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Sentencia A.P. Salamanca 352/2010, de 20 de septiembre


 RESUMEN:

Claúsulas abusivas: Es contraria al principio de reciprocidad la exención al promotor de no tener que indemnizar si se resuelve el contrato por causa a él imputable, sin que la condición de abusivas determine la resolución, al poder integrarse el contrato y subsanarse la inequidad. Incumplimiento de contrato: Transcurridos más de dos años desde el contrato de reserva, la demandada no ha cumplido su obligación de otorgar el contrato privado de compraventa de la vivienda por no haber obtenido, ni siquiera solicitado, la preceptiva licencia de obras, ni se encuentra en condiciones de poder solicitarla. Estimación: La demandada debe devolver la cantidad más los intereses legales.

SALAMANCA

SENTENCIA: 00352/2010

SENTENCIA NÚMERO 352/10

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

DON JESUS PEREZ SERNA

En la ciudad de Salamanca a veinte de septiembre de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO N.º 1409/09 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Salamanca, Rollo de Sala n.º 459/10; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante DON Jorge Y DOÑA Angustia representados por la Procuradora Doña Teresa Fernández de la Mela Muñoz y bajo la dirección del Letrado Don Ángel J. Domínguez Domínguez y como demandado-apelado la entidad R. 2000 PROMODOS S.L. representada por la Procuradora Doña María Ángeles Castaño Álvarez y bajo la dirección del Letrado Don José Ramón Fuentes Agudo, habiendo versado sobre nulidad de contrato o subsidiariamente resolución del mismo.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
1.º- El día 21 de abril de 2010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: DESESTIMAR la demanda interpuesta por D.ª Teresa Fernández de la Mela Muñoz, Procuradora de los Tribunales y de Jorge y Angustia, frente a la entidad mercantil R. 2000 PROMODOS, S.L., representada en juicio por la Procuradora M.ª de los Ángeles Castaño Álvarez, absolviendo a la demandada de los pedimentos de la parte actora. Con expresa imposición de costas a la parte actora."

2.º- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la demandante, concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia por la que acogiendo los motivos que se han expuesto, proceda a la revocación de la sentencia de instancia, acogiendo íntegramente la demanda formulada por esta parte con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que desestime íntegramente el recurso de apelación formulado de contrario, confirmándose la sentencia objeto de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los demandantes-apelantes.

3.º- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día catorce de septiembre de dos mil diez pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4.º- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-Por la representación procesal de los demandantes Don Jorge y Doña Angustia se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 21 de abril de 2.010, la cual desestimó la demanda por ellos promovida contra la entidad demandada R. 2000 PROMODOS S. L. en solicitud de que se declarara la resolución del contrato de reserva para la compra de vivienda suscrito entre las partes en fecha 24 de agosto de 2.007 bien por nulidad de determinadas cláusulas que consideraban abusivas o bien por incumplimiento de sus obligaciones por parte de la entidad demandada, imponiendo a los demandantes las costas de la primera instancia. Y se interesa por los referidos recurrentes en esta alzada, con fundamento en los motivos alegados por su defensa en el correspondiente escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada resolución y que se dicte otra por la que se estimen en su integridad las pretensiones de la demanda, con imposición a la entidad demandada de las costas correspondientes.

Segundo.-Por los demandantes Don Jorge y Doña Angustia se promovió demanda contra la entidad R.2000 PROMODOS S. L., en la que, tras alegar sustancialmente que con fecha 24 de agosto de 2.007 habían suscrito con la entidad demandada contrato de reserva para la compra de vivienda, entregando la cantidad de 6.000,00 euros, en el que se estipuló que la formalización del correspondiente contrato privado de compraventa se realizaría en el plazo de quince días contados a partir de la fecha de notificación a los futuros compradores de la concesión de las licencia de obras, que a pesar del largo periodo de tiempo transcurrido aun no se había concedido la indicada licencia y que en el referido contrato existían cláusulas que habían de considerarse abusivas al no establecer contraprestaciones iguales para las partes, solicitaban: a) que se declarara la nulidad de las referidas cláusulas abusivas y en su consecuencia se declarara por ineficaz la resolución del contrato de reserva sin penalización de clase alguna para los demandantes; b) subsidiariamente que se declarara la resolución del indicado contrato por incumplimiento de sus obligaciones por parte de la entidad demandada; c) en todo caso que se condenara a la entidad demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 6.000,00 euros más los correspondientes intereses legales desde la celebración del contrato; y d) que se condenara a la entidad demandada al pago de las costas. A tales pretensiones se opuso la entidad demanda por los motivos que hace constar en su escrito de contestación a la demanda.

La sentencia de instancia desestimó las pretensiones de la demanda con fundamento en las razones siguientes: 1.ª) la cláusula contenida en el contrato, por virtud de la cual se establecía el derecho de la entidad demandada a resolverlo si no obtuviera las licencias y autorizaciones preceptivas para la ejecución del proyecto de construcción o no pudiera desarrollarlo por cualquier causa sin más obligación que la devolver la cantidad entregada más los intereses correspondientes, mientras que, por el contrario, si fueran los futuros compradores los que desistieran del contrato por cualquiera causa perderían la cantidad entregada y vendrían además obligados a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, no podía considerarse abusiva al no establecer contraprestaciones desiguales para las partes; y 2.ª) que, vistos los trámites seguidos por la entidad demandada, y que habían quedado acreditados por las pruebas practicadas, referidos a la aprobación del Plan Parcial del Sector correspondiente y del Proyecto de Urbanización, no podía considerarse que la entidad demandada no hubiera cumplido con sus obligaciones.

Tercero.-Como primer motivo de impugnación se alega por la defensa de los recurrentes el error en que a su juicio ha incurrido el juzgador "a quo" al considerar no abusiva por establecer contraprestaciones recíprocas la cláusula resolutoria establecida en el contrato suscrito entre las partes en fecha 24 de agosto de 2.007, así como la consiguiente infracción legal por inaplicación del artículo 87. 2, del Real Decreto Legislativo 1/2007 que establece el carácter abusivo y consiguiente nulidad de las cláusulas que contemplan la retención de cantidades abonadas por el consumidor en caso de renuncia sin contemplar indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional.

En la cláusula que es reputada abusiva y, por consiguiente, nula por parte de los demandantes se establece literalmente que "la sociedad Promotora podrá resolver la presente reserva en cualquier momento si no obtuviera las licencias y autorizaciones administrativas que resulten preceptivas para la ejecución del proyecto de construcción, no pudiera desarrollar el referido proyecto de construcción o por cualquier otra causa, en cuyo caso devolverá al/los futuro/s comprador/es las cantidades entregadas más los intereses devengados al tipo del interés legal vigente. Si el/los futuro/s comprador/es desistieran unilateralmente, por cualquier causa, del compromiso asumido o que se derive del presente documento perderán la totalidad de las cantidades entregadas en concepto de reserva, sin perjuicio de los daños y perjuicios que dicha resolución pudiera causar a la Sociedad Promotora".

Es cierto que, conforme al artículo 82. 4, del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, son abusivas, entre otras, las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, disponiendo por ello el artículo 87 que "son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario, y, en particular... 2. La retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario...". Por su parte, en el artículo 10 bis. 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, añadido por la Disposición Adicional 1. 3, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, y conforme a la redacción dada al mismo por el artículo 1. 4, de la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, - y que sería la legislación vigente al momento de la celebración del contrato litigioso -, ya se disponía que "se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de la esta Ley ". Y en la referida Disposición Adicional Primera, añadida por la Disposición Adicional 1. 6, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, se establece que "a los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:... III. Falta de reciprocidad. 16. La retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional".

Por consiguiente, es indudable que, conforme a la referida legislación, si en la mencionada cláusula del contrato celebrado entre los demandantes y la entidad demandada se establece que en el supuesto de que ésta desistiera del contrato, bien por no obtener las licencias y autorizaciones administrativas que resultaran preceptivas para la ejecución del proyecto de construcción, bien por no poder desarrollar el referido proyecto o por cualquier otra causa, únicamente vendría obligada a devolver a los compradores la cantidad entregada más los intereses devengados, mientras que si fuera el comprador el que desistiere por cualquier causa del contrato perdería la totalidad de la cantidad entregada, viniendo además obligado a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados, dicha cláusula habrá de ser considerada abusiva y, por consiguiente, nula como contraria al principio de reciprocidad de prestaciones en el mismo supuesto de desistimiento unilateral del contrato.

Ahora bien, la consideración de abusiva y nula de la referida cláusula no puede determinar por sí misma la resolución del contrato que, con fundamento en ello pretenden los demandantes, pues ya en el artículo 10 bis, apartado 2, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, se dispone que las cláusulas abusivas será nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas, procediendo la integración del contrato con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código Civil, y que "solo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá declarar la ineficacia del contrato", circunstancia que no es apreciar en el presente caso, no obstante la consideración de abusiva y nula de la referida cláusula, al poder ser de aplicación las reglas generales de los contratos para tales supuestos.

Por lo que procede rechazar este primer motivo de impugnación en cuanto se pretende en el mismo la declaración de resolución del contrato por la indicada causa.

Cuarto.-En el segundo de los motivos de impugnación se alega la incongruencia de la sentencia de instancia, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al no contenerse en la misma ningún examen ni declaración acerca de las otras causas de nulidad invocadas en la demanda. Para la resolución del indicado motivo de impugnación han de realizarse las siguientes consideraciones:

I.- Es cierto que, conforme al artículo 216 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de partes, y que en el artículo 218. 1, de la misma Ley se dispone que las sentencias, además de claras y precisas, han de ser congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que éstas exijan, condenando o absolviendo al demandado, y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto del debate.

En relación con la incongruencia alegada, conviene recordar el concepto, tipos y matices que, con reiteración, ha expuesto la doctrina jurisprudencial. Sobre la incongruencia, han dicho las SSTS. de 18 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 1997 y 28 de octubre de 1997 que es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio "iura novit curia".

II.- Ciertamente en el escrito de demanda, concretamente en su fundamento de derecho segundo, se alegaron también como causas en las que fundamentaban los demandantes su pretendida declaración de nulidad del contrato celebrado con la entidad demandada las siguientes: a) nulidad del contrato por no concreción del plazo para llevar a cabo la ejecución de las obras y depender plazo únicamente de la voluntad del vendedor, sin informarle a los demandantes de la situación en que se encontraba el terreno al tiempo de celebrarse el contrato, y ello con fundamento en el artículo 85. apartados 1 y 7, del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; y b9 la nulidad del contrato por incumplimiento de la obligación de avalar la promotora las cantidades entregadas a cuenta, tal y como exige la Ley 57/1968. Sin embargo, la sentencia impugnada, como denuncian los recurrentes, no contiene el más mínimo razonamiento acerca de la concurrencia o no de tales causas de nulidad asimismo invocadas por los demandantes como fundamento de la pretendida resolución del contrato, por lo que ha de concluirse que la misma incurrió en la incongruencia omisiva no permitida ni por el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ni por la doctrina jurisprudencial antes mencionada, determinando ello, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 465. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el examen y resolución en esta alzada de las indicadas causas de nulidad.

III.- Aun cuando ciertamente, y de conformidad con lo establecido en el artículo 10 bis y Disposición Adicional 1.ª de la Ley 26/1.984, de 19 de julio, y en el artículo 85, apartados 1 y 7, del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se consideran abusivas, y por consiguiente nulas con la consecuencia de tenerse por no puestas, las cláusulas que o bien reserven al empresario que contrata con el consumidor y usuario un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida o bien supongan la supeditación a una condición cuya realización dependa únicamente de la voluntad del empresario para el cumplimiento de las prestaciones, la cláusula del contrato de reserva suscrito entre los demandantes y la entidad demandada, en la que se establece que los referidos demandantes, como futuros compradores, y la demandada, como futura vendedora, "se obligan a formalizar el correspondiente contrato privado de compraventa en el plazo de 15 días contados a partir de la fecha de notificación al/los futuro/s comprador/es de la concesión de la licencia de obras", no puede configurarse como tal cláusula abusiva, si se tiene en cuenta la naturaleza del convenio concertado, al tratarse mas propiamente de un precontrato, y fijarse el plazo para el otorgamiento del contrato definitivo con indicación de un día cierto, como era la notificación de la obtención de licencia de obras, que por lo demás constituye un trámite administrativo necesario para poder iniciar la ejecución de las viviendas. Pero es que además, aun cuando dicha cláusula se considerar abusiva y, por tanto, nula, ello no determinaría por sí mismo la ineficacia del contrato, al poderse integrar el mismo acudiendo a las normas que sobre las obligaciones a plazo se contemplan en los artículos 1.125 y siguientes del Código Civil, tal y como establece el artículo 10 bis. 2, de la referida Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (actualmente artículo 83. 2, del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

IV.- Si bien, conforme al artículo 1 de la Ley 57/1.968, de 27 de julio, las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio residencia familiar con carácter permanente, o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancia, y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberían garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora o por aval solidario prestado por entidad bancaria o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido (y en el mismo sentido la Disposición Adicional 1.ª de la Ley 38/1.999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), no puede afirmarse el incumplimiento de esta obligación por parte de la entidad demandada cuando en la fecha de formalización del contrato de reserva de vivienda con los demandantes tenía concedidos dos avales por parte de Caja de Ahorros de Extremadura para garantizar la entrega de los diez chalets que constituían la promoción en que se ubicaba la vivienda a adquirir por los referidos demandantes.

Por consiguiente, tampoco en el fondo puede ser acogido este segundo motivo de impugnación.

Quinto.-Como tercer motivo de impugnación se alega el error en la valoración de la prueba en cuanto a la existencia o inexistencia de incumplimiento de sus obligaciones por parte de la entidad demandada, al considerar la parte demandante que, contrariamente a lo establecido en la sentencia impugnada, había de concluirse como debidamente acreditado el referido incumplimiento, procediendo por ello acoger su pretensión de resolución del contrato instada en la demanda. En orden a la resolución de este motivo de impugnación han de realizarse las siguientes consideraciones:

I.- Señala la STS. de 21 de marzo de 1.986 que es doctrina de esta Sala, reiterada entre otras muchas, la que establece que para que la acción resolutoria implícita, establecida por el párrafo 1.º del artículo 1.124 del Código Civil, pueda prosperar es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1.º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron (SSTS. de 10 de diciembre de 1.947 y 9 de diciembre de 1.948). 2.º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo (SSTS. de 28 de septiembre de 1.965 y 30 de marzo de 1.976), así como su exigibilidad (SSTS. de 6 de julio de 1.952 y 1 de febrero de 1.966). 3.º) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían (SSTS. de 9 de diciembre de 1.960 y 18 de noviembre de 1.970), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia (SSTS. de 17 de diciembre de 1.976 y 17 de febrero de 1.977). 4.º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante (SSTS. de 5 de mayo de 1.970). 5.º) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían (SSTS. de 6 de julio y 29 de marzo de 1.977); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (SSTS. de 10 de febrero y 1 de abril 1.925 y 24 de octubre de 1.959); expresándose en el mismo sentido las SSTS. de 29 de febrero de 1.988 y de 16 de abril y 24 de mayo de 1.991, entre otras muchas.

Afirma asimismo la STS. de 13 de julio de 1.995 que la doctrina consolidada de esta Sala es reiterada en exigir para que se produzca la resolución de las relaciones contractuales privadas, no precisamente una voluntad decididamente rebelde, que sería tanto como exigir dolo (SSTS. de 18 de noviembre de 1.983 y de 18 de marzo de 1.991), sino la concurrencia de situación de frustración del contrato, sin que el posible incumplidor aporte explicación o justificación razonable alguna de su postura (SSTS. de 5 de septiembre y 18 de diciembre de 1.991), por lo que basta que se dé una conducta no sanada por justa causa, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó (SSTS. de 14 de febrero y 16 de mayo de 1.991, 17 de mayo y 2 de julio de 1.994, entre otras). Por su parte, en la STS. de 20 de mayo de 1.998 se dice que el problema de incumplimiento o cumplimiento del contrato es cuestión de hecho, pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor (STS. de 10 de marzo de 1.983), pero sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión "voluntad deliberadamente rebelde", que sería tanto como exigir dolo (STS. de 18 de noviembre de 1.983), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento (SSTS. de 31 de mayo y 13 de noviembre de 1.985). Y en la STS. de 4 de diciembre de 1.998 se concluye que la doctrina jurisprudencial moderna establece que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (SSTS. de 14 de febrero y 4 de marzo de 1.992, 22 de marzo, 2 de abril, 26 de julio y 19 de octubre de 1.993).

Por su parte, en la STS. de 19 de mayo de 2.008 (RJ 2008\3091) se afirmó que "como declaró la sentencia de 4 de enero de 2007 (RJ 2007\1101) -con cita de las de 25 de febrero de 1978 (RJ 1978\590), 7 de marzo de 1983 (RJ 1983\1426) y 22 de marzo de 1985 (RJ 1985\1196) - "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática". Para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial - sentencia de 5 de abril de 2006 (RJ 2006\1921) -. Condición de que se hace merecedor aquel que la tenga por haber sido esa la voluntad, expresada o implícita, de las partes contratantes, a quienes corresponde crear la lex privata por la que quieren regular su relación jurídica. También la tiene el que sea intencional y haga pensar a la otra parte que no puede esperar razonablemente un cumplimiento futuro de quien se comporta de ese modo - sentencia de 10 de octubre de 2005 (RJ 2005\8576) -. Y, finalmente, aquel que, con independencia de la entidad de la obligación incumplida, produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, siendo ello previsible para el incumplidor -sentencia de 5 de abril de 2006 -. Por otro lado, es necesario que quien ejercite la acción resolutoria no esté en la misma situación incumplidora, salvo que sea consecuencia del previo incumplimiento del otro contratante - sentencias de 21 de octubre de 1994 (RJ 1994\8146) y 7 de junio de 1995 (RJ 1995\4632) ", cuya doctrina se reitera asimismo en la STS. de 19 de mayo de 2.008 (RJ 2008\3091).

En similares términos se pronunció asimismo la STS. de 22 de diciembre de 2.006 (RJ 2007\307, en la cual se afirma que "Esta Sala había venido manteniendo que sólo existía incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor (SSTS de 28 de febrero de 1980 [RJ 1980\1015], 11 de octubre de 1982 [RJ 1982\5551], 7 de febrero de 1983 [RJ 1983\864], 23 de septiembre de 1986 [RJ 1986\4783], 18 de noviembre de 1994 [RJ 1994\8843] y 5 de diciembre de 2002 [RJ 2002\10432], entre muchas otras). Algunas sentencias han introducido matizaciones en este criterio, presumiendo que la voluntad de incumplimiento se demuestra "por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida" (STS de 19 de junio de 1985 [RJ 1985\3300]) o por la frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren [...] las legítimas aspiraciones de la contraparte" (SSTS de 18 de noviembre de 1983 [RJ 1983\6488], 31 de mayo de 1985 [RJ 1985\2830], 13 de noviembre de 1985 [RJ 1985\5607], 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993 [RJ 1993\7740], 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005 [RJ 2005\4731], 20 de septiembre de 2006 (RJ 2006\8401) y 31 de octubre de 2006 (RJ 2006\8405), entre otras); exigiendo simplemente que la conducta del incumplidor sea grave (STS de 13 de mayo de 2004 [RJ 2004\2738]); o admitiendo el "incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria autorización [...] según los términos convenidos" (STS de 15 de octubre de 2002 [RJ 2002\10127]). Esta tendencia, como declara las STS de 5 de abril de 2006 (RJ 2006\1921), se ajusta a los criterios sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías, de 11 de abril de 1980 (a la que se adhirió España por Instrumento de 17 de julio de 1990), cuyo artículo 25 califica como esencial el incumplimiento de un contrato (en virtud del cual el comprador podrá declarar resuelto el contrato: art. 49) diciendo que "el incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición no lo hubiera previsto en igual situación". En un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103 de los Principios de Derecho europeo de contratos, según el cual "el incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte".

Y ya en la STS. de 20 de abril de 1.994 (RJ 1994\3216) se concluyó que "El influjo de circunstancias sobrevenidas e imprevistas en la vida del contrato no ha dejado de ser considerado por la jurisprudencia de esta Sala, aparte de su aceptación de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus". Ha considerado ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento [Sentencia de 22 octubre 1985 (RJ 1985\4963) y las que cita], y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma [Sentencias de 3 noviembre y 9 diciembre 1983 (RJ 1983\5953 y RJ 1983\6925), y 27 octubre 1986 (RJ 1986\5960) y las que citan]".

II.- En el presente supuesto en el denominado contrato de "reserva para la compra de vivienda" concertado en fecha 24 de agosto de 2.007 entre los demandantes Don Jorge y Angustia, como futuros compradores, y la entidad demandada R.2000 PROMODOS S. L., como futura vendedora, - y que ha de ser calificado como precontrato, dados los términos del mismo, la admisión conforme de las partes y las obligaciones asumidas en el mismo -, sustancialmente se convino que los demandantes, como futuros compradores, y la entidad demandada, como futura vendedora, "se obligan a formalizar el correspondiente contrato privado de compraventa en el plazo de 15 días contados a partir de la fecha de notificación al/los futuro/s comprador/es de la concesión de la licencia de obras". Y es lo cierto que en el momento presente, a pesar de haber transcurrido ya más de tres años, no ha podido ser formalizado el referido contrato privado de compraventa de la vivienda por no haber obtenido, y ni siquiera solicitado, la entidad promotora la preceptiva licencia de obras para la construcción de la misma.

Para establecer si por ello ha existido o no incumplimiento de sus obligaciones, derivadas del denominado contrato de reserva, por parte de la entidad demandada, ha de comenzarse por determinar el plazo convenido para el otorgamiento del contrato privado de compraventa, que en el mismo se fijaba en los quince días siguientes a la notificación de la concesión de la licencia de obras. Pero de ello no puede concluirse la existencia de una indeterminación en el referido plazo, ya que lo lógico y normal es que cuando se decide la adquisición de una vivienda en ejecución o a construir, bien para destinarla a domicilio habitual del adquirente o bien incluso como inversión, se desee disponer de la misma dentro del plazo habitual que sea necesario para la obtención de la licencia de obras, si de ella no dispusiere ya el vendedor, y para la efectiva construcción de la misma. Y es que además existen en el procedimiento datos acreditados que permiten afirmar que la propia entidad demandada preveía tener construidas las viviendas a finales del año 2.009, como resulta de los avales constituidos con la Caja de Ahorros de Extremadura que, constituidos en fecha 1 de diciembre de 2.006 para garantizar la entrega de los chalets, tenían como fecha límite de duración el 1 de diciembre de 2.009.

Es cierto que el retraso en la posibilidad incluso de solicitar la licencia de obras ha venido motivado por la circunstancia de que, al ser en aquel momento de carácter rústico los terrenos en los que se proyectaba la construcción de las viviendas, ha sido necesario realizar la previa aprobación del correspondiente Plan Parcial, la constitución de la Junta de Compensación, el necesario proyecto de urbanización e incluso la ejecución de la misma urbanización de los terrenos; pero tal circunstancia no puede estimarse como causa que pudiera justificar el incumplimiento dentro del plazo que hubiera sido normal, si los terrenos ya hubieron tenido la calificación de suelo urbano, de la obligación asumida en el contrato de reserva de proceder al otorgamiento del correspondiente contrato privado de compraventa, ya que, por un lado, no se ha acreditado que de ello tuvieran conocimiento los demandantes ni tampoco puede deducirse de la publicidad ofertada, y cuando, por otro, del contenido del artículo 9. 2. a), de la Ley 38/1.999, de 5 de noviembre, puede deducirse que el promotor en el momento de ofertar la promoción ha de ostentar ya la titularidad dominical del solar en que pretende realizar la construcción de las viviendas, pues en dicho precepto se establece, entre otras, como obligación del promotor la de "ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él".

III.- En consecuencia, y en aplicación de la doctrina jurisprudencial precedentemente expuesta, se ha de concluir que, si transcurridos ya en el momento de la interposición de la demanda más de dos años desde la fecha de celebración del denominado contrato de reserva, la entidad demandada no ha cumplido su obligación de otorgar el contrato privado de compraventa de la vivienda por no haber obtenido, ni siquiera solicitado, la preceptiva licencia de obras, ni se encuentra en condiciones en el momento presente de poder solicitarla por cuanto, y según informe del Ayuntamiento de Moriscos, ni siquiera se ha aprobado el necesario instrumento de Gestión Urbanística (Proyecto de Actuación, Proyecto de Reparcelación, Proyecto de Urbanización), que define y programe técnica y económicamente la ejecución de las actuaciones integradas y las obras necesarias para su ejecución, ha existido un incumplimiento de sus obligaciones imputable a la entidad demandada, procediendo, por tanto, estimando la demanda promovida por los demandantes Don Jorge y Doña Angustia, declarar la resolución del referido contrato y condenar a la entidad demandada R.2000 PROMODOS S. L., con revocación de la sentencia de instancia, a devolver a los mencionados demandantes la cantidad de 6.000,00 euros, entregada por éstos, más los correspondientes intereses legales desde la fecha de su formalización, de conformidad con lo prevenido en los artículos 1.101 y siguientes, y 1.124 del Código Civil.

Sexto.-Al ser estimada la demanda, han de ser impuestas a la entidad demandada las costas correspondientes a la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento, dada la estimación del recurso de apelación, de las ocasionadas en esta alzada, de conformidad con lo prevenido respectivamente en los artículos 394. 1, y 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y procediendo la devolución a los recurrentes de la cantidad de 50,00 euros constituida como depósito para recurrir.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,


FALLAMOS


 
Revocamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1.ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 21 de abril de 2.010 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, y, estimando la demanda promovida por los demandantes DON Jorge Y DOÑA Angustia, representados por la Procuradora Doña Teresa Fernández de la Mela Muñoz, contra la entidad demandada R. 2000 PROMODOS S. L., representada por la Procuradora Doña María de los Ángeles Castaño Álvarez, declaramos la resolución del denominado contrato de "reserva para la compra de vivienda" concertado por las partes en fecha 24 de agosto de 2.007, condenando en consecuencia a la referida entidad demandada a pagar a los demandantes la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000,00 euros), más los intereses legales correspondientes desde la indicada fecha, y con imposición a dicha entidad demandada de las costas correspondientes a la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada, y con devolución a los recurrentes de la cantidad de 50,00 euros constituida como depósito para recurrir..../...

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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