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ORDEN DE 29 DE JUNIO DE 2015 POR LA QUE SE APRUEBAN LOS COEFICIENTES APLICABLES AL VALOR CATASTRAL PARA ESTIMAR EL VALOR REAL DE DETERMINADOS BIENES INMUEBLES URBANOS A EFECTOS DE LA LIQUIDACIÓN DE LOS HECHOS IMPONIBLES DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS Y DEL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES, SE ESTABLECEN LAS REGLAS PARA LA APLICACIÓN DE LOS MISMOS Y SE PUBLICA LA METODOLOGÍA SEGUIDA PARA SU OBTENCIÓN
(DOG 121 DE 30)

 


     Los artículos 10 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por el Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (RCL 1993, 2849) , y 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (RCL 1987, 2636) , del impuesto sobre sucesiones y donaciones, establecen que la base imponible de estos impuestos estará constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

A este respecto, el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre (RCL 2003, 2945) , general tributaria, señala que «El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios», señalando en su apartado b) como uno de esos medios la «Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro inmobiliario».

Por su parte, el artículo 158.1 del Reglamento general de actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real decreto 1065/2007, de 27 de julio (RCL 2007, 1658) , señala que «La aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el período de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar».

En el ámbito de la Comunidad Autónoma de Galicia, el artículo 27.dos del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio (LG 2011, 408) , señala, con respecto a este medio de valoración, que «En las comprobaciones de valor de inmuebles por el medio establecido en el artículo 57.1.b) de la Ley 58/2003, general tributaria, la Administración tributaria podrá aplicar coeficientes multiplicadores que se aprueben y publiquen mediante orden de la consellería competente en materia de hacienda a los valores contenidos en el Catastro inmobiliario».

De acuerdo con la normativa anteriormente citada y en desarrollo de la habilitación legal señalada, esta orden tiene por objeto:
1. Establecer los coeficientes a aplicar al valor catastral de determinados bienes urbanos para determinar su valor real a los efectos de fijar las bases imponibles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones. Este coeficiente multiplicador tendrá en cuenta el coeficiente de referencia al mercado establecido en la normativa reguladora del citado valor y la evolución del mercado inmobiliario desde el año de aprobación de la ponencia de valores.

2. Explicar la metodología técnica utilizada para el cálculo de dichos coeficientes multiplicadores.

3. Ofrecer a los contribuyentes información con carácter previo a la confección de su autoliquidación de los valores a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión. Dichos valores vinculan a la Administración en el sentido señalado por el artículo 134.1 del Reglamento general de actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, al indicar que «La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios».

Esta comunidad autónoma venía utilizando con anterioridad, para la valoración de determinados bienes inmuebles urbanos y rústicos, el medio consistente en precios medios de mercado a que alude el artículo 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria. Esta orden supone, por lo tanto, para los hechos imponibles devengados a partir de su entrada en vigor, un cambio de medio de valoración para esos bienes urbanos, sustituyéndolo por el de estimación por coeficientes sobre el valor catastral. Los demás bienes urbanos que no entran en el ámbito objetivo de esta orden podrán ser valorados por cualquiera de los medios establecidos en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, mientras que para los bienes inmuebles rústicos, dadas su características propias, seguirá siendo de aplicación el medio consistente en precios medios de mercado.

La sustitución del medio de valoración para determinados bienes urbanos no sólo mantiene los objetivos que señalaban las sucesivas órdenes de precios medios: mejora de la seguridad jurídica estableciendo un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo en todo el territorio; información del valor real a efectos fiscales del bien que vaya a ser objeto de adquisición o transmisión; explicación con detalle del sistema de cálculo utilizado y vinculación a la Administración tributaria con el valor publicado, sino que con la referencia al valor catastral, valor conocido por los contribuyentes al ser la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles, le otorga más simplicidad y una acomodación directa del valor resultante a las circunstancias específicas del bien concreto que es objeto de comprobación y que están intrínsecamente recogidas en el cálculo del valor catastral, redundando en una mayor uniformidad de bases de cálculo. Por su parte, la Administración dispone de un medio de valoración que dota de más agilidad y eficacia la tramitación de los expedientes, circunstancia que también redunda en beneficio del ciudadano.

Este nuevo método permite una mayor singularización de los bienes objeto de comprobación, tal y como viene demandando la doctrina jurisprudencial. Esta individualización se logra mediante la utilización de los valores catastrales que han sido objeto de una ponencia a la que los contribuyentes han tenido acceso.

En esta primera mitad del ejercicio 2015 la incorporación paulatina al mercado de oferta de pisos nuevos, procedentes de la banca (sin estrenar, si bien ya con algún año de vida física) y de la promoción privada, así como el repunte de las operaciones de compraventa de vivienda usada, permiten afrontar un nuevo ajuste a la baja en la valoración de este tipo de inmuebles de un 15 % de promedio.

A finales del presente año se procederá al análisis de las circunstancias del mercado para adaptar, en su caso, los coeficientes contenidos en esta orden.

De conformidad con la competencia atribuida por el artículo 7 del texto refundido de la Ley de régimen financiero y presupuestario de Galicia, aprobado por el Decreto legislativo 1/1999, de 7 de octubre (LG 1999, 362) , y el artículo 27.uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio (LG 2011, 408) , dispongo:


Artículo 1. Objeto

La presente orden tiene por objeto aprobar los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar, por referencia al mismo, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones, que se devenguen desde el día de entrada en vigor de la misma y establecer las reglas para la aplicación de los citados coeficientes. Asimismo, tiene por objeto publicar la metodología empleada para su obtención.


Artículo 2. Coeficientes
Se aprueban, en el anexo II de la presente orden, los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar, por referencia al mismo, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia. Se aprueba, en el anexo I, la metodología empleada para la obtención de dichos coeficientes.


Artículo 3. Ámbito de aplicación objetiva
1. En el ámbito del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones, esta orden se aplicará a los bienes inmuebles de naturaleza urbana situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia.
2. Salvo en casos excepcionales debidamente justificados, la comprobación de valor de los inmuebles urbanos se realizará por la Administración tributaria utilizando el medio de estimación por referencia previsto en la letra b) del apartado 1 del artículo 57 de la Ley general tributaria, y estará condicionada a la verificación de que la referencia catastral corresponde al bien inmueble objeto de declaración.
No obstante lo anterior, este medio de valoración no será de aplicación a los bienes inmuebles en los que las características catastrales, consideradas al determinar el valor catastral, no se correspondan, en la fecha de devengo, con las características físicas, económicas y legales reales del inmueble a valorar, circunstancia que deberá acreditar el contribuyente.
3. Quedan excluidos del ámbito objetivo de esta orden los siguientes bienes inmuebles de naturaleza urbana:
– Suelos urbanos o urbanizables sin edificar cuando las condiciones urbanísticas relativas a aprovechamientos y cesiones estén ya establecidas en los correspondientes planeamientos urbanísticos.
– Edificios enteros.
– Inmuebles que puedan ser demolidos para crear un solar.
– Edificios en los que el plan urbanístico permita más alturas (edificabilidad) de las que tiene el edificio actualmente.
– Inmuebles que incluyan un uso residencial no privado (hoteles, residencias, etc.).
– Inmuebles que incluyan usos distintos a vivienda, trastero, garaje, oficina o local comercial (instalaciones deportivas, para espectáculos, ocio, sanidad, beneficencia, culturales, religiosos, estaciones de servicio, etc.).
– Viviendas con una superficie que supere los 200 m2 útiles.
– Viviendas de protección autonómica en las que los valores contenidos en esta orden sólo serán operativos de estar por debajo del precio máximo en venta fijado administrativamente.
– Locales comerciales interiores, en esquina, en galerías comerciales, con forma irregular o circunstancias similares.
– Locales comerciales con una superficie que excesa de los 400 m2 útiles.
– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados, etc.).
– Naves que incluyan otro uso distinto a industrial, agrícola, almacén, oficina, vivienda o garaje.
– Naves sobre parcelas de más de 5.000 m2.
– Casas con más de dos plantas, entendiendo como tales las que excedan del estándar unifamiliar compuesto por sótano, planta baja, piso y desván.
– Casas en las que el plan urbanístico permita más alturas (edificabilidad) de las que tiene la casa actualmente.
– Casas sobre parcelas de más de 3.000 m2.
– Casas en construcción o inacabadas.
– Casas o chalés de más de 200 m2 útiles por planta.
– Edificaciones singulares de carácter histórico o artístico.
4. Tratándose de bienes inmuebles a los que no sea de aplicación este medio de valoración de acuerdo con lo previsto en esta orden, la Administración procederá a efectuar la comprobación de su valor por alguno del resto de los medios de comprobación de valores regulados en el artículo 57.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre (RCL 2003, 2945) , general tributaria.


Artículo 4. Reglas para la aplicación de los coeficientes y efectos
1. La comprobación del valor se realizará aplicando los coeficientes aprobados al valor catastral actualizado a la fecha del devengo del impuesto.
2. Cuando el precio o contraprestación pactada o el valor declarado por el contribuyente sean iguales o superiores al valor estimado en aplicación de los coeficientes aprobados, prevalecerá el mayor y no se procederá a la comprobación de valores.
3. La Administración tributaria no podrá proceder a la comprobación de valor por otro medio cuando el obligado tributario hubiera declarado el valor resultante de los coeficientes recogidos en la presente orden. No obstante, podrá comprobar la correcta aplicación de los coeficientes, la veracidad y exactitud del precio o contraprestación pactada, así como la correspondencia de las características catastrales consideradas al determinar el valor catastral en la fecha de devengo, con las características físicas, económicas y legales reales del inmueble a valorar.
4. En el supuesto de que para un único bien registral o unidad física o jurídica coexistan varias referencias catastrales, el valor real del conjunto se obtendrá sumando los valores correspondientes a cada referencia catastral, según el medio de valoración que le corresponda en función de su naturaleza. La superficie total del bien que se pretende valorar se corresponderá con la suma de las superficies catastradas de las distintas referencias. Si formando parte del conjunto existe una parcela rústica, se entenderá que su acceso es el mismo que disponga el conjunto de la finca.


Artículo 5. Información sobre el valor de los inmuebles que vayan a ser objeto de adquisición
1. A los efectos establecidos en el artículo 34.1.n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre (RCL 2003, 2945) , los interesados en conocer el valor que la Administración tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza urbana objeto de adquisición o transmisión podrán calcular dicho valor en la forma establecida en la presente orden para los bienes objeto de la misma.
2. Los valores así obtenidos podrán consignarse en las autoliquidaciones tributarias del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados 2 y 3 del artículo anterior y en el apartado 3 del artículo 3.


Artículo 6. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra comunidad autónoma
De conformidad con lo previsto en el artículo 27.1 del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana radicados en el territorio de otra Comunidad Autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la comunidad autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes.


DISPOSICIÓN ADICIONAL

Disposición Adicional única
1. La Orden de 29 de diciembre de 2014 (LG 2014, 356) por la que se desarrolla el medio de comprobación de valores de precios medios de mercado aplicable a determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia, y se aprueban los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2015, será aplicable a los hechos imponibles del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones que se devenguen desde el día de su entrada en vigor hasta el día de entrada en vigor de la presente orden, en la parte que se refiere a los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Para los bienes inmuebles de naturaleza rústica la orden de precios medios mantendrá su vigencia durante todo el ejercicio 2015.
2. A efectos de lo establecido en el primer apartado del artículo 27.cuatro del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, en las comprobaciones de valor de inmuebles por el medio consistente en dictamen de perito de la Administración, y a efectos de expresar la procedencia y el modo de determinación del módulo unitario básico empleado y de los correspondientes coeficientes, el perito podrá tomar como referencia, si decidiese optar por métodos analíticos de valoración y a los efectos de motivación, los módulos unitarios básicos y los coeficientes contenidos en las tablas que figuran como anexos de la Orden de 29 de diciembre de 2014, aun cuando el tipo de bien a valorar esté expresamente excluido de su ámbito objetivo. A estos efectos, dichos módulos unitarios básicos y coeficientes mantendrán su vigencia durante todo el ejercicio 2015.

DISPOSICIONES FINALES
 

Disposición Final primera. Habilitación normativa
Se habilita a la Dirección de la Agencia Tributaria de Galicia a actualizar anualmente, mediante resolución, los coeficientes aplicables al valor catastral, utilizando la metodología aprobada en la presente orden, que se publicará en el Diario Oficial de Galicia, así como a realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente orden, en el ámbito de su competencia.


Disposición Final segunda. Entrada en vigor
La presente orden entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de Galicia y se aplicará a los hechos imponibles del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones que se devenguen desde el día de entrada en vigor.

*Ver ANEXO I y ANEXO II en la disposición original DOG 121 de 30 de Junio
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