Thomson Reuters
 
 
Asesoría & Empresa, tu portal de actualidad
Buscar
 
 
 
 
 
Legislación
 
 
Compartir por email
Imprimir
 
 



ORDEN DE 10/02/2014, DE LA CONSEJERÍA DE HACIENDA, POR LA QUE SE APRUEBAN LAS NORMAS PARA LA APLICACIÓN DE LOS MEDIOS DE VALORACIÓN PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 57 DE LA LEY 58/2003, DE 17 DE DICIEMBRE, GENERAL TRIBUTARIA, A LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA EN EL ÁMBITO DE LOS IMPUESTOS SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES Y SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, PARA EL AÑO 2014 (DOCM DEL 14)


 Nota
El texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecen que la base imponible de dichos impuestos estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

A su vez, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria por cualquiera de los medios de comprobación establecidos en el mismo.

Entre dichos medios se encuentra la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Estimación que podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Asimismo se dispone que en el caso de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.

La regulación de los medios de valoración establecida en la presente orden persigue garantizar la seguridad jurídica de los obligados tributarios en el ámbito de aplicación de los impuestos antes mencionados, por diferentes vías.

En primer lugar, mediante la aprobación de los coeficientes aplicables a los valores del Catastro Inmobiliario, con el fin de disponer de un criterio de valoración objetivo y homogéneo en todo el territorio regional. A este respecto, para garantizar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 158.1 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, la Orden que se aprueba detalla la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes aprobados.

En segundo lugar, mediante la regulación del suministro de información sobre el valor de los inmuebles de naturaleza urbana que vayan a ser objeto de adquisición. En este punto la voluntad de transparencia de la norma que se aprueba es inequívoca, por cuanto no sólo se aprueban los modelos de solicitud, facilitándose con ello a los ciudadanos el ejercicio de su derecho a obtener información sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, sino que, además, se contempla que los coeficientes aprobados podrán consultarse a través de Internet, en el Portal tributario de la página Web de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

Respecto de las publicadas en años anteriores, la presente Orden introduce una serie de modificaciones.

Por una parte, la consideración de la actualización de los valores catastrales contemplada en el artículo 73 de la Ley 22/2013, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2014, al amparo de lo dispuesto en el artículo 32.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, para la determinación de los coeficientes de referencia al valor catastral aprobados en esta Orden.

Es de reseñar que los valores de referencia resultantes para el año 2014 responden a la situación del mercado inmobiliario regional, de tal manera que el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles de todos los municipios de la Región será menor que el del año 2013, con independencia de los cambios habidos en los coeficientes de referencia al valor catastral publicados en esta Orden y de la actualización catastral realizada según la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Asimismo, debe tenerse presente que los valores resultantes de la aplicación de coeficientes que se aprueban en esta Orden tienen carácter de mínimos y en todo caso, los valores declarados no pueden ser inferiores al precio o contraprestación pactada, según lo estipulado en el artículo 46.3 del ya mencionado Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Por otro lado, se hace un desarrollo más explícito de la metodología seguida para la obtención del valor de los bienes urbanos mediante la estimación por referencia a los valores del Catastro Inmobiliario, así como la explicación de la incidencia que en ello ha tenido la actualización de los valores catastrales mencionada en los párrafos anteriores, para facilitar el entendimiento por los contribuyentes de este medio de comprobación.

También debemos destacar la reducción del ámbito de aplicación de los coeficientes aprobados en esta Orden, a un número definido de tipos de bienes que se relaciona en su artículo 2.2, así como la rebaja de las cuantías máximas de los valores que determinan su inaplicabilidad.

Finalmente, la orden posibilita la aplicabilidad de las previsiones contenidas en los artículos 134.1 y 90.2 de la Ley General Tributaria, respecto a la no procedencia de la comprobación de valores cuando el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante, y respecto a los efectos vinculantes de la información sobre el valor de los bienes otorgada por la Administración, cuando el interesado haya proporcionado a ésta datos verdaderos y suficientes. Actuaciones que, además de garantizar la seguridad jurídica de los ciudadanos, persiguen incentivar el adecuado cumplimiento por éstos de sus obligaciones tributarias.

Por todo ello, en virtud de lo dispuesto en los artículos 57 y 134 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, del artículo 158 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio y en uso de las competencias reconocidas en el artículo 3 del Decreto 147/2012, de 28/11/2012, por el que se establece la estructura orgánica y competencias de la Consejería de Hacienda, dispongo:


Artículo 1. Medios de comprobación.—De conformidad con lo previsto en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, el valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, se determinará a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, aplicando los siguientes medios de comprobación, en los términos dispuestos en la presente disposición y en el orden que a continuación se indica:

a) Estimación por referencia a los valores que figuran en el Catastro Inmobiliario.

b) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.

c) Precio, contraprestación pactada o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien realizadas dentro del plazo de un año desde la fecha del devengo.

d) Dictamen de peritos de la Administración.

e) Cualquier otro medio que se determine en la ley.


Artículo 2. Estimación por referencia a los valores que figuran en el Catastro Inmobiliario. Coeficientes.—1. Se aprueban los coeficientes aplicables en el año 2014 a los valores del Catastro Inmobiliario para los bienes inmuebles de naturaleza urbana, así como la metodología empleada para su cálculo. Los coeficientes aprobados son los recogidos en el anexo I de esta Orden, en tanto que la metodología seguida es la señalada en el anexo III de la misma.

2. La estimación por referencia a los valores que figuran en el Catastro Inmobiliario será de aplicación únicamente para los bienes inmuebles de naturaleza urbana cuyo tipo de construcción principal sea:

a) Vivienda colectiva.

b) Vivienda unifamiliar.

c) Garajes y trasteros.

A los efectos de este apartado forman parte de un único inmueble aquellos anexos y superficies recogidos en la misma referencia catastral, junto a la construcción principal.

3. El valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se obtendrá multiplicando el valor catastral vigente en el año en el que se produce el devengo del impuesto por el coeficiente asignado en el anexo I al municipio donde se ubican los bienes.

4. En el ámbito de aplicación de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el valor determinado según lo dispuesto en el apartado anterior podrá ser utilizado, entre otras, para las actuaciones siguientes:

a) Como medio de comprobación de valor por la Administración tributaria, de conformidad con lo establecido en el artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria.

b) Para determinar la base imponible por los interesados en las autoliquidaciones de los citados impuestos, con los efectos previstos en el artículo 134.1 de la citada Ley.

c) En la información previa sobre el valor de los bienes que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, solicitada por los obligados tributarios de conformidad con lo establecido en el artículo 90 de la Ley General Tributaria.

5. A efectos de lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo, cuando el valor que los contribuyentes declaren respecto de bienes inmuebles ubicados en municipios que dispongan del coeficiente de actualización catastral publicado por la Ley de Presupuestos Generales del Estado tenga su base en el valor catastral que tales inmuebles tenían en el año 2013, este último se actualizará con el coeficiente publicado en dicha ley. Esta actualización no se efectuará para los inmuebles que en el año 2014 cuenten con nuevos valores catastrales como resultado de la aprobación de las correspondientes ponencias de valores, tomándose en estos casos como base el nuevo valor catastral aprobado.

6. Con carácter general, la estimación por referencia a que se refiere el presente artículo, no será de aplicación en los siguientes casos:

a) Cuando el valor determinado por dicho medio sea inferior al valor declarado por el interesado o al precio o contraprestación pactada en el acto o negocio jurídico que dé lugar al hecho imponible. En tal caso, se tomará la mayor de dichas cantidades como base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 46.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y el artículo 40.3 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aprobado por Real Decreto 1629/1991, de 8 noviembre.

b) Cuando el valor declarado o determinado mediante estimación por referencia a los valores del Catastro Inmobiliario exceda de 250.000 euros para un bien o 700.000 euros para la suma de todos los bienes incluidos en un mismo expediente.

c) Cuando se trate de edificaciones en ruina para demoler o rehabilitar, o de inmuebles con un valor catastral asignado a la construcción inferior al 20 por cien de su valor catastral total.

d) Cuando sean de aplicación los tipos de gravamen establecidos en el apartado 2 del artículo 19 y en los apartados 2 y 3 del artículo 21 de la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha, y el valor determinado por este medio resulte inferior al asignado para la tasación de la finca a efectos de su hipoteca.

e) Cuando exista error manifiesto en la asignación del valor catastral o no sea posible obtener dicho valor en la fecha de devengo del impuesto mediante los procedimientos reconocidos: recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, consulta a través de página de Internet del Catastro o solicitud de certificado en los Puntos de Información Catastral.

f) En edificaciones singulares de carácter histórico o artístico.

g) En el caso de inmuebles que tengan un precio máximo de venta fijado por la Administración o en subasta judicial, siempre que así se alegue y pruebe por los interesados mediante la aportación del correspondiente certificado o documento.

h) Cuando el transmitente o el adquirente sea una administración pública, un organismo autónomo o cualquiera de las entidades integrantes del sector público.


Artículo 3. Estimación por el valor de tasación de las fincas hipotecadas.—La estimación mediante el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, efectuada en virtud de lo dispuesto en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, se tomará cuando dicho valor de tasación haya sido fijado de conformidad con las normas establecidas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.


Artículo 4. Estimación por el precio o contraprestación pactada o por el valor declarado en otras transmisiones del mismo bien.—La estimación por el precio o contraprestación pactada o por el valor declarado en otras transmisiones del mismo bien se ajustará a las condiciones establecidas en el artículo 158.4 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.


Artículo 5. Suministro de información sobre el valor de los inmuebles de naturaleza urbana que vayan a ser objeto de adquisición.—1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley General Tributaria y en el artículo 69 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, los interesados podrán solicitar a la Administración tributaria información sobre el valor a efectos fiscales de los inmuebles de naturaleza urbana que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, exclusivamente a los efectos de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

2. Dicha petición podrá realizarse mediante los modelos que se incluyen como anexos II.1 (edificaciones) y II.2 (suelos no edificados), conforme a las instrucciones de cumplimentación que se recogen en el anexo II.3 de esta disposición. Dichos anexos, así como la obtención automática de los valores de referencia regulados en esta orden podrán ser consultados en el Portal Tributario de la Consejería de Hacienda, en la dirección: www.jccm.es/tributos.


DISPOSICIÓN FINAL


Entrada en vigor.—La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y tendrá efectos desde el día 1 de enero de 2014.


ANEXO I

Ver Imagen

ANEXO II.1

Ver Imagen

ANEXO II.2

Ver Imagen

ANEXO II.3

Normas de cumplimentación de la solicitud de información sobre el valor de edificaciones y suelo no edificado cuestiones generales:

Esta información solicitada se dará siempre a solicitud del interesado y se emite exclusivamente a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y el artículo 69 del Reglamento de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

Durante su tramitación, el órgano competente podrá requerir al interesado la documentación que estime necesaria para la valoración del bien inmueble.

Tendrá efectos vinculantes durante el plazo de tres meses, contados desde la notificación al interesado siempre que la solicitud se haya formulado con carácter previo a la finalización del plazo para presentación de la correspondiente autoliquidación o declaración y se hayan proporcionado datos verdaderos y suficientes a la Administración.

Dicha información no impedirá la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario (articulo 90.2. de la Ley General Tributaria) No obstante, se tendrá en cuenta el artículo 46.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el que se determina que si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible Se notificará en el domicilio fiscal del interesado (salvo que expresamente indique otro domicilio de notificación).

No se emitirá información sobre el valor de los bienes en los siguientes casos:

- Las transmisiones de bienes inmuebles en las que el precio este determinado o marcado por una ley.

(Viviendas con protección pública).

- Las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa (art. 39 del R.D.

828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).

CUMPLIMENTACIÓN:

Deberá cumplimentarse un impreso por cada bien independiente para el que se solicite información, entendiendo como tal aquel inscrito bajo una misma referencia catastral o finca registral en caso de que no existiera la anterior.

(1) Tipo de vía: Se cumplimentará con la sigla que corresponda, de acuerdo con las que se enumeran a continuación:


 
Ap.(Apartamento) Co.(colonia) Gr.(Grupo) Pr.(Prolongación)
Av.(Avenida) Cr.(Carretera) Mz.(Manzana) Ps.(Paseo)
Bl.(Bloque) Cs.(Caserío) Pa.(Parcela) Pz.(Plaza)
Bo.(Barrio) Ct.(Cuesta) Pg.(Polígono) Rb.(Rambla)
Ch.(Chalé) Ed.(Edificio) Pj.(Pasaje) Rd.(Ronda)
Cl.(Calle) Gl.(Glorieta) Pq.(Parque) Tr.(Travesía)
Cm.(Camino)      

 
(2) Deberá indicar el uso predominante del inmueble, entendiendo como predominante aquel al que esté dedicada mayor superficie. Como más frecuentes se encuentran las siguientes: RESIDENCIAL, INDUSTRIAL, OFICINAS, COMERCIAL, DEPORTES, OCIO Y HOSTELERÍA. En caso de que se tratara de otros, deberá especificar.

(3) Deberá indicar dentro de cada uso, el código y la denominación de la tipología predominante. Como más frecuentes se encuentran las siguientes:

Uso Residencial:

1.1.1. VIVIENDA COLECTIVA (EDIFICACIÓN ABIERTA)

1.1.2. VIVIENDA COLECTIVA (EN MANZANA CERRADA)

1.1.3. GARAJES 1.1.3. TRASTEROS

1.1.3. LOCALES EN ESTRUCTURA

1.2.1. VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA

1.2.1. VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA

1.2.2. VIVIENDA UNIFAMILIAR EN LÍNEA

1.2.2. VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA

1.2.3. GARAJES (EN VIVIENDA UNIFAMILIAR)

1.2.3. TRASTEROS (EN VIVIENDA UNIFAMILIAR)ç

1.2.3. PORCHES Uso Industrial:

2.1.1. NAVES DE FABRICACIÓN

2.1.3. NAVES DE ALMACENAMIENTO

2.2.1. GARAJES

2.2.2. APARCAMIENTOS Uso de Oficinas:

3.1. EN EDIFICIO EXCLUSIVO DE OFICINAS

3.2. EN EDIFICO MIXTO DE OFICINAS CON OTROS USOS

3.3. BANCA Y SEGUROS Uso Comercial:

4.1. COMERCIOS EN EDIFICIO MIXTO CON OTROS USOS

4.2. COMERCIOS EN EDIFICIO EXCLUSIVO DE COMERCIOS

4.3. MERCADOS Y SUPERMERCADOS Uso ocio y hostelería:

7.1. HOTELES, HOSTALES Y APARTAHOTELES

7.2. RESTAURANTE, BARES Y CAFETERÍAS

En caso de que se tratara de otras, deberá especificar.

(4) Interior/Exterior: Se consideran viviendas y locales interiores, aquellos que abren todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificación cerrada.

(5) Podrá presentar uno de los siguientes estados:

NORMAL: Construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes.

REGULAR: Construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.

DEFICIENTE: Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad.

RUINOSO: Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina.

(6) En este apartado se anotará la superficie total del inmueble, incluida la ocupada por porches y terrazas, así como la repercutida a este bien de zonas comunes del edificio (accesos, escaleras, portales, etc.).

En el caso de conocer únicamente la superficie útil, la superficie construida se obtendrá multiplicando la útil por los siguientes coeficientes:

Viviendas en general = 1'25 Anejos: Garajes, trasteros, etc. = 1'10

(7) Anótese las instalaciones de que dispone y especifíquese si éstas son comunes a la urbanización o privativas del inmueble indicado: piscina, cancha deportiva, zonas ajardinadas o de recreo, pista de tenis, u otras que deberá especificar. Puede describirse en otro modelo u hojas anexas.

(8) Descríbase otras circunstancias físicas o jurídicas que puedan incidir en su valoración o cualquier aclaración respecto a los datos reflejados. Puede indicarse o aportarse en documentos independientes.

(9) DOCUMENTACIÓN A APORTAR CON CARÁCTER OBLIGATORIO:

Documentación de acreditación del interesado:

- En el caso de transmisiones o donaciones inter vivos, si la solicitud se presenta por el propietario, se adjuntará la escritura de propiedad y, si se trata del adquirente, además tendrá que adjuntar contrato de compraventa o documento que le autorice por parte del propietario a cursar la solicitud de información.

- Para el caso de adquisiciones mortis causa se presentará el testamento junto al Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad y si no hubiera testamento, el Libro de familia del causante.

- Documento acreditativo por el que se le autoriza a la representación, en el caso de que la solicitud se suscriba por un representante del interesado.

Documentación referente al bien a valorar:

- Referencia catastral mediante el último recibo del IBI o certificado catastral, o en su defecto plano de situación en el que se localice claramente la finca.

- En caso de parcela, solar o inmueble con parcela privativa, "INFORMACIÓN URBANÍSTICA" certificada por el Ayuntamiento sobre planeamiento, edificabilidad, desarrollo urbanístico, etc.

- En el caso de Obra Nueva, cuadro de superficies distribuidas según usos y plantas.

MODO DE PRESENTACIÓN:

En las Oficinas de Registro de los servicios periféricos de la Consejería de Hacienda, oficinas de Registro Único de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o en cualquiera de los registros o medios previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Asimismo, se podrá presentar telemáticamente, a través del formulario que se incluirá en la sede electrónica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha (www.jccm.es).


ANEXO III

Metodología para el cálculo de los coeficientes de referencia a los valores de los bienes de naturaleza urbana que figuran en el Catastro Inmobiliario

1. Fundamentos normativos

El Real Decreto 256/2012, de 27 de enero, por el que se desarrolla la estructura orgánica básica del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas (B.O.E. nº 24, de 28 de enero), establece en el artículo 4.1, que la Dirección General del Catastro ejercerá entre otras, las funciones relativas a la gestión del observatorio catastral del mercado inmobiliario y la colaboración y el intercambio de información con otras administraciones e instituciones públicas.

Con fecha 18 de septiembre de 2008 se firmó el convenio de colaboración entre el Ministerio de Economía y Hacienda y la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, para el intercambio de información de estudios de mercado y para la difusión de la información catastral, publicado mediante Resolución de 23 de octubre de 2008, de la Dirección General del Catastro (B.O.E. nº 294 de 6 de diciembre).

En base a dichos preceptos, tanto la metodología técnica, como el proceso de cálculo de coeficientes de referencia han sido elaborados por la Dirección General del Catastro en colaboración con la Consejería de Hacienda de Castilla-La Mancha, tomando como base los datos obtenidos a través del observatorio catastral del mercado inmobiliario, que se documenta con la información recibida de diversas fuentes de mercado de forma periódica y permanente, entre las que cabe destacar la enviada por notarios, registradores de la propiedad y sociedades de tasación y que viene utilizando para estudios de mercado inmobiliario, elaboración de valores de referencia, así como diferentes modelos explicativos de su evolución.

La información recibida de notarios y registradores procede de valores declarados en escrituras públicas de transmisiones de bienes inmuebles de naturaleza urbana y tiene como ventajas la continuidad e inmediatez en el suministro, la universalidad en el territorio y en los diferentes usos, su identificación exacta con la base catastral y la garantía jurídica de la operación realizada. Se ve respaldada por el artículo 36.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. nº 58 de 8 de marzo) que contempla la obligatoriedad de los notarios y registradores de la propiedad de remisión a la Gerencia o Subgerencia del Catastro en cuyo ámbito radique el inmueble, en la forma que reglamentariamente se determine y dentro de los 20 primeros días de cada mes, de información relativa a los documentos por ellos autorizados o que hayan generado una inscripción registral en el mes anterior, en los que consten hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario. Y a su vez, por el Título V del mismo Texto, en el que se regula la obligación de constatar la referencia catastral, con indicación expresa en los apartados 1.b) y 1.c) del artículo 40, de aquellos actos realizados ante notarios y registradores de la propiedad respectivamente. En cuanto a la recopilación de información procedentes de sociedades de tasación, se normaliza a través de contratos de colaboración establecidos con las mismas y sus valoraciones enviadas gozan de las garantías establecidas por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

2. Cálculo de coeficienes de referencia al valor catastral

Los coeficientes de referencia al valor catastral (CR) aprobados mediante esta Orden, encuentran su fundamento en los valores de referencia al mercado (RM) calculados por la Gerencia Regional del Catastro de Castilla-La Mancha y en la metodología utilizada, a tal efecto, por dicho órgano, basada en estudios estadísticos sobre la evolución del mercado inmobiliario en los municipios de la Región. Dicha metodología consiste en las siguientes actuaciones:

2.1. Análisis estadístico de las muestras obtenidas a partir del Observatorio Catastral 2.2. Cálculo del CR en municipios con muestras suficientes.

2.3. Cálculo del CR en municipios sin muestras suficientes.

2.4. Análisis de tendencias de mercado según las distintas fuentes.

2.5. Habilitación de resultados a las nuevas actualizaciones del valor catastral.

2.6. Habilitación de resultados a las nuevas revisiones catastrales.

2.1.- ANÁLISIS ESTADÍSTICO DE LAS MUESTRAS OBTENIDAS A PARTIR DEL OBSERVATORIO CATASTRAL

Para la obtención de los coeficientes de referencia al valor catastral (CR), se parte de muestras correspondientes a operaciones realizadas en los dos años anteriores (del 15 de septiembre de 2011 al 15 de septiembre de 2013) y se someten a un proceso de clasificación y filtrado, con el fin de eliminar aquellos casos en los que se detecten condiciones atípicas de mercado y que, como tales, puedan aportar elementos de distorsión al resultado. En este proceso, se excluyen aquellas transmisiones referidas a inmuebles con superficie o valores que estadísticamente superan el rango normal en cada zona, así como aquellas que engloban diferentes inmuebles en un único precio de venta, o bien manifiestan la influencia de algún sesgo ajeno al mercado (como es el caso de aquellos valores declarados ajustándose a los mínimos de referencia publicados por la Administración tributaria, presumiblemente influenciados por los mismos).

El número de muestras finalmente analizadas y consideradas válidas han sido 43.023, distribuidas de la siguiente forma:

- AB: 6.523

- CR: 10.321

- CU: 5. 515

- GU: 7.319

- TO: 13.345.

Al tratarse de declaraciones referidas a un total de 24 meses, en los que la evolución de precios resulta acusada, es necesario homogeneizar los valores de cada muestra a una fecha única (15 de septiembre de 2013), aplicando los coeficientes de apreciación o depreciación anual obtenidos a partir de un análisis de tendencias del mercado según distintas fuentes explicado en el apartado 2.4.

2.2. CÁLCULO DEL CR EN MUNCIPIOS CON MUESTRAS SUFICIENTES

Tras el proceso de validación, clasificación y homogenización de las muestras disponibles, explicado anteriormente, se procede a calcular en cada una de ellas el CR como:

CR = Valor de mercado / Valor catastral

En aquellos municipios con muestra suficientemente representativa, se toma como CR del municipio la mediana de los CRs de las muestras seleccionadas pertenecientes al mismo. Se considera que existe muestra suficiente para la determinación del CR directamente por este procedimiento cuando se dispone de un mínimo de ocho muestras seleccionadas por municipio.

La utilización de la mediana como estadístico de centralidad, se justifica por ser una medida que no se ve afectada por valores muy grandes o muy pequeños, y por tanto es menos sensible a los valores extremos.

2.3. CÁLCULO DEL CR EN MUNCIPIOS SIN MUESTRAS SUFICIENTES

Existen municipios en los que, por su reducido tamaño y características demográficas, no disponen de un número de muestras suficientemente representativas, no es posible calcular el CR directamente para cada uno de ellos, por el procedimiento explicado en el punto anterior.

En éstos se ha realizado previamente una clasificación en función de su dinámica inmobiliaria, teniendo en cuenta la categorización ya realizada en base a la Instrucción 03.04/97, de 28 de enero de la Dirección General del Catastro, relativa al análisis de la normativa técnica de valoración catastral y su aplicación en la elaboración de las ponencias de valores y estudios del mercado inmobiliario.

En aplicación de esa Instrucción la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria aprobó, en la reunión celebrada el 14 de marzo de 2013 la Propuesta Coordinada de Valores a elevar a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, propuesta que finalmente la Comisión aprobó en su reunión del 3 de abril de 2013.

Dicha propuesta tenía como base la asignación a cada municipio de Castilla-La Mancha de un valor teórico máximo de venta (€/m2) que representa en definitiva la jerarquización de los municipios en base a su dinámica inmobiliaria.

El motivo de esta clasificación ha sido calcular la evolución del mercado para cada categoría de municipios en función de su dinámica inmobiliaria. Una vez conocida la variación de mercado para cada categoría, se calcula el nuevo CR para cada municipio a partir del asignado en el ejercicio anterior, aplicándole la variación de mercado de la categoría a la que pertenece.

2.4. ANÁLISIS DE TENDENCIAS DEL MERCADO INMOBILIARIO SEGÚN LAS DISTINTAS FUENTES

Estas tendencias, se calculan para cada ámbito provincial como promedio de los índices de evolución de mercado publicado por las distintas fuentes de información del mercado inmobiliario, además de los datos recabados a partir del Observatorio, obteniendo así una tasa de evolución interanual por provincia, que se aplica en la homogenización de muestras comentada anteriormente.

Los orígenes de los datos son los siguientes:

Portales de información inmobiliaria en Internet: Expocasa.com, Fotocasa.com, Idealista.com y Pisos.com Estadísticas del Ministerio de Fomento: obtenidas a partir de tasaciones inmobiliarias Observatorio Catastral de Mercado Inmobiliario: notarios, registradores y empresas de tasación (información recabada por el Observatorio Catastral).

Para el período de 24 meses de las muestras acogidas a este estudio las tendencias han sido las siguientes: (www.jccm.es).


 
EVOLUCION INTERANUAL DE MERCADO (septiembre 2012 a septiembre 2013
Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo C-LM
-7,54% -10,19% -7,53% -12,22% -10,92% -9.95%

 

 
EVOLUCION INTERANUAL DE MERCADO (septiembre 2011 a septiembre 2012
Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo C-LM
-10,43% -11,21% -8,59% -9,08% -10,93% -9,97%

 
2.5. HABILITACIÓN DE RESULTADOS A LAS NUEVAS ACTUALIZACIONES DEL VALOR CATASTRAL

En el cálculo de los CR para 2014, se ha tenido en cuenta los valores catastrales resultantes de la actualización habilitada en el apartado 2 del artículo 32 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en el que se establece que las leyes de presupuestos generales podrán actualizar los valores catastrales de los inmuebles urbanos de un mismo municipio por aplicación de coeficientes en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores del municipio. En los municipios afectados el coeficiente de actualización ha actuado sobre la evolución del CR correspondientes en sentido inverso a la modificación del valor catastral.

Por lo tanto, debe aclararse que, en aquellos municipios que hayan actualizado sus valores catastrales por el procedimiento comentado, los CR resultantes para 2014 mostrarán una desviación respecto a los publicados en 2013, que no se corresponde sólo a la variación de mercado, porque han sido calculados, teniendo en cuenta además de ésta, el incremento o depreciación catastral provocado por dicha actualización. Este razonamiento se resume en la siguiente fórmula:

CR(2014) = [CR(2013) + VarM] / CAC

Siendo:

CR(2014) y CR(2013) los coeficiente multiplicadores del valor catastral para obtener el valor de mercado en los años 2013 y 2014 respectivamente.

VarM: variación del valor de mercado durante 2013 (es decir, incrementos de precios en tanto por uno) CAC: coeficiente de actualización catastral de los municipios que lo hayan solicitado.

En la Orden HAP/2308/2013, de 5 de diciembre (BOE núm. 296, del 11 de diciembre), se establece la relación de municipios a los que resultarán de aplicación los coeficientes de actualización de los valores catastrales que establezca la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2014, así como el año de revisión catastral.

Según el artículo 73 de la Ley 22/2013, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2014, los coeficientes de actualización fijados para 2014 corresponden al siguiente cuadro:


 
AÑO DE ENTRADA EN VIGOR DE LA PONENCIA DE VALORES
COEFICIENTE DE

ACTUALIZACIÓN

1984, 1985, 1986 y 1987 1,13
1988 1,12
1989 1,11
1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002 1,10
2003 1,06
2006 0,85
2007 0,80
2008 0,73

 
2.6. HABILITACIÓN DE RESULTADOS A LAS NUEVAS REVISIONES CATASTRALES

También se deberá tener en cuenta el nuevo valor catastral que entrará en vigor en los municipios en los que se ha aprobado el correspondiente Procedimiento de Valoración Colectiva de Carácter General, en los que se ha calculado el CR en base a los valores catastrales deducidos directamente del mismo, por ser resultantes de un estudio más específico y exhaustivo.

Por tanto, en estos municipios el CR únicamente es aplicable a valores catastrales resultantes de la nueva revisión aprobada, en los que no es posible su actualización a partir de los valores de 2013.

Por último, los resultados definitivos se actualizan a fecha 1 de enero de 2014, para su efectividad durante dicho año de devengo, desde la fecha de homogenización de muestras que es el 15 de septiembre de 2013, mediante la aplicación de los coeficientes de apreciación o depreciación anual obtenidos a partir del análisis de tendencias del mercado según distintas fuentes explicado en el apartado 2.4, al periodo comprendido entre ambas fechas.

Compartir por email
Imprimir
 
 
 
 
Dossier Plan Anual Normativo
III Congreso Internacional Compliance. El futuro Compliance
Ley it be
Webinar FCPA
 
Tarifa plana