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ORDEN 23/2013, DE 20 DE DICIEMBRE, DE LA CONSELLERIA DE HACIENDA Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA, POR LA QUE SE ESTABLECEN LOS COEFICIENTES APLICABLES EN 2013 AL VALOR CATASTRAL A LOS EFECTOS DE LA COMPROBACIÓN DE VALORES DE DETERMINADOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA EN EL ÁMBITO DE LOS IMPUESTOS SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES, ASÍ COMO LA METODOLOGÍA EMPLEADA PARA SU ELABORACIÓN Y DETERMINADAS REGLAS PARA SU APLICACIÓN (DOCV DEL 27)


 
PREÁMBULO

El artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y el artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecen que la base imponible de ambos impuestos está constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

Por su parte, el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, añadiendo que «dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario».

A tal efecto, el apartado 1 del artículo 158 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado mediante Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, establece que «la aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar».

Por su parte, el párrafo primero del apartado Uno. 2 de la Disposición Final Segunda de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos, en su redacción dada por el Decreto Ley 4/2013, de 2 de agosto, del Consell, por el que se establecen medidas urgentes para la reducción del déficit público y la lucha contra el fraude fiscal en la Comunitat Valenciana, así como otras medidas en materia de ordenación del juego, establece que corresponde al conseller competente en materia de Hacienda, mediante Orden, la «aprobación y publicación, en relación con la comprobación de valores en el ámbito de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, de los coeficientes multiplicadores a los que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Por tanto, en el ejercicio de la habilitación señalada, se dicta la presente orden por la que se establecen los coeficientes aplicables al valor catastral a los efectos de la comprobación de valores de determinados bienes inmuebles urbanos relacionada con los hechos imponibles producidos en 2013 de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se describe la metodología empleada para su elaboración y se establecen determinadas reglas para la aplicación de tales coeficientes, así como sus efectos en relación con las declaraciones presentadas por los contribuyentes, en aplicación de lo dispuesto en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 134 de la Ley 58/2003, General Tributaria.

Los apartados b) y c) de la cláusula Primera del Convenio de 20 de enero de 1995 entre la Secretaría de Estado de Hacienda (Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria) y la Consellería de Economía y Hacienda de la Comunitat Valenciana, sobre intercambio y colaboración en la gestión de la información de carácter catastral, publicado mediante Resolución de 20 de enero de 1995, de la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, establecen que el objeto de la citada colaboración se extenderá, entre otros aspectos, a los estudios y análisis de los criterios objetivos de valoración utilizados por la Dirección General del centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, para su adaptación y aplicación a las necesidades específicas de la Comunitat Valenciana, así como al intercambio de información referente a las transmisiones de dominio de los bienes inmuebles, o cualquier otro tipo de alteraciones con trascendencia catastral relativas a los mismos.

Por otro lado, la cláusula Primera del Acuerdo de desarrollo del citado Convenio de colaboración, suscrito entre la Secretaría de Estado de Hacienda y la Consellería de Economía y Hacienda de la Generalitat Valenciana con fecha 9 de marzo de 2000, establece que constituye el objeto de dicho acuerdo la puesta en marcha de un procedimiento de intercambio mediante el cual se facilita a la Generalitat Valenciana la información catastral que precise para la actividad que sus órganos desarrollen en el ejercicio de sus propias competencias.

De conformidad con los preceptos y cláusulas citados, la Gerencia Regional del Catastro de la Comunitat Valenciana ha suministrado a la Generalitat los coeficientes RM por municipios de la Comunitat Valenciana de relación al mercado de los valores catastrales en 2013, así como la metodología y las muestras empleadas para la determinación de tales coeficientes. Dichos coeficientes RM son los que han servido para determinar los coeficientes a los que se refiere la presente orden.

En su virtud, en ejecución de lo dispuesto en la normativa citada, y, de conformidad con las facultades conferidas por el artículo 5 del Decreto 19/2012, de 7 de diciembre, del President de la Generalitat, por el que determina las consellerias en que se organiza la Administración de la Generalitat, y por el artículo 28 de la Ley 5/1983, de 30 de diciembre, del Consell, a propuesta de la Dirección General de Tributos y Juego, y previos los trámites establecidos en el Decreto 24/2009, de 13 de febrero, del Consell, sobre la forma, la estructura y el procedimiento de elaboración de los proyectos normativos de la Generalitat, así como el informe de la Abogacía General de la Generalitat, conforme el Consell Jurídic Consultiu, ordeno:


Artículo 1. Aprobación de los coeficientes aplicables en 2013 al valor catastral de los bienes inmuebles urbanos.—De conformidad con lo dispuesto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, se aprueban los coeficientes correspondientes al ejercicio 2013, a los que se refiere el anexo I de la presente orden, para estimar, por referencia al valor catastral, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana que estén radicados en el territorio de la Comunitat Valenciana, a los efectos de la comprobación de valores en el ámbito de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones por los hechos imponibles producidos en 2013.

Los citados coeficientes se han determinado por aplicación de la metodología, a la que se refiere el Anexo II de la presente orden.


Artículo 2. Ámbito objetivo de los coeficientes.—1. Los coeficientes a los que se refiere el artículo 1 se aplicarán a todos los bienes inmuebles de naturaleza urbana con las siguientes excepciones:

a) Los inmuebles que no tengan valor catastral o cuyas características físicas y urbanísticas no coincidan con las tenidas en cuenta para determinar su valor catastral.

b) Los solares y demás terrenos que se encuentren sin edificar.

c) Los solares o terrenos infra-edificados, entendiendo por tales aquellos en los que la edificabilidad materializada en la parcela sea inferior al 30 % de la máxima permitida por el planeamiento urbanístico para dicha parcela.

d) Las viviendas unifamiliares aisladas.

e) Las naves industriales.

f) Los inmuebles declarados en ruina o con expediente de declaración de ruina incoado, y los inmuebles que vayan a ser objeto de demolición, reconstrucción, o rehabilitación integral.

g) Los bienes inmuebles de interés cultural (BIC) y los bienes inmuebles de relevancia local (BRL), incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, a los que se refiere los apartados 2.1 y 2.2 del artículo 15 de la Ley de la Generalitat 4/1998, de 11 de junio, de Patrimonio Cultural Valenciano, así como los demás inmuebles que se encuentren incluidos en el Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos de los planes urbanísticos del correspondiente municipio, al que se refiere el artículo 77 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, y que tengan atribuido los niveles de protección integral o parcial.

h) Las declaraciones de obra nueva o divisiones horizontales.


Artículo 3. Efectos de la aplicación de los coeficientes en las declaraciones de los contribuyentes.—1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de este artículo, los obligados tributarios podrán determinar el valor que la Administración tributaria de la Generalitat asigna a los bienes inmuebles urbanos a los que se refiere el artículo 2 aplicando los coeficientes establecidos en esta orden al valor catastral de tales bienes actualizado a la fecha del devengo del impuesto que corresponda, y los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.

2. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al determinado de acuerdo con lo establecido en la presente orden.

3. De conformidad con los establecido en el último inciso del párrafo primero del artículo 134.1 de la Ley 58/2003, General Tributaria, cuando el obligado tributario hubiera declarado un valor igual o superior al resultante de la aplicación de los coeficientes a los que se refiere la presente orden, prevalecerá aquel valor y la Administración tributaria de la Generalitat no podrá proceder a la comprobación de dicho valor por otro medio. En cualquier caso, se podrá comprobar la correcta aplicación de los coeficientes al valor catastral debidamente actualizado a la fecha del devengo, la veracidad del precio o contraprestación declarados, o la coincidencia de las características del inmueble con las tenidas en cuenta para la determinación de su valor catastral.


Artículo 4. Aplicación de los coeficientes en las solicitudes de información a la Administración tributaria del valor a efectos fiscales de bienes inmuebles urbanos con carácter previo a su transmisión o adquisición.—Los coeficientes de la presente orden se aplicarán, cuando se trate de los bienes inmuebles urbanos a los que se refiere el artículo 2, en la información previa expedida por la Administración tributaria de la Generalitat sobre el valor a efectos fiscales de los bienes que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, solicitada por los obligados tributarios de conformidad con lo establecido en el artículo 90 de la Ley 58/2003, General Tributaria.


Artículo 5. Reglas de aplicación de los coeficientes en la comprobación de valores por la Administración tributaria.—1. A los efectos de la comprobación de valores, la estimación del valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana a los que se refiere el artículo 2 se realizará por la Administración Tributaria de la Generalitat aplicando los coeficientes al valor catastral del inmueble actualizado a la fecha del devengo.

2. La aplicación de los coeficientes estará condicionada a la verificación de que la referencia catastral corresponde al bien inmueble a valorar.

3. En el caso de inmuebles con precio máximo de venta fijado por la Administración, no se tendrá en cuenta el valor derivado de la aplicación de los coeficientes, cuando tal valor resulte superior al citado precio máximo. En tales casos, se tomará dicho precio máximo fijado la Administración como valor a efectos de la base imponible del impuesto que corresponda.


DISPOSICIÓN ADICIONAL



Disposición adicional única. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra Comunidad Autónoma.—De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, General Tributaria, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana a los que se refiere el artículo 2 de esta orden, radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la Comunidad Autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes, siempre que tales coeficientes resulten aplicables al inmueble en cuestión.


DISPOSICIÓN TRANSITORIA



Disposición transitoria única. Procedimientos iniciados a partir de la entrada en vigor de la Orden.—Los coeficientes a los que se refiere el artículo 1 de la presente orden podrán aplicarse en las comprobaciones de valor relacionadas con hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones producidos en 2013 cuando los procedimientos en los que se realicen tales comprobaciones se inicien a partir de la entrada en vigor de la presente orden.


DISPOSICIONES FINALES



Disposición final primera. Habilitación para la ejecución.—Se autoriza al director general competente en materia de Tributos para que dicte cuantas instrucciones resulten necesarias para la ejecución de la presente orden.


Disposición final segunda. Entrada en vigor.—La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el diario oficial de la Generalitat.


ANEXO I

Metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores establecidos en el Anexo II

Los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados inmuebles urbanos, conforme al artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, General Tributaria, en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, se han obtenido del informe emitido por la Dirección General del Catastro y en el que se contienen para cada municipio los coeficientes (RM) de relación al mercado de los valores catastrales aplicables en 2013.

En el mencionado informe se recoge información sobre RM agregada por año de revisión y desagregada por municipios.

El Real Decreto 1552/2004, de 25 de junio, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda (BOE núm. 154 de 26 de junio), establece en el artículo 1, que la Dirección General del Catastro ejercerá entre otras, las funciones relativas a la gestión del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario (OCMI) y a la colaboración y el intercambio de información con otras Administraciones e Instituciones Públicas.

Tanto la metodología técnica como el proceso de cálculo de coeficientes ha sido elaborada por la Dirección General del Catastro en colaboración con la Consellería de Hacienda y Administración Pública de la Comunitat Valenciana con base en el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario, que se documenta con la información recibida de diversas fuentes de mercado de forma periódica y permanente y que, mediante técnicas estadísticas de análisis variables, elabora modelos explicativos del modelo inmobiliario.

Para el cálculo de coeficientes se toma como fuente principal los valores declarados en escrituras públicas de transmisiones de bienes inmuebles de naturaleza urbana de uso residencial, efectuadas en los dos últimos años y remitidos por notarios y registradores de la propiedad o declaradas por los titulares catastrales. Aunque se analiza el uso residencial, por ser el más representativo, las conclusiones en cuanto al coeficiente RM son extrapolables al conjunto del parque inmobiliario urbano.

Utilizar como fuente de información principal los valores declarados en escrituras públicas de transmisiones de bienes inmuebles, comunicados o declarados, tiene como ventajas la continuidad e inmediatez en el suministro, la universalidad en el territorio y en los diferentes usos, su identificación exacta con la base catastral y la garantía jurídica de la operación realizada. Su valor técnico-jurídico se ve respaldado, por un lado, por lo establecido en el artículo 36.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE núm. 58 de 8 de marzo) que contempla la obligatoriedad de los notarios y registradores de la propiedad de remitir». a la Gerencia o Subgerencia del Catastro en cuyo ámbito radique el inmueble, en la forma en la que reglamentariamente se determine y dentro de los 20 primeros días de cada mes, información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario», y por otro, por el Título V del mismo Texto Refundido, en el que se regula la obligación de constatar la referencia catastral, con indicación expresa en los apartados 1.b) y 1.c) del artículo 40, de aquellos actos realizados ante notarios y registradores de la propiedad, respectivamente.

También se utilizan algunos testigos procedentes de la observación directa de la oferta existente en el mercado, principalmente portales de Internet, para ampliar el campo de observación. En este caso, los precios se minoran para convertir el precio de oferta en precio de realización.

Como paso previo al estudio, los datos de la muestra se someten a un proceso de clasificación y filtrado, con el fin de eliminar aquellos testigos que corresponden a condiciones atípicas y que, como tales, pueden aportar elementos de distorsión al resultado. En este proceso, se excluyen aquellas transmisiones referidas a inmuebles con características físicas o valores que estadísticamente superan el rango normal en cada zona, aquellas en que los datos físicos catastrales del inmueble no concuerdan con los reales y las que engloban diferentes inmuebles en un único precio de venta.

Por otra parte, al tratarse de declaraciones referidas a un total de 24 meses, en los que la evolución de precios resulta acusada, resulta necesario efectuar un análisis de la tendencia en el tiempo de los precios y calcular su tasa de variación anual. Esta tasa se aplica mensualmente a cada testigo para actualizar sus precios. A los efectos de la homogeneización de la muestra en el tiempo hasta febrero de 2013, se ha aplicado el coeficiente de homogeneización calculado por el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario (OCMI) para la actualización de los importes de las zonas de valor de las Ponencias y Mapas de Valores, fijado en un -9 % anual, tal y como se recoge en el Informe sobre el Mercado Inmobiliario en la Comunitat Valenciana 2013 elaborado por la Gerencia Regional del Catastro.

Una vez actualizada, se efectúa un primer filtro de la muestra, eliminando los testigos correspondientes a inmuebles atípicos, que podían dar resultados extraños; en concreto los criterios de filtro básicos han sido los siguientes:

- 20.000 € < VALOR VIVIENDA < 1.000.000 € - Año construcción < 1955 El RM es el coeficiente de relación a mercado de los valores catastrales.

RM = valor catastral / valor de mercado Se aplica un filtro RM al objeto de obtener una muestra compacta y representativa y asegurarse que los datos del inmueble cuyo valor conocemos son los que figuran en el catastro. Una desviación importante respecto al RM medio del municipio indica que el inmueble que se ha vendido o que se oferta no tiene en la realidad las mismas características que figuran en le catastro.

El filtro RM es variable según el año de revisión de los municipios.

La muestra se filtra según el criterio de la tabla que figura a continuación:


 
Revisión Límites Límites RM
1984-1993 5-45
1994-1999 5-50
2000 5-55
2001 10-60
2002 10-65
2003 10-70
2004 10-80
2005-2006 20-90
2007-2009 15-100
2010 20-70
2011-2012 20-65

 
Para cada muestra o testigo se obtiene su RM, calculándose el RM de cada municipio a partir de la media de los RM de todos los testigos utilizados en el municipio y el RM correspondiente al año de revisión del municipio.

La muestra del Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario (OCMI), filtrada y homogeneizada, finalmente seleccionada para elaborar el presente informe se compone de, aproximadamente, 70.000 testigos (27.500 Alicante; 7.500 Castellón; 35.000 Valencia). La principal fuente son las transmisiones comunicadas por fedatarios públicos.

A partir de esta muestra, se calcula para cada municipio un valor medio del coeficiente de referencia a los valores catastrales, tanto a nivel municipal como agregado (por año de revisión catastral o Procedimiento de Valoración Colectiva de Carácter General). En el caso de revisiones catastrales antiguas, se decide agrupar por varios años para analizarlos conjuntamente, ya que, en muchos casos, existen pocos testigos por año de revisión y, por otra parte, en las ponencias de valores antiguas, la relación entre valor catastral y valor de mercado es más heterogénea que en la actualidad.

Coeficiente medio de los municipios de la Comunitat Valenciana agrupados por año de Revisión o Procedimiento de Valoración Colectiva de Carácter General.


 
Año revisión Coeficiente RM 2013 Núm. Testigos
1984-1990 0,24 5.558
1994-1995 0,26 4.445
1996-1999 0,27 28.911
2000 0,29 2.331
2001 0,32 3.867
2002 0,37 1.510
2003 0,40 1.162
2004 0,45 4.916
2005 0,47 1.747
2006 0,59 3.107
2007 0,71 2.684
2008 0,73 3.283
2009 0,63 1.598
2010 0,57 1.882
2011 0,53 426
2012 0,52 1.845
2013 0,50 2.017

 
Finalmente, el coeficiente aplicable al valor catastral para estimar el valor real de determinados inmuebles urbanos, conforme al artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, General Tributaria, a efectos de la liquidación de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos y sobre Sucesiones y Donaciones, resulta, para cada municipio, de dividir la unidad por el factor RM medio del municipio.

Cada testigo contiene los siguientes datos:

• DEL: Delegación-Provincia

• MUN: Código catastral del municipio

• MUNICIPIO: Nombre del Municipio

• MBR2013: MBR asignado al municipio en 2013 (Área Económica Homogénea)

• ID: Núm. de identificación del testigo en OCMI (MERCAN)

• Fecha: Fecha de la trasmisión, tasación u oferta

• Refer: Referencia catastral.

• Precio Corr: Precio homogeneizado de la manera descrita en la metodología.

• TIPOLOGÍA: Tipología constructiva predominante (puede haber anejos incluídos)

• Antigüedad: Antigüedad efectiva tenida en cuenta a valorar (puede ser distinta de la fecha de construcción si hay reformas)

• Sup_cargo: Superficie del inmueble.

• Uso: Uso del inmueble VC: Vivienda colectiva; VU: Vivienda unifamiliar (manzana cerrada o hilera); VA: vivienda aislada.

• RM: Relación entre el valor catastral y precio corregido del inmueble.


ANEXO II

Coeficientes por municipios Se adjuntan tablas con el coeficiente medio de cada municipio de la Comunitat Valenciana.

El coeficiente es el cociente entre el Valor Catastral y el Valor de Mercado de los inmuebles y se ha calculado para cada municipio a partir de la muestra de mercado del OCMI, de la forma descrita en la metodología.

Puesto que el coeficiente está directamente relacionado con el año en que se llevó a cabo la Revisión catastral o Procedimiento de Valoración Colectiva del municipio, se adjunta también este dato.

Cuando se trata de municipios en que la muestra no es representativa (hay menos de 4 testigos), se considera que su coeficiente es la media de los municipios revisados ese año.

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