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Sentencia A.P. Burgos 386/2010, de 14 de septiembre


 RESUMEN:

Notarios: Responsabilidad civil profesional. Ejercicio de acción personal sobre derecho de crédito en reclamación de cantidad. Desestimación. Indemnización: Desestimación por los daños y perjuicios derivados del cumplimiento negligente por el demandado del encargo profesional consistente en el otorgamiento de la escritura pública de la compraventa de dos inmuebles, una cabaña con su huerto y un huerto realizada por contrato privado, en el que por error el notario autorizante no incluyó uno de los inmuebles objeto de la compraventa, el huerto. Notario: Funciones.

BURGOS

SENTENCIA: 00386/2010

SENTENCIA N.º 386

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS. SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCÍA ESPINA

SOBRE: RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL

LUGAR: BURGOS

FECHA: CATORCE DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL DIEZ

En el Rollo de Apelación número 514 de 2009, dimanante de Juicio Ordinario n.º 733-A/2008, del Juzgado de Primera Instancia n.º

6 de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 24 de Julio de 2009, siendo parte, como demandante-apelante, D. Pedro Francisco, representado en este Tribunal por el Procurador D. Elías Gutiérrez Benito y defendido por el Letrado D. Jesús Francisco Mozas García; y como demandado-apelado, D. Alonso, representado en este Tribunal por el Procurador D. César Gutiérrez Moliner y defendido por el Letrado D. Fernando López Iglesias.


ANTECEDENTES DE HECHO


 
Primero.-Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda; en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, derivada de responsabilidad civil profesional; formulada por el Procurador de los Tribunales, Sr. D. Elías Gutiérrez Benito; en nombre y representación del Sr. D. Pedro Francisco; contra el demandado Sr. D. Alonso; representado en autos por el Procurador de los Tribunales, Sr. D. César Gutiérrez Moliner.- Y en consecuencia, debo absolver y absuelvo de la demanda y de todas las demás pretensiones deducidas en la misma, a la parte demandada, por falta de acción.- Haciendo al actor expresa imposición de las costas procesales causadas al demandado en esta instancia".

Segundo.-Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Pedro Francisco se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

Tercero.-El presente recurso de apelación ha sido deliberado y votado por la Sala en la fecha señalada al efecto el 27 de Abril de 2010.


FUNDAMENTOS DE DERECHO


 
Primero.-Por D. Pedro Francisco se formula demanda de juicio ordinario frente a D. Alonso reclamando la cantidad de 13.850,55 € en concepto de indemnización de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento negligente por el demandado del encargo profesional consistente en el otorgamiento de la escritura pública de la compraventa de dos inmuebles, una cabaña con su huerto, y un huerto, realizada pro contrato privado de fecha 25 de Abril de 2006 entre el actor y D.ª Sonsoles, en el que por error del demandado, el Notario autorizante, no se incluyó uno de los inmuebles objeto de la compraventa, el huerto.

La Sentencia de primera instancia si bien aprecia que la actuación del Notario demandado fue una "actuación cuando menos no ortodoxa", desestima la demanda por considerar que dicha actuación ningún daño ha ocasionado al actor.

Formula recurso de apelación la parte actora, alegando que sí se causaron graves perjuicios económicos solicita la estimación de su demanda.

El demandado, se opone al recurso de apelación negando haya sido negligencia en su actuación.

Segundo.-A la vista del objeto de la litis es conveniente entrar en el estudio somero de la actividad o función del Notario.

Dice el párrafo primero del art. 1.º de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862. "El Notario es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes de los contratos y demás actos extrajudiciales".

De este concepto la doctrina entiende que a pesar de su brevedad la Ley pretende determinar: 1. El carácter o naturaleza del cargo, esto es, se trata de un funcionario público especial que ejerce una función compleja (pública y privada). 2. Su contenido es dar fe conforme a las leyes", o sea, "afirmar", con obligación de todos de creer en tal afirmación, que se ha realizado un contrato o acto en los términos que narra. 3. Su esfera de actuación son los contratos y demás actos extrajudiciales, con las excepciones que legalmente se establezcan. Por ello se considera al Notario como el profesional del Derecho a quien el poder público confía la función específica de imponer la credibilidad en su narración de los hechos que refleja en los documentos que autoriza, dando forma pública a los actos y negocios jurídicos.

El art. 1.º en los párrafos segundo y tercero Reglamento Notarial, describe la actividad o función del Notario contemplando el doble carácter de éste: profesional del Derecho y funcionario que ejerce la fe pública, al efecto las citadas normas establecen que: "Los Notarios son a la vez profesionales del Derecho y funcionarios públicos, correspondiendo a este doble carácter la organización del Notariado. Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que aquéllos se proponen alcanzar. Como funcionarios ejercer la fe pública notarial, que tiene y ampara un doble contenido: a) En la esfera de los hechos, la exactitud de los que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos. b) Y en la esfera del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria a las declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado conforme a las leyes. El Notariado disfrutará de plena autonomía e independencia en su función....".

El art. 147 del Reglamento Notarial dice:"El notario redactará el instrumento público conforme a la voluntad común de los otorgantes, la cual deberá indagar, interpretar y adecuar al ordenamiento jurídico, e informará a aquéllos del valor y alcance de su redacción de conformidad con el artículo 17 bis de la Ley del Notariado ". De este precepto, adicionado por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales Administrativas y de Orden Social, destacamos en lo que aquí entendemos de interés el apartado 2, b), cuyo texto es como sigue:"Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes".

Siguiendo con el art. 147 del Reglamento Notarial: "Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplicará incluso en los casos en que se pretenda un otorgamiento según minuta o la elevación a escritura pública de un documento privado. En el texto del documento, el notario consignará, en su caso, que aquél ha sido redactado conforme a minuta y si le constare, la parte de quien procede ésta y si la misma obedece a condiciones generales de su contratación.

Asimismo, el notario intervendrá las pólizas presentadas por las entidades que se dedican habitualmente a la contratación en masa, siempre que su contenido no vulnere el ordenamiento jurídico y sean conformes a la voluntad de las partes.

Sin mengua de su imparcialidad, el notario insistirá en informar a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios".

De las normas que hemos subrayado destacamos, por su relación con la litis, el asesoramiento y la imparcialidad. En virtud del asesoramiento el Notario ha de informar a los particulares que a él acuden en el doble sentido de instruirles sobre los fines, medios y consecuencias, además de dar forma a la voluntad de los otorgantes, la cual por regla general se encuentra, como decía un especialista en la materia, en estado de "magma", si bien no desconozcan la finalidad económica y el resultado perseguido, y al regular la redacción del instrumento (en el art. 147) le encomienda al Notario la explicación de los efectos o consecuencias que se producirán con el otorgamiento del instrumento en virtud de adoptar aquella redacción.

En cuanto al deber de imparcialidad también afecta al Notario y en el mismo se apoya principalmente su prestigio y credibilidad. Debe presidir toda su actuación tanto en lo que podría denominarse fe pública "strictu sensu", como en el asesoramiento, para corregir el desequilibrio que pudiera darse entre el llamado "profesional de la contratación" que propone cláusulas sibilinas o engañosas que le favorecen y el contratante inexperto que es incapaz de desentrañar el verdadero sentido y consecuencias.

Por último, en relación con la responsabilidad civil del Notario, el art. 146 del Reglamento dispone:

"El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Si pudieran repararse, en todo o en parte, autorizando una nueva escritura el Notario lo hará a su costa, y no vendrá éste obligado a indemnizar sino los demás daños y perjuicios ocasionados. A tales efectos, quien se crea perjudicado, podrá dirigirse por escrito a la Junta Directiva del Colegio Notarial, la cual, si considera evidentes los daños y perjuicios hará a las partes una propuesta sobre la cantidad de la indemnización por si estiman procedente aceptarla como solución del conflicto".

La responsabilidad civil puede producirse, cuando se causa daños y perjuicios a sus clientes:

1. Por los defectos formales del instrumento que determinan la frustración del fin perseguido por aquéllos con la intervención notarial. 2. Por los vicios de fondo que determinen la nulidad absoluta (pues si los había, el Notario debía haberse abstenido de intervenir) o la relativa (a menos que ésta se produzca por vicio previsto y advertido por el Notario). 3. Por la desacertada elección del medio jurídico para la consecución del fin propuesto. 4. Por el deficiente asesoramiento en cuanto a las consecuencias del acto notariado (impuestos, retractos, etc.). 5. Por la incorrecta conducta del Notario como depositario o mandatario de sus clientes (pago de impuestos, presentación de documentos, etc.).

También hemos de indicar que el resarcimiento de esos daños y perjuicios puede obtenerse sin necesidad de acudir a los Tribunales, pues quien se crea perjudicado puede dirigirse por escrito a la Junta Directiva del Colegio, e incluso en virtud del seguro de responsabilidad civil contratado por la Junta de Decanos (o Consejo Superior del Notariado).

En el ámbito de la responsabilidad del Notario, al igual que en cualquier sector de la vida humana, pueden cometerse errores o negligencias, propiciadas en general por la complejidad creciente del Derecho positivo, lo que dificulta su razonable interpretación y aplicación. También el aumento de personas que realizan negocios jurídicos y que requieren los servicios de un Notario, sin que éste pueda conocer a fondo las expectativas o la formación jurídica del cliente o realizar una pequeña labor investigadora, incrementa el riesgo de estos profesionales, que a pesar de su altura científica y de su cualificación, pueden incurrir en errores o negligencias. Afirmar la responsabilidad del Notario supone decir que el daño sufrido por el cliente o por un tercero debe ser soportado por el patrimonio del profesional; pero esto sólo pude ser "a posteriori", cuando se han agotado los cauces legales procedentes y siempre que se pruebe cabalmente que ha incumplido alguno de los deberes que le incumben cuando cause un daño que le sea imputable en el desempeño de la función que en cada caso ejerza, en el caso que dilucidamos, el de asesoramiento.

No existe en Derecho español una regulación específica de la responsabilidad civil del Notario. En general se mencionan supuestos concretos (así, los de los arts. 705 y 715 del C.c sobre testamentos nulos) y otros que pueden dar lugar a responsabilidad en el otorgamiento de instrumentos públicos, como sucede con el ya citado y transcrito art. 146 del Reglamento. En ausencia de un régimen específico regulador, la responsabilidad civil deberá fundarse en las reglas generales de la responsabilidad civil. La aplicación de estos preceptos a la actuación notarial requiere detenerse en el análisis de la función notarial, como estamos haciendo en esta resolución, toda vez que como también hemos indicado, el Notario es a la vez profesional del Derecho y funcionario público, por lo cual su situación es peculiar, de lo que se pueden extraer las consecuencias:

La responsabilidad personal del Notario surgirá por el mal cumplimiento de sus funciones. Es prioritaria la opinión que frente a los otorgantes (no frente a terceros) esa responsabilidad es contractual, (S.T.S. de 15 de noviembre de 2002), cuestión que tiene interés práctico sobre todo a efectos de prescripción, así se habla de arrendamiento de servicios (S.T.S. 6 de mayo de 1994), mandato, etc., bien por entender que existe entre las partes una relación jurídica que nace del deber del Notario, como funcionario o de su relación de empleo fijada por la ley. Esta última dirección es la que goza de mayor predicamento, porque la relacion con el cliente existe, con independencia de que medie o no un contrato, por el carácter obligatorio de la función notarial; pero incluso frente a los clientes, el alcance de esa responsabilidad dependerá en cada caso de las prestaciones que deba cumplir. Mas, también está admitido que si bien la responsabilidad civil por desempeño negligente puede dar lugar a la misma; al contrario, un incumplimiento de un deber reglamentario no dará lugar a responsabilidad civil si no es la causa de un daño, pues se requiere un nexo causal, como afirma la S.T.S. de 18 de marzo de 1998 y 9 de febrero de 2005 y, por supuesto, la probanza de ese daño o perjuicio.

El art. 1 del Reglamento Notarial, que hemos transcrito en lo necesario en la presente, atribuye al Notario, como profesional del Derecho, "la misión de asesorar a quienes reclaman su ministerio", y a diferencia de lo que ocurre con el abogado, tienen un deber de imparcialidad (art. 142 del Reglamento); desde este punto de vista tiene sentido que el art. 147 del Reglamento ordene al Notario informar a los otorgantes del valor y alcance de la redacción de su instrumento, lo cual es consecuencia de su función.

Tercero.-El actor D. Pedro Francisco fundamenta acción de responsabilidad civil profesional que ejercita frente al Notario D. Alonso, en los siguientes hechos: "al demandado se le encargó por el actor la elevación a público de un contrato privado de compraventa de una casa con huerto y otro huerto, lo que no hizo, por las razones que estimó convenientes en el ejercicio de sus funciones de Notario, por lo que no realizó el encargo que se le hizo correctamente. Consecuencia de que solo se formalizaría la compraventa de la casa y el huerto, pero no del segundo huerto, el actor sufrió graves perjuicios económicos que evalúa en la cantidad de 13.850,55 €, que desglosa en los conceptos y cantidades siguientes:

- Coste de escritura de rectificación de errores y de agrupación de fincas de 50,58 € y 160,39 €, respectivamente.

- Coste de las inscripciones en el Registro de la Propiedad, 41,83 € y 44,38 €.

- Retraso en la obtención del préstamo hipotecario y en el inicio de la ejecución de las viviendas unifamiliares, lo que ha generado un perjuicio de 11.101,69 € en concepto de lucro cesante por no poder utilizar la vivienda durante el tiempo de 10 meses y 11 días; reclamando, además, la cantidad de 2.378,80 € por el alquiler y gastos de la vivienda que se ha visto obligado a continuar pagando al INVIFAS, durante los meses de Junio de 2006 a Marzo de 2007.

De la prueba practicada en las actuaciones ha resultado acreditado:

Que el actor D. Pedro Francisco y D.ª Sonsoles con fecha 26 de Abril de 2006 suscribieron, el primero como comprador y la segunda como vendedora, un contrato privado de compraventa de dos inmuebles sitos en Vallejo de Mena: 1.- "Cabaña con Referencia Catastral NUM000, en el BARRIO000 de Vallejo de Mena, Burgos, señalada con el número NUM001, hoy NUM002, que consta de planta baja y bajo cubierta de una superficie de 54 metros cuadrados. Linda, Norte, su delantera y carretera; Sur y este, herederos de Rosana y Oeste, herederos de Jose Ramón "; y 2.- "Huerto, inscrito en el Registro de la Propiedad al Tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005, finca NUM006, inscripción 1.ª, al sitio del Huerto en Vallejo de Mena, sito en BARRIO000, de 95 metros cuadrados y linda: Norte, cabaña; Sur, Este y Oeste, carreteras", por un precio de 60.101,21 €.

Que el actor D. Pedro Francisco a cuyo cargo se estipuló sería el otorgamiento de la escritura pública por Notario, que se fijaba se otorgaría antes del 30 de Junio de 2006, encargó al Notario D. Alonso el otorgamiento de la escritura pública de compraventa objeto del contrato privado.

El día 25 de Mayo de 2006, autorizada por el Notario demandado, se otorga escritura pública de compraventa por la vendedora D.ª Sonsoles a favor del actor D. Pedro Francisco, y su esposa D.ª Custodia, en la que solo se consigna como objeto de la misma, y por un precio de 5.250 €, la Urbana, Casa en BARRIO000 núm. NUM002 - NUM007 en Vallejo de Mena, Ayuntamiento de Valle de Mena, Burgos, corresponde a la catastral NUM008, que no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad.

El Notario previamente a la suscripción de la escritura pública de compraventa dio lectura de su contenido. El hijo de la vendedora advirtió que en la escritura pública no se hacía referencia al Huerto, también objeto de la compraventa privada, y el Notario manifestó que "él sabía lo que hacía", tras lo cual se firmó la escritura por los otorgantes de la misma.

La decisión de no incluir en la escritura pública de compraventa "el huerto", única finca registral de las dos objeto de la venta en documento privado, fue unilateralmente decidida por el Notario D. Alonso, que no lo consultó con el actor.

La finca vendida en la escritura pública (la cabaña) quedó inmatriculada el 7 de Febrero de 2007.

A mediados del mes de Marzo de 2007 D. Pedro Francisco acudió a la Notaria del demandado solicitando el otorgamiento de la escritura pública de rectificación de la anterior, para que se adicionara el huerto. Como el Notario D. Alonso se negara, por entender que lo que procedía era otorgar una escritura pública de compraventa de lo que quedaría pendiente, el huerto, y la agrupación de este a la cabaña; el actor acudió al Notario de Balmaseda D. Carlos Alberto Muley Posso que otorgó la escritura de rectificación de fecha 28 de Febrero de 2007, y la de agrupación de fincas, de 5 de Marzo de 2007, quedando inscrita en el Registro de la Propiedad la finca agrupada con fecha 29 de Marzo de 2007.

Con fecha 15 de Junio de 2006 ante el Notario demandado, el actor D. Pedro Francisco y D.ª Custodia otorgaron escritura pública de constitución de Sociedad mercantil denominada "Club Náutico de Burgos Sociedad Limitada)".

Con fecha 2 de Junio de 2006 D. Pedro Francisco realizó una provisión de fondos de 850 € mediante cheque bancario a favor de la Gestoría González-Linares S.L. para tramitación, siéndole devuelto el sobrante, 173,62 € el 8 de Marzo de 2007; procediendo posteriormente el Notario a devolver a actor el importe de los honorarios 158,08 €.

El Proyecto Básico y de Ejecución de la vivienda unifamiliar en Vallejo de Mena fue redactado, por encargo del actor, por el Arquitecto D. Gervasio con fecha de Julio de 2006, y visado en el Colegio de Arquitectos el 28 de Septiembre de 2006.

El mismo día, 28 de Septiembre de 2006, D. Pedro Francisco solicitó al Ayuntamiento de Valle de Mena la Licencia Municipal de Obras, para rehabilitación de la casa sita en Vallejo de Mena, BARRIO000 n.º NUM002, de acuerdo con el Proyecto redactado por D. Gervasio.

D. Pedro Francisco con fecha 3 de Abril de 2007 presenta el Proyecto visado, en el Ayuntamiento del Valle de Mena.

El Ayuntamiento concedió la licencia de obras el 17 de Mayo de 2007.

El día 8 de Agosto de 2007 se otorgó escritura de préstamo con garantía hipotecaria por el BBVA por importe de 160.000€ sobre la finca agrupada.

Cuarto.-El demandante acudió a la Notaria del actor, para que se otorgara la escritura pública de compraventa de los dos inmuebles, sitos en Vallejo de Mena (uno inmatriculado y otro no), objeto del contrato privado de compraventa de fecha 26 de Abril de 2006, suscrito previamente por vendedora y comprador; y sin embargo se otorgó escritura pública de compraventa de uno solo de los inmuebles (el que no estaba inscrito en el Registro), por decisión unilateral del Notario autorizante (que no consultó este extremo con su cliente), que, así lo decidió, por entender que de esta forma se alcanzaría más rápidamente el fin pretendido por el actor, acometer a la mayor brevedad posible la edificación proyectada sobre la cabaña preexistente, teniendo en cuenta que a su vez precisaba de un crédito hipotecario, conocedor que era el Notario, que la inmatriculación de la finca agrupada se haría más rápido si estaban las dos fincas previamente inscritas, otorga solo la escritura pública de compraventa de esta finca.

Teniendo en cuenta que el encargo del actor al Notario era el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto del contrato privado de compraventa; y si bien los Notarios tienen también obligación de asesoramiento jurídico, la decisión corresponde al cliente. Teniendo en cuenta que el propio Notario declaró que la decisión fue unilateral suya y que no consultó a D. Pedro Francisco, debe considerarse que, aún actuando el Notario con la intención de favorecer los intereses del actor, lograr una pronta inmatriculación de la finca no inscrita, no se dio cumplimiento al encargo efectuado que era el otorgar una escritura pública de compraventa de los dos inmuebles, ni tampoco se informó a los otorgantes de que el contenido de la escritura pública de compraventa no era el del contrato privado de compraventa. No puede considerarse acreditado que los otorgantes fueran conscientes de que no se estaba consignando la venta del huerto, no obstante tener conocimiento de que no se hacía referencia al huerto en la escritura de compraventa, pues el hijo de la vendedora así lo advirtió en el momento de la firma tras la lectura del acta, dado que ante tal manifestación, el Notario lejos de explicar nada, (debió de informar con claridad de lo que estaban haciendo) se limitó a contestar que "él sabia lo que hacía"; lo que pudo llevar a todos los presentes, (dados sus escasos o nulos conocimientos jurídicos) a confiar, a ciegas, en el Notario, tal y como hizo, la persona que, después del Notario, más sabía de estas cuestiones, la agente de la propiedad inmobiliaria, D.ª Constanza, que intervino en la compraventa y redactó el contrato privado de compraventa, y que, en el acto del juicio, manifestó que ante aquellas palabras del Notario ella dijo: "si él sabía lo que hacía, perfecto".

En el caso de autos, el Notario demandado no informó a los otorgantes, del valor y del alcance del documento por él redactado, ni les informó que no se correspondía con el contenido del documento privado, que se le llevó para dotar a la compraventa consignada en el mismo de forma pública.

Quinto.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 1101 del Código Civil, no solo quedan sujetos a la indemnización de daños y perjuicios los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, sino también "los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellos".

Ahora bien, para que proceda indemnizar, es preciso la existencia de daños y perjuicios. En el caso de autos no se ha probado que la omisión del huerto en la escritura pública de compraventa autorizada por el Notario demandado haya ocasionado ninguno de los perjuicios económicos que se reclaman por el actor.

El coste de la escritura de rectificación, que adiciona el huerto a la escritura de compraventa de fecha 26 de Mayo de 2006, asciende a la cantidad de 50,58 €, que sumada al coste de las inscripciones en el Registro de la Propiedad que se reclaman, 41,83 y 44,83 € = 86,21 €, dá una cantidad inferior a los honorarios de la escritura pública de compraventa autorizada por el demandado, cuyo importe inicialmente satisfecho, fue después reembolsado al actor.

La escritura de agrupación de fincas, en todo caso, habría de realizarse y pagarse.

Ninguna prueba se ha aportado respecto a que la actuación del Notario haya determinado un retraso en el inicio de la ejecución de las obras proyectadas por el actor. Antes de inscribirse en el Registro la finca agrupada (que quedó inscrita el 28 de Marzo de 2007), incluso antes de inmatricularse la cabaña, (el 7 de Febrero de 2007) el Arquitecto D. Gervasio, ya había realizado el Proyecto, Julio de 2006, que fue visado por el Colegio de Arquitectos el 28 de Septiembre de 2006, fecha en la que el actor solicita la licencia de obras al Ayuntamiento del Valle de Mena.

Si el Ayuntamiento no concede la licencia hasta el 18 de Mayo de 2007, no es sino porque el actor no presenta el proyecto de obra en el Ayuntamiento hasta el 7 de Abril de 2007. Teniendo en cuenta que el Proyecto de obra, consistente en la "rehabilitación de vivienda", se ciñe exclusivamente a la sustitución del edificio preexistente, así, el que se adquiere en la Escritura de compraventa otorgada el 26 de Mayo de 2006, ante el Notario demandado así lo dice el perito, D. Cesareo, en el informe acompañado con la contestación a la demanda, lo corrobora el perito judicial Sr. Gabriel y resulta con claridad del proyecto del Arquitecto Sr. Gervasio, folios 294 y 295, donde consta que la nueva edificación, proyectada como sustitución de la construcción antigua preexistente, mantiene las mismas alineaciones del edificio preexistente, porque la intervención se hace como rehabilitación integral del edificio existente; es claro que, desde que accedió al Registro la escritura pública de compraventa otorgada por el Notario demandado, el 7 de Febrero de 2007, que posibilitó la inmatriculación del inmueble objeto de venta en la misma, con plenas garantías, se pudo iniciar la ejecución de las obras sin necesidad de esperar a la inscripción de la finca agrupada.

Es cierto, que aún cuando se puede solicitar la licencia de obras, incluso iniciar y terminar la obra nueva, sobre un inmueble adquirido por contrato privado, resulta conveniente esperar a su inscripción en el Registro para evitar reclamaciones de terceros; lo que supone que la parte actora tan pronto tuvo registrado a su nombre la "cabaña", esto es el inmueble objeto de la escritura pública el 26 de Mayo de 2006, la autorizada por el Notario demandado (las obras de rehabilitación, se ejecutaban sobre este inmueble), pudo realizar todas las actuaciones necesarias para ejecutar la obra, sin esperar a tener registrado "el huerto", cuya venta no se recogió en aquella escritura publica, o la finca agrupada.

Es cierto que el préstamo hipotecario se concede hipotecando la finca agrupada; pero si tenemos en cuenta la dilación en su obtención, la escritura de préstamo es de 8 de Agosto de 2007 y que desde el 28 de Marzo de 2007 la finca agrupada ya constituía una finca registral y estaba a nombre del actor; no habiéndose aportado la más mínima prueba de cual fue la fecha de solicitud del préstamo, ni tampoco de que tuviera el actor problemas para la concesión del crédito porque hasta el 28 de Marzo de 2007 solo tuviera inscrita la cabaña y no el huerto; en modo alguno puede considerarse acreditado que la concesión del préstamo hipotecario no se hiciera hasta el 8 de Agosto de 2007, fuera consecuencia del hecho de no tener inscrita la finca agrupada, pues es claro que de haber sido ésta la razón de la dilación en la concesión del préstamo, no se explica como no se obtiene nada más inscribir la agrupación, y se hace más de cuatro meses después.

Sexto.-La confirmación de la Sentencia recurrida determina la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante (art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).


FALLO


 
Por lo expuesto este Tribunal decide:

Se desestima el recurso de apelación formulado por D. Pedro Francisco contra la Sentencia de fecha 24 de Julio de 2009 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Burgos, con imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente D.ª ARABELA GARCÍA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.

tar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.


Este documento reproduce el texto oficial distribuido por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). Lex Nova se limita a enriquecer la información, respetando la integridad y el sentido de los documentos originales.
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