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DECRETO FORAL 39/2015, DE 17 DE JUNIO, POR EL QUE SE MODIFICA EL DECRETO FORAL 334/2001, DE 26 DE NOVIEMBRE, POR EL QUE SE APRUEBA EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN DE DETERMINADOS BIENES INMUEBLES SITOS EN LA COMUNIDAD FORAL MEDIANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE COMPROBACIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO, EN RELACIÓN CON LA GESTIÓN DE LOS IMPUESTOS SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES, Y SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (BON 135 DE 14 DE JULIO)


EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
 

    Por Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre (LNA 2001, 393 y LNA 2002, 43), se aprobó el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

    Con posterioridad, mediante Decretos Forales 116/2003, de 19 de mayo (LNA 2003, 279), 557/2003, de 8 de septiembre (LNA 2003, 409) y 136/2005, de 21 de noviembre (LNA 2005, 354), fueron actualizados los parámetros contenidos en el Decreto Foral 334/2001, adecuando así su evolución al mercado inmobiliario.

    El método de valoración aprobado en aquellos decretos forales se basa en la inferencia estadística aplicada al valor de mercado de los inmuebles, para la cual, una vez identificado en la realidad un conjunto de bienes homogéneos cuya ubicación y características pueden ser conocidas, se procede a recopilar precios de compraventa conocidos de una muestra representativa de bienes de ese conjunto, consistiendo esta muestra en un subconjunto de dimensión suficiente constituido por elementos cuyas características conocidas se distribuyen de modo similar a como lo hacen en el conjunto total. El estudio estadístico permite establecer un modelo que refleja el efecto que cada una de las características tiene sobre el precio, constando cada modelo de una fórmula en la que intervienen como variables las características normalizadas del inmueble a valorar y los parámetros del modelo, pudiéndose reflejar las primeras como variables cuantitativas, denominadas covariables o como variables cualitativas o clases, y constituyendo los segundos, constantes que se eligen en función de las características cualitativas o que multiplican a funciones de las covariables.

    La aplicación del modelo a cualquier inmueble del conjunto da como resultado una estimación de la distribución de probabilidad de los precios que podría obtener en el mercado. Se considera que el valor de mercado es el punto medio de esa distribución de probabilidades de la variable precio.

    Estos métodos pueden, mediante su aplicación de manera masiva, servir de base para actuaciones que precisen de la valoración de todos y cada uno de los bienes inmuebles de un conjunto, siempre y cuando exista un registro que los identifique y recoja sus características de forma normalizada, pudiendo también aplicarse para obtener un valor orientativo o de referencia en la valoración puntual de cualquier inmueble que se pueda considerar representado por la muestra o incluso para un inmueble teórico, partiendo de sus características conocidas, independientemente de que se encuentren o no recogidas en algún registro oficial.

    Pues bien, desde su última actualización, la evolución del mercado inmobiliario ha provocado que los valores de los inmuebles estimados, utilizando el método estadístico actualmente vigente, resulten en muchos casos superiores a los valores de mercado, por lo que se considera necesaria su revisión.

    Los modelos estadísticos regulados en este decreto foral permiten la obtención del valor de referencia de las tipologías y usos que se indican a continuación, cuyas determinaciones y definiciones se encuentran recogidas en el anexo al mismo:

a) Viviendas, aprobándose dentro de esta tipología dos modelos: uno para pisos y otro para casas unifamiliares.
b) Plazas de aparcamiento de vehículos.
c) Trasteros.
d) Suelos a los que se les pueda atribuir un aprovechamiento agroforestal.

    Respecto del modelo para la estimación del valor de pisos, se dirá que, de acuerdo con el resultado de los análisis, el coeficiente de correlación entre los valores estimados y los valores muestrales de los pisos, ascendió a 0,93. La muestra consta de 32.507 pisos. El modelo se ha validado, aplicándolo en la comprobación de valores de 189.807 pisos no pertenecientes a la muestra.

    En cuanto al modelo para la estimación del valor de las casas unifamiliares, de acuerdo con el resultado de los análisis, el coeficiente de correlación entre los valores estimados y los valores muestrales de las unifamiliares, ascendió a 0,89. La muestra consta de 20.968 unifamiliares.
 
    El modelo se ha validado, aplicándolo en la comprobación de valores de 76.299 casas unifamiliares.

    Para el cálculo del valor en los modelos de plazas de aparcamiento y trasteros se multiplicará el número de metros cuadrados de superficie de cálculo por el valor unitario en cada caso, habiéndose recalculado los valores mínimos indicativos para las plazas de aparcamiento que se determinaron por redondeo de valores medios por zona, a partir de una muestra de, aproximadamente, 11.000 datos.

    Los trabajos realizados han permitido además incorporar, como consecuencia de un mayor y mejor muestra de mercado obtenida durante el tiempo transcurrido, un mayor ajuste en la zonificación de las diversas tipologías constructivas que, permitiendo un análisis más certero en cada uno de los municipios de Navarra conlleva, en muchos de ellos, una ampliación del número de zonas y, en otros, la corrección del ámbito de las mismas.

    De la misma manera, gracias a los estudios realizados para la elaboración de las tablas del anexo a este decreto foral números 7-«Valores del efecto debido a la superficie "S" sobre el valor unitario de pisos y unifamiliares» y 11-«Valores del efecto debido a la relación entre la superficie construida "S" y la de subárea "SA" sobre el valor unitario de las viviendas unifamiliares», se ha podido concretar la superficie máxima del recinto estimable por el modelo para valorar casas unifamiliares, estableciéndose este límite en 1.300 m2. Para completar la valoración, el resto del recinto deberá valorarse aparte.

    En el caso de suelos cuyo valor deba ser obtenido por su aprovechamiento agroforestal, la imposibilidad de obtener una muestra suficiente de valores individuales para este tipo de bienes obliga a la aplicación de un modelo analógico. Como sistema analógico se utilizó la valoración catastral, que tiene en cuenta la caracterización de «tipo» y «clase» de estos suelos. Para la transformación de los valores del sistema analógico al sistema real se han aplicado coeficientes obtenidos para cada municipio y tipo, a partir de valores agregados proporcionados por técnicos expertos. Además, se han establecido, a partir de valores conocidos, valores mínimos para todas las clases y todos los tipos, aún cuando no se reflejen éstos realmente en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para las distintas entidades.

     Asimismo, se ha incluido la posibilidad de determinar, con base en los propios modelos de estimación regulados en este decreto foral, los valores que determinadas tipologías de bienes tuvieron en momentos distintos del actual: en los semestres comprendidos entre el 1 de enero de 2011 y el 31 de diciembre de 2014. Efectivamente, se ha observado que, para la fijación del valor que tendrían los inmuebles en diferentes momentos en el tiempo, se puede hacer uso de los parámetros del Decreto Foral 334/2001 (LNA 2001, 393 y LNA 2002, 43) o de sus actualizaciones (Decretos Forales 116/2003 [LNA 2003, 279], 557/2003 [LNA 2003, 409] y 136/2005 [LNA 2005, 354]). Los estudios de mercado efectuados en ese lapso de tiempo y asimismo la propia definición del método estadístico, que, entre otros efectos, tiene en cuenta el del momento concreto respecto del cual se pretende fijar el valor teórico del bien inmueble a partir de la evolución estadística más probable de los valores a lo largo del tiempo, permite también establecer una hipótesis de valor para los inmuebles a una fecha concreta con una alta probabilidad de acierto. Dado el tiempo que ha transcurrido desde la publicación de la última actualización en el año 2005, se ha considerado interesante y conveniente recoger esa posibilidad en el presente decreto foral, simplificándolo a períodos de tiempo regulares, como los semestres naturales, de tal forma que sea posible estimar un valor altamente probable de los inmuebles a fechas comprendidas entre el 1 de enero de 2011 y el 31 de diciembre de 2014, partiendo del valor obtenido con los parámetros actuales, y ajustándolo mediante la aplicación de coeficientes.

    Todos los aspectos indicados se han recogido en el anexo, el cual se incorpora íntegramente al decreto foral. Dicho anexo contiene las normas técnicas y consta de dos capítulos. En el primero se explican los diferentes modelos y en el segundo se establecen las normas para la aplicación de cada uno de ellos, con el fin de obtener un valor del inmueble.

     Por último, la experiencia adquirida en los años de vigencia del decreto foral aconseja establecer la posibilidad de adaptar los modelos mediante la aplicación de un coeficiente corrector, en tanto no sea posible la elaboración de estudios actualizados que permitan la obtención de nuevos parámetros para cada modelo. La aplicación del citado índice corrector tendrá lugar cuando la evolución del mercado así lo aconseje, y siempre de forma debidamente fundamentada.

     El contenido de este decreto foral fue remitido al Consejo de Navarra para su preceptivo dictamen mediante Acuerdo del Gobierno de Navarra de 25 de marzo, dictamen que fue emitido el 1 de junio de 2015 considerando plenamente ajustado al ordenamiento jurídico el contenido de la norma.
En su virtud, a propuesta de la Consejera de Economía, Hacienda, Industria y Empleo, y de conformidad con la decisión adoptada por el Gobierno de Navarra en sesión celebrada el día diecisiete de junio de dos mil quince, decreto:

Artículo único.
Con efectos para las comprobaciones de valores referentes a los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que se devenguen a partir de la entrada en vigor de este decreto foral, se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre (LNA 2001, 393 y LNA 2002, 43), por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en la siguiente manera:

Uno.–El artículo 1 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo 1. Objeto.
Es objeto del presente decreto foral la aprobación de las normas técnicas de valoración, mediante el procedimiento de comprobación de los precios medios en el mercado a que se refiere el artículo 44 de la Ley Foral 13/2000 (LNA 2000, 338), General Tributaria, en relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados, de los siguientes bienes inmuebles, situados en el ámbito territorial de la Comunidad Foral de Navarra:
a) Viviendas, aprobándose dentro de esta tipología dos modelos: uno para pisos y otro para casas unifamiliares.
b) Plazas de aparcamiento de vehículos.
c) Trasteros.
d) Suelos a los que se les pueda atribuir un aprovechamiento agroforestal.
2. Las normas técnicas de valoración que ahora se aprueban contienen modelos estadísticos de estimación del valor resultado del estudio de una muestra representativa de un conjunto de bienes inmuebles de naturaleza homogénea, atendiendo al ámbito geográfico o a las características de los mismos obrantes en el Registro de la Riqueza Territorial, que permiten estimar con precisión los efectos de todos los factores sistemáticos de influencia en su valor.
3. Tanto los modelos estadísticos de estimación del valor como las definiciones de los bienes inmuebles señalados en el apartado anterior figuran en el anexo del presente decreto foral.
4. La identificación de los inmuebles a que se refiere el presente decreto foral, se efectuará conforme a lo establecido en la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre (LNA 2006, 299 y LNA 2007, 106), del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra y normativa de desarrollo.»

Dos.–Se añaden dos disposiciones adicionales.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.–Coeficientes de actualización
Se podrán aprobar mediante orden foral coeficientes de actualización para su aplicación a los valores totales resultantes de la aplicación de los parámetros contenidos en el anexo de este decreto foral cuando la Hacienda Tributaria de Navarra justifique objetivamente, conforme a la información disponible, que aquellos valores presentan en un determinado momento un desajuste notorio respecto a los valores de mercado.

Segunda.–Unidades inmobiliarias no incluidas en las tablas
Las unidades inmobiliarias no incluidas expresamente en las tablas contenidas en el anexo de este decreto foral por no encontrarse incorporadas al Registro de la Riqueza Territorial al aprobarse éste o porque en ese momento presentaban características que posteriormente se han modificado, podrán adscribirse a las zonas existentes mediante los procedimientos de actualización catastral.
Tercera.–Se modifica la última fila de la columna 1 de las tablas 5 «Efecto del año de construcción sobre el valor unitario de los pisos en euros por m2 de superficie construida privativa, según zonas» y 12 «Efecto del año de construcción sobre el valor unitario de las casas unifamiliares», del anexo del Decreto Foral 136/2005, de 21 de noviembre (LNA 2005, 354), por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001 (LNA 2001, 393 y LNA 2002, 43), de manera que donde dice «2006» diga «2006 y posteriores».
Cuarta.–Se modifica el anexo «Normas técnicas de valoración» en los términos recogidos en el documento que se incorpora como anexo al presente decreto foral.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA

Queda derogada la disposición transitoria «Valoración de determinados inmuebles», del Decreto Foral 136/2005, de 21 de noviembre (LNA 2005, 354), por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre (LNA 2001, 393 y LNA 2002, 43), por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones, y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

DISPOSICIONES FINALES
Primera.–Habilitación normativa
Se habilita a la Consejera de Economía, Hacienda, Industria y Empleo para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para la aplicación de este decreto foral.
Segunda.–Entrada en vigor
El presente decreto foral entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra con los efectos en él previstos.

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