de septiembre de 2006 dictada en grado de apelación, rollo n.º 201/2006 por la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 1 ª, dimanante de procedimiento de juicio verbal n.º 1246/2005, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Valladolid. Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida el procurador D. Marcos Juan Calleja García en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Valladolid.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Valladolid dictó sentencia de fecha 20 de febrero de 2006 en el juicio verbal n.º 1246/2005 cuyo fallo dice:

«Fallo.

»Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Herrera Sánchez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Valladolid, contra de D. Blas y D.ª Benita, debo absolver a estos últimos de los pedimentos de la demanda y todo ello con expresa imposición de costas a la parte actora».

Segundo.-En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara, en síntesis, que:

1.-En el mes de noviembre de 2005 se fija el importe de la renta a la que debe hacer frente el arrendatario como consecuencia de la actualización de la misma.

2.- La arrendataria ingresó, el 29 de diciembre de 2005, en la cuenta de la arrendadora las diferencias de renta, consecuencia de su actualización, referidas a los meses de junio a diciembre de 2005. Este ingreso se realizó tras la interposición de la demanda que inició este pleito, y antes de la notificación y citación para el acto de la vista del juicio.

3.- Antes de la celebración del juicio el arrendatario estaba al corriente en el pago de las rentas al haber abonado las diferencias entre la renta pagada y la que debía de pagar y que se reclaman en la demanda como fundamento de la acción de desahucio ejercitada.

Tercero.-La Audiencia Provincial de Valladolid Sección 1ª, dictó sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 en el rollo de apelación número 201/2006 cuyo fallo dice:

«Fallamos.

»Estimando el recurso de apelación, promovido por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 de Valladolid, frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Valladolid de fecha de 20-2-06 dictada en los presentes autos sobre desahucio por falta de pago de rentas, seguidos frente a D. Blas y D.ª Benita, debemos revocar la referida Resolución recurrida, para declarar en su lugar la procedencia del desahucio, interesado, con resolución del contrato de arrendamiento, que ligaba a ambas partes, y apercibimiento de lanzamiento, si no abandona la vivienda en los plazos legales requeridos al efecto por el Juez de Instancia. Sin pronunciamiento alguno sobre las costas procesales causadas en este recurso y con imposición de las causadas en la instancia a la parte demandada ».

CUARTO. - La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

«1º La Sentencia recurrida, ha desestimado la acción de desahucio formulada por la Comunidad de Propietarios de C/ DIRECCION000 de Valladolid, frente a, D. Blas y D.ª Benita interpretando en el caso de autos, que pese a las vicisitudes habidas entre ambas partes en curso del proceso de actualización de la renta a satisfacer que de 119,30 € pasó a ser, por mutuo acuerdo a 132,,06 €, desde el mes de Octubre del 2005, los demandados han satisfecho la totalidad de las rentas adeudas.

Sin embargo, es lo cierto que, pese a lo insignificante de las cantidades adeudas por impago de la totalidad de la renta debida actualizada en los tres (escasos) meses de referencia: Octubre a Noviembre del 2005, 25,52 €, los demandados, que ya habían hecho uso en anterior ocasión de la facultad de enervar anterior acción de desahucio por mismas causas, al tiempo de presentarse la demanda inicial de estas actuaciones: 9-12-05, se encontraba al descubierto del pago de la totalidad de la renta debida y actualizada, según propio acuerdo de ambas partes (admitida por el demandado en carta de fecha de 7-10-05), y respecto de los meses alegados. No siendo sino hasta después de presentada la demanda, fecha de 28-12-05, cuando los demandados ingresan en la cuenta domiciliada para pago de rentas, las diferencias debidas (84,42 €), pues incluso en el propio mes de Diciembre, siguió ingresando la renta antigua. Por lo que se cumple al caso el requisito objetivo para virtualidad de la acción de desahucio, de impago de las rentas vencidas y debidas, según arts 27-2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 1.555 y 1569 Código Civil y demás concordantes y no procediendo nueva enervación por misma causa, solo procede el decretamiento del desahucio interesado, con resolución, por impago de renta del contrato de arrendamiento.

»3º De conformidad con lo dispuesto en los arts 394 y 398, de la Ley de Enjuiciamiento Civil actual y vigente,, Ley 1/00, de 7 de Enero, sobre las costas procesales causadas en este recurso de apelación, no cabe pronunciamiento alguno, debiéndose imponer las causadas en la instancia a la parte demandada. »

Quinto.-En el escrito de interposición del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal presentado por la representación procesal D. Blas y D.ª Benita se formulan los siguientes motivos:

A) El recurso extraordinario por infracción procesal se introduce con la siguiente fórmula:

«ÚNICO.- Se argumenta como motivo el recogido en el artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil consistente en la infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, concretamente del artículo 218 de la propia ley procesal civil.»

B) El recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:

«En cuanto al recurso de casación, decir en primer lugar que si bien existe un motivo único para recurrir, es lo cierto que en el caso que nos ocupa existen dos infracciones de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, además del interés casacional que presenta la cuestión debatida.

»En primer lugar decir que, como primer"submotivo", se infringe lo dispuesto en el artículo 101 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en relación con la disposición transitoria segunda (en el escrito de preparación se decía que era la disposición tercera pero es obvio que es un error puesto en la misma solo es aplicable a locales y el objeto del arrendamiento que nos ocupa lo es de vivienda) de la LAU de 1994 por cuanto aquel se establece cuando habrá de pagarse la renta revisada(o actualizada) estableciendo que habrá de serlo en el siguiente periodo de renta, lo que en el presente caso ha ocurrido cuando se han pagado los atrasos en diciembre y había sido fijada la nueva renta a satisfacer en noviembre.

»[E]n segundo lugar y como segundo "submotivo", el punto relativo a la cuestión del interés casacional, entendiendo que en el problema suscitado existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. La cuestión no es baladí en el caso que nos ocupa pues si el retraso tiene trascendencia resolutoria no podría haber enervación de la acción al haber habido una anterior, mientras que si no tiene aquella trascendencia, no podemos hablar de la aplicación del instituto de la enervación, y es ahí donde existe jurisprudencia contradictoria contradictoria.»

Se fundamenta este motivo, en síntesis, en las siguientes alegaciones:

1.- La renta actualizada sólo es exigible a partir del mes siguiente a aquel en que se efectúe la notificación correspondiente. En el presente caso debe entenderse que la notificación se realizó en noviembre de 2005, por lo que hasta el momento de hacer frente a la renta del mes de diciembre, no había obligación a pagar la renta actualizada. La demanda se presentó en el mes de diciembre de 2005, lo que supone que, en ese momento el arrendatario había cumplido con su obligación esencial de pago, sin que se debiera cantidad alguna.

2.-Los demandados, habían satisfecho los atrasos de la renta revisada antes de que se les hubiese comunicado la existencia del procedimiento.

3.- Existe interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. Algunas Audiencias Provinciales sostienen que el pago de las rentas antes de recibir la demanda de desahucio no constituye enervación sino retraso en el pago de las rentas (SSAP Valencia, sección 6ª, de 20 de marzo de 2000, 14 de junio de 2000 y 8 de enero de 200, entre otras). Otra corriente jurisprudencial (SSAP Baleares, sección 5ª, de 27 de junio de 1996, 15 de enero de 1998, 27 de noviembre de 1998, entre otras) considera que el pago de las rentas efectuado tras la interposición de la demanda, y antes de la citación para la vista, impide la enervación del desahucio y constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Sexto.-Por auto de 9 de diciembre de 2008 se acordó admitir el recurso de casación y no admitir el recurso extraordinario por infracción procesal.

Séptimo.-En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 n.º NUM000 de Valladolid, se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1.- La parte recurrente no ha acreditado debidamente y conforme a los criterios sentados por el Tribunal Supremo, el interés casacional que, al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 LEC, permite tomar en consideración el motivo de casación. No aporta doctrina jurisprudencial contradictoria de Audiencias Provinciales que ante un hecho probado de impago de rentas y, habiendo enervado la acción de desahucio en una ocasión anterior, no declaren el desahucio con resolución del contrato de arrendamiento.

2.- El recurso de casación carece de interés casacional porque la sentencia recurrida aplica normas que llevan más de cinco años en vigor.

3.- La parte recurrente pretende hacer valer que la renta actualizada había sido fijada y notificada en noviembre de 2005, cuando la Audiencia declara probado que tal actualización era exigible desde octubre de 2005.

4.- El demandado al tiempo de presentar la demanda no estaba al corriente de pagos, sino que adeudaba a la actora rentas debidas y actualizadas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005.

Octavo.-Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 27 de octubre de 2010, en que tuvo lugar.

Noveno.-.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

RC, recurso de casación.

SSAP, sentencias de Audiencias Provinciales

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-.- Resumen de antecedentes.

1.- Por una comunidad de propietarios, en calidad de arrendadora de un inmueble destinado a vivienda, se ejercitó acción de desahucio por falta de pago de la renta. Argumenta la actora que la arrendataria no ha abonado el aumento estipulado debido a la actualización de la renta correspondiente a los tres meses anteriores a la interposición de la demanda. Se indicó en la demanda la imposibilidad de enervar la acción por haber hecho uso el arrendatario de tal facultad en una ocasión anterior

2.- La Sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda. Valoró que hasta el mes de diciembre de 2005 no era exigible la actualización, por lo que, presentada la demanda el 9 de diciembre de 2005, no se produjo el impago que se alega.

3.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la parte actora. Consideró acreditado que en el mes de diciembre de 2005, fecha de interposición de la demanda, la arrendataria ya adeudaba parte de la renta de los dos meses anteriores. Sólo tras la presentación de la demanda y antes del acto de la vista, ingresó las cantidades reclamadas. Señala la Audiencia que ni tan siquiera abonó la renta actualizada en el mes de diciembre de 2005. Estimó la acción de desahucio al considerar que se produjo un verdadero impago y no un mero retraso en el pago de la renta.

4.- Contra esta sentencia interpone recurso de casación y extraordinario por infracción procesal la parte arrendataria. El recurso extraordinario por infracción procesal no fue admitido.

Segundo.-.- Enunciación del motivo único de casación.

El motivo se introduce con la siguiente fórmula:

«En cuanto al recurso de casación, decir en primer lugar que si bien existe un motivo único para recurrir, es lo cierto que en el caso que nos ocupa existen dos infracciones de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, además del interés casacional que presenta la cuestión debatida.

»En primer lugar decir que, como primer "submotivo", se infringe lo dispuesto en el artículo 101 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en relación con la disposición transitoria segunda (en el escrito de preparación se decía que era la disposición tercera pero es obvio que es un error puesto en la misma solo es aplicable a locales y el objeto del arrendamiento que nos ocupa lo es de vivienda) de la LAU de 1994 por cuanto aquel se establece cuándo habrá de pagarse la renta revisada(o actualizada) estableciendo que habrá de serlo en el siguiente periodo de renta, lo que en el presente caso ha ocurrido cuando se han pagado los atrasos en diciembre y había sido fijada la nueva renta a satisfacer en noviembre.

»[E]n segundo lugar y como segundo "submotivo", el punto relativo a la cuestión del interés casacional, entendiendo que en el problema suscitado existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. La cuestión no es baladí en el caso que nos ocupa pues si el retraso tiene trascendencia resolutoria no podría haber enervación de la acción al haber habido una anterior, mientras que si no tiene aquella trascendencia, no podemos hablar de la aplicación del instituto de la enervación, y es ahí donde existe jurisprudencia contradictoria contradictoria. »

El motivo se funda, en síntesis, en la vulneración de los artículos 101 LAU 1964, en relación con la DT 2ª LAU 1994, y en la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. Considera el recurrente que, puesto que la actualización de la renta tuvo lugar en el mes de noviembre de 2005 y la demanda origen de este procedimiento se presentó en diciembre de 2005, no existe un impago que pueda fundar una acción de desahucio. A ello se une la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, respecto a si el pago de la renta realizado, una vez interpuesta demanda de desahucio, pero antes de la citación para la vista debe considerarse como un mero retraso en el pago de la renta o una causa de resolución del contrato.

El motivo debe ser desestimado.

Tercero.-.- Admisibilidad del motivo

A) Indicación de la infracción legal cometida en el escrito de preparación.

El motivo respeta la pretensión impugnatoria fijada en el escrito de preparación, en cuanto la denuncia se contrae, en lo sustancial, a que en el momento de interponerse la demanda no existía impago de cantidad alguna, teniendo en consideración que las cantidades adeudadas se abonaron después de presentarse la demanda de desahucio pero antes de la citación del acto de para la vista. La recurrente citaba, además, al menos dos sentencias de la misma sección de la misma Audiencia (SSAP Valencia, sección 6ª, de 20 de marzo de 2000, 14 de junio de 2000 y 8 de enero de 2001) que mantienen un mismo criterio, frente a otras dos sentencias de un Tribunal diferente (SSAP Baleares, sección 5ª, de 27 de junio de 1996, 15 de enero de 1998, 27 de noviembre de 1998) que mantienen una posición diferente respecto de la misma cuestión jurídica, con las que pretendía poner de manifiesto el interés casacional alegado respecto a esta cuestión.

B) El interés casacional alegado está razonablemente expuesto en los escritos de preparación y de interposición.

Aun escuetamente, tanto el escrito de preparación como el escrito de interposición permiten conocer el punto en el que ve la recurrente la contradicción que sustenta el interés casacional alegado.

C) Fundamentación suficiente del motivo.

El motivo debe considerarse suficientemente fundado, en orden al cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 481.1 LEC, en la medida en que permite conocer las razones que apoyan su pretensión impugnatoria. Las alegaciones que basan la oposición de la parte recurrida a la admisión del recurso se relacionan con la cuestión de fondo y deben decidirse en la fase de decisión.

Cuarto.-.- Pago de la renta con posterioridad a la presentación de demanda de desahucio. Doctrina jurisprudencial.

El primer argumento que ofrece el recurrente a través del recurso de casación no plantea, en puridad, un verdadero interés casacional. La parte recurrente argumenta que ninguna cantidad se debía en el momento de interponerse la demanda, dado que la notificación de actualización de la renta se efectuó en noviembre de 2005, y la demanda de desahucio se presentó en diciembre de ese mismo año. Tal afirmación la realiza desconociendo los hechos que han sido declarados probados por la sentencia recurrida, cuya decisión se funda en el hecho acreditado de que se debían por el arrendatario las cantidades de la renta actualizada de los tres meses anteriores a la demanda.

El interés casacional en que se funda en definitiva el recurso, se centra en si el pago de las cantidades de renta adeudadas, realizadas una vez presentada la demanda de desahucio por falta de pago de las mismas, constituye un mero retraso en el cumplimiento de la obligación esencial del arrendatario, o por el contrario supone un incumplimiento que impide enervar la acción de desahucio, o en el supuesto de que ya hubiera sido enervada en una ocasión anterior, una causa de resolución contractual.

Esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial(SSTS 19 de febrero de 2008, RC 648/2004, 26 de marzo de 2009 RC 1507/2004, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Esta conclusión se funda en los siguientes argumentos:

A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, no se aprecia, en suma, la infracción denunciada.

Quinto.-.- Costas

Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.


FALLAMOS


 
1. Se desestima el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Blas y D.ª Benita contra la Sentencia dictada, con fecha 21 de septiembre de 2006 por la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 1ª), en el rollo de apelación n.º201/2006, cuyo fallo dice:

«Fallamos.

»Estimando el recurso de apelación, promovido por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 de Valladolid, frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Valladolid de fecha de 20-2-06 dictada en los presentes autos sobre desahucio por falta de pago de rentas, seguidos frente a D. Blas y D.ª Benita, debemos revocar la referida Resolución recurrida, para declarar en su lugar la procedencia del desahucio, interesado, con resolución del contrato de arrendamiento, que ligaba a ambas partes, y apercibimiento de lanzamiento, si no abandona la vivienda en los plazos legales requeridos al efecto por el Juez de Instancia. Sin pronunciamiento alguno sobre las costas procesales causadas en este recurso y con imposición de las causadas en la instancia a la parte demandada ».

2. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente

Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Jesus Corbal Fernandez, Jose Ramon Ferrandiz Gabriel, Antonio Salas Carceller. Rubricado PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.


Este documento reproduce el texto distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de las condiciones generales de reutilización establecidas por el artículo 3.6 del Reglamento 3/2010, sobre reutilización de sentencias y otras resoluciones judiciales.
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