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Sentencia T.S. 62/1991, (Sala 1) de 30 de enero


 RESUMEN:

Arrendamientos urbanos: Resolución. Obras que alteren la estructura o afecten a la solidez del local. Obras no consentidas ya que no han sido notificadas. Obras de adaptación: Se refiere al tiempo de celebración del contrato. No son obras de adaptación, sino que se excedió de las simples facultades de uso que adquirió mediante el contrato de arrendamiento. Recurso de casación: Infracción de las normas del ordenamiento jurídico y jurisprudencia.Estimación. Infracción del artículo 114.7 de la LAU.

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero.-El Procurador don Fernando Conde Jiménez, en representación de doña Nuria, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Granada núm. 2 demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, contra «Supermercados Dani, S. A.», estableciendo en síntesis los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se estimase íntegramente su demanda, con expresa imposición de costas a la parte demandada. Admitida la demanda y emplazada la entidad demandada «Supermercados Dani, S. A.», compareció en su representación la Procuradora doña María del Carmen Quero Galán, que contestó a la demanda oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando se dictase sentencia por la que se declarase no haber lugar a la demanda, absolviendo a la demandada de las pretensiones de la misma, con imposición de costas a la parte actora. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes, sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto las pruebas de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del señor Juez para dictar sentencia. El señor Juez de Primera Instancia del núm. 2 de Granada, dictó Sentencia de fecha 23 de marzo de 1987 con el siguiente fallo: Que estimando la demanda inicial de estos autos, deducida por el Procurador señor Conde Jiménez, en representación de doña Nuria, mayor de edad y circunstanciada, frente a «Supermercados Dani, S. A.», representada por la Procuradora señora Quero Galán, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local de negocios, que suscrito el día 1 de agosto de 1983, unían a las partes sobre el existente en el bajo 2 y 4 del bloque Rotonsa 2, barriada de La Cahana de esta ciudad, condenando a la entidad demandada a que lo deje libre, vacuo y expedito a la libre disposición de la actora, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.

Segundo.-Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de doña Nuria y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada, dictó Sentencia de fecha 10 de diciembre de 1988, con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: Que revocando, como revocamos, la sentencia proferida por el Iltmo. Sr. Magistrado Juez de Primera Instancia del núm. 2 de los de esta capital en 23 de marzo de 1987, debemos absolver y absolvemos a la demandada «Supermercados Dani, S. A.» de la demanda interpuesta por el Procurador don Fernando Conde Jiménez, en nombre y representación de doña Nuria, condenando a la parte demandante en las costas de la primera instancia y sin expresa condena en las de este recurso.

Tercero.-El día 20 de febrero de 1989, el Procurador don José Luis Martín Jaureguibeitia, en representación de doña Nuria, ha interpuesto recurso de casación, contra sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Granada (hoy Provincial), con apoyo en los siguientes motivos: 1.º En base al art. 1692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico, concretamente del art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 2.º En base al art. 1692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas del ordenamiento jurídico. En este caso, art. 114.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuarto.-Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 18 de enero de 1991.

Ha sido Magistrado Ponente el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero.-El juicio de arrendamientos urbanos, del que dimana este recurso de casación, comenzó por demanda en la que se solicitó se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en 1 de agosto de 1983 y se condene a la demandada a que deje libre y a disposición del demandante el local sito en carretera de Málaga, bloque 2 de Rotonsa, ampliación de La Chana, en la ciudad de Granada. El Juez de Primera Instancia consideró probado que la arrendataria, «Supermercados Dani, S. A.», había realizado en el local arrendado obras que modifican su configuración y estructura y en consecuencia decretó la resolución del contrato por realización de obras inconsentidas. No así la sentencia recurrida, que revocando la sentencia apelada desestimó la demanda y absolvió al demandado. El recurso de casación formulado por la demandante y arrendadora doña Nuria se basa en dos únicos motivos, con amparo en el núm. 5 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que al no haberse impugnado la base fáctica acreditada en autos, esta Sala de casación ha de considerar probados los hechos en que se apoya la sentencia recurrida y limitarse a determinar si hubo por parte de la Sala a quo las infracciones de Ley que el recurso sostiene. Los hechos mencionados son esencialmente los siguientes: a) La cláusula 4.ª del citado contrato de 1 de agosto de 1983 faculta al arrendatario «para realizar en todo momento las obras que sean necesarias para la mejor acomodación de su negocio. Tales obras no pueden afectar a la estructura ni la solidez del local y le serán siempre notificadas con antelación a la propiedad», b) Dos años y medio después de celebrado el contrato, y con motivo de haber adquirido don Bernardo, consejero delegado de la entidad demandada, dos locales contiguos al arrendado, realizó esa entidad, entre otras obras, la demolición de tabiques interiores del inmueble donde está sito el local arrendado, a fin de ampliarlo con otros de su propiedad; demolición de tabiques que afecta a la estructura del local, alterando esencialmente la configuración del mismo, destruyendo en parte el muro de cerramiento para comunicar ambos locales (el arrendado y los contiguos adquiridos), aunque ello no afecta a la solidez de la construcción. Además, la arrendataria clausuró una puerta y una ventana que antes existían, c) Las obras cuestionadas, según declara la sentencia recurrida (4.º considerando) no fueron realizadas con el consentimiento de la arrendadora ahora recurrente, ya que no se le notificó su realización.

Segundo.-El primero de los motivos, con la fundamentación ya expresada, alega la infracción del art. 114, núm. 7, de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con la jurisprudencia que cita, y el segundo alega, sobre la misma base procesal, la infracción del expresado precepto legal «y la doctrina legal que lo matiza y que a lo largo del motivo se desarrolla». Partiendo del texto literal de la cláusula transcrita (4.ª del contrato), es evidente que el recurrido no se atuvo a sus términos y la infringió, como lo demuestran los hechos acreditados y no impugnados en este recurso. Y ello es así porque: a) Consta que las obras efectuadas alteran la configuración y estructura del local, al consistir en la supresión de diversos tabiques y en la clausura de una puerta y ventana. Partiendo de que según el Diccionario de la Real Academia los conceptos de «configuración» y «estructura» se definen en virtual sinomia. Ello es suficiente para decretar la resolución del contrato, aunque no se haya probado que tales obras afectaban además a la solidez del local, pues el texto concordado es bien claro, en el sentido de que basta, disyuntivamente, que se altere la estructura «o» se afecte la solidez del local. Es decir, que las obras «no» afecten a la estructura «ni» a la solidez del local, b) Además, se exige en el contrato, con toda claridad, que tales obras «serán siempre notificadas con antelación a la propiedad», y esto consta que no se cumplió, como reconoce el Tribunal de apelación, lo que también sería suficiente para resolver el contrato, incluso aunque las obras no hubiesen alterado las mencionadas confirmación o estructura, c) En tercer lugar, no es de olvidar que se probó que las obras se realizaron más de dos años y medio de celebrado el contrato, y no para «adaptar» o «acomodar» el negocio al celebrar el contrato, sino motivadas por haber adquirido el representante de la entidad demandada otros dos locales contiguos; circunstancias que no se incluyen en la amplia autorización concedida, pues la frase «realizar en todo momento» no significa una autorización indefinida que afecte al derecho de dominio, que no se transfiere al arrendatario, y dejaría el contrato a su arbitrio, lo que prohibe el art. 1256 del Código Civil, y tampoco permite la jurisprudencia de esta Sala, al declarar que el permiso para realizar obras de adaptación se refiere al tiempo de celebración del contrato, ello aparte de que tales obras no fueron en el caso debatido meras obras «de adaptación», sino «de ampliación del local con otros no pertenecientes al arrendador»; con lo que se excedió de las simples facultades de uso que adquirió mediante el contrato de arrendamiento (Sentencias de 3 de enero y 5 de junio de 1964); y lo mismo puede decirse de obras realizadas más de dos años después de concertado el contrato, como se deduce, para casos análogos, de la Sentencia de 22 de noviembre de 1962. d) Porque, como ya se dice, la autorización del propietario, que no tenía vigencia ilimitada en el tiempo, no se solicitó ni se le notificó la realización de las obras, dando lugar a que la interpretación que hace de esa cláusula 4.ª del contrato la sentencia recurrida cercena los derechos dominicales sobre la finca arrendada, máxime cuando las obras realizadas no afectan solamente al destino del local sino también a otros adyacentes (sentido de la Sentencia de 20 de abril de 1963).

Tercero.-De lo expuesto en los dos apartados anteriores se deduce la estimación de los dos motivos del recurso por haber infringido la sentencia impugnada el art. 114, núm. 7, de la Ley de Arrendamientos Urbanos y jurisprudencia que lo interpreta, pues se ha acreditado el supuesto de hecho base de tal norma (realización de obras por el arrendatario que modifiquen la configuración del local de negocio, sin mediar para ello el consentimiento del arrendador). Y, en consecuencia, de conformidad con el art. 1715, núm. 3, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta Sala de casación, al instituirse en Tribunal de instancia, ha de resolver, dados los términos en que ha quedado planteado el debate, dando lugar a la demanda y haciendo los pronunciamientos que acordó la sentencia de primera instancia, la que debe darse por reproducida a todos los efectos.

Cuarto.-En cuanto a las costas, de conformidad con el artículo citado 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y dado que procede la estimación del recurso, cada parte pagará las causadas a su instancia, y, respecto de las de segunda instancia, no procede hacer pronunciamiento expreso.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don José Luis Martín Jaureguibeitia, en nombre de doña Nuria, contra la Sentencia de fecha 10 de diciembre de 1988, dictada por la Sala Segunda de lo Civil de la entonces Audiencia Territorial de Granada, sentencia que casamos y anulamos y en su lugar confirmamos la dictada por el Juez de Primera Instancia, la que se da por reproducida en todos sus extremos. Y todo ello sin declaración de costas en cuanto a las causadas en apelación, y, en cuanto a las de este recurso de casación, cada parte pagará las causadas a su instancia y, líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos en su día.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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